昆明新添地铁盘，龙湖在人民西路再建一个天街？

近日，早就调规的经典双城北城E地块报规公示，预示着这块已经落入东方资产之手的53亩商住混合用地，很快就将开发建设。此地块紧邻地铁3号线，距离西苑站和昌源路站都不远，属于纯正的地铁盘。

其实在不久前，已经有粉丝给云南房网发来图片，说经典双城E、F地块有施工机械进入，好像在平整场地。果然，高新区很快就公布了E地块项目的批前公示，说明确实要开工建设了。

这块土地原本是商业性质，按照经典集团最早的规划，地块上将建设一栋超高写字楼和裙楼大盒子商业，与旁边的F地块上体量更大的商业建筑，一起构成经典双城的百万商业蓝图。

但在2018年，E、F两块地都调整了规划，从商业用地调整为商住混合用地，并在经典集团破产重整后，被重整投资人东方资产拿下。

E地块和F地块加起来有127亩，本来属于东方资产获得的同一个资产包，当年调整规划也是一起公布的，但东方资产在2021年获得开发权，并已确定由龙湖代建之后，却一直按兵不动，反倒是龙湖代建东方资产的另外两个项目——龙湖青云赋和龙湖学宸府率先上市了。其中龙湖学宸府的地块也来自经典集团。

虽然经典双城E地块和F地块位置无疑更好，又属于同一份规划和同一个资产包，但因为在调规后仍旧有不小的商业体量，所以东方资产经过一年的权衡，做出了分批开发，由易到难，“一鱼两吃甚至三吃”的开发决定。

首先开发的就是相对容易的E地块，E地块虽然也属于商住混合用地，但商业只是在地块四周有一些底商，占比很小，只有11%，开发主体是9栋30层的住宅。如果不出意外，E地块将是一个独立项目。由于是龙湖代建，案名肯定也会挂上龙湖的牌子。

从位置上看，E地块好像更适合商业开发，因为位置就在人民西路和海源中路交叉口，称得上八面来风，但为什么在2018年调规的时候，却把商业开发的重点放在旁边的F地块上呢？

奥秘其实在于地铁站的位置，E地块虽然在十字路口，可是正好在地铁3号线西苑站和昌源中路站中间，而F地块则在西苑站旁边，将来可以在地下与地铁站相连，建成纯粹的地铁商业。从昆明这几年新建商业体的发展情况看，有没有地铁可以说天差地别。

在规划效果图上看，F地块虽然面积比E地块大得多，但住宅却只有7栋，商业比例很高，效果图上看到的就有一栋超高层，一栋高层，然后是大盒子购物中心。

这座大盒子商业几乎占了F地块一半的面积，目测有四五层，估计有10万平米量级，建成后算是昆明比较大的单体购物中心了。两栋商业高层可能一栋是公寓，另一栋是写字楼，都属于昆明市场上严重过剩，难以消化的产品。而且写字楼的高度达到200米，算得上是人民路上的第一高楼。

这就给东方资产带来了不小的开发难题，分地块分期开发就成了唯一的选择。云南房网推测，在率先开发住宅占比较高的E地块以后，东方资产接下来很可能开发F地块的7栋住宅，将商业部分放在最后，也就是同一个土地资产包很可能将分成3个独立项目，其中两个住宅项目，一个纯商业项目。

之所以商业部分会放在最后，是因为商业部分本身开发难度大，后期还面临商业运营的问题。云南房网好奇的是，东方资产作为AMC机构，本身并没有开发能力和团队，所以在昆明的项目基本都选择委托龙湖代建，经典双城E、F地块也早就确定由龙湖代建，但问题是，龙湖代建F地块的商业当然不在话下，可是建成以后怎么办？这么大的商业体出售肯定是不现实的，东方资产只有自持，可是东方资产并没有运营商业的能力，也没有资源，会不会建成后商业运营也交给龙湖，甚至引入龙湖天街呢？

如果确实如此，意味着东方资产和龙湖的合作开启了新篇章，只不过对龙湖的挑战也就更大了。实事求是地讲，虽然龙湖在巫家坝已经有时代天街，但鉴于巫家坝的现状，经典双城这座商业体的商业环境，其实反倒更好一些。

当然对东方资产来说吗，也有一种不那么体面的选择，就是开发完住宅以后将商业地块长期闲置，静观其变。