从“宠妃”到“冷宫”，知识城只风光了3年...

风光不再。
知识城，在2020、2021年的时候那可是风头正劲。增城这个小弟不仅要避其锋芒，还甘愿做它的“周边”，蹭点热度和流量。
好光景容易逝，现在的知识城已然失去热度，房价一降再降。
这不，它的标杆盘万科幸福誉也降到1字头，降下身段和增城小弟抢客了！

知识城迟三年买房，可以省成百万

呐，就是这个97平的南向房源，总价175万，单价1.77万/㎡。

从房源降价轴可以看到，业主从去年9月挂牌至今，一共降价4次，总共降价93万。
从268万直奔175万，但是现在依然卖不出。

降价后看房的人数不少，很热闹，近7天带看22次，可惜22次都无人愿意下手。

悲观一点想无价无市，就是知识城二手房现在的状态，所以才会一降再降。

并且这不是个例，越来越多的业主加入1字头阵型。

翻看万科幸福誉在贝壳的挂牌价，你会发现1字头房源真的不止一家。

要知道，这是挂牌价，不是成交价，恐怕到了议价阶段，业主还要再放点血。

这可是知识城最火热的楼盘啊。

从2019起，万科幸福誉房价开始一路狂飙，比如最受欢迎的3房户型，

2019年的成交单价为2万+，2021年最高单价直冲38745元/平，均价也在3.5万/平左右，短短两年内，涨幅超过50%。

那么，对比三年前，万科幸福誉跌了多少钱？

我找到了这72㎡、87㎡、95㎡、114㎡四个面积的2021年和2024年成交价格。

可以看到，单价已经从3字头跌倒2字头和1字头，总价也分别降了140万、163万、160万以及82万。

恭喜三年前没下手的人，你们省了大几十甚至上百万，回看那时候也得马后炮说一句，原来那时候没买房就是赚钱了。
当然，如果你是不幸站在山岗上的那位，我也希望有下一轮牛市来解救你，毕竟三年时间，能存下近百万的寥寥无几。

知识城全面降价，1字头成交房源涌现

万科幸福誉可不是犄角旮旯的小盘，它是知识城流通性最好的项目，也是配套最成熟的项目之一，它的价格也反映出一个事实：知识城房价崩了。

小K查看了板块内其他几个大型小区二手情况发现，基本上都有超低价房源挂出或者成交。

比如时代天韵在今年一月成交了两个只有1字头的房源，但是这两个同户型房源在去年10月份的成交价约为2.3万/㎡。

大约半年就降价了4000-5000元/㎡。

招商雍景湾，近90天成交了8套房源，其中3套房源的成交价是1字头。

像下面这套100㎡的4房户型，最新成交单价是18624元/㎡，同户型的房源仅仅早一个月成交还是2字头，一个月时间价格足足降了2478元/㎡。

一天一价，这可比宫斗剧精彩。

多以前的一套可以买现在的两套了。

而绿地城凤语湾早在去年年底就有两套房源刷下价格新低，成交价约为1.6万/㎡。

而之前该面积段下的户型巅峰时的价格，还在2.97万/平，足足少了1.3万/㎡，差不多以前的一套可以买现在的两套了。

大家都知道，知识城一向以产业发展利好吸引刚需购房者，如今却换成了以降价吸引客户。
这一现象表明，知识城的二手房市场真真真不好卖。

天花板受限，失去吸引力

从风光无限的宠妃，到无人问津的废妃，知识城为了沦落至此。

我认真想了想，应该有以下几个原因：

1、小区挂牌率高，竞争激烈。
不盘不知道，一盘吓一跳，知识城五个标杆小区的挂牌率都超过了或者达到了4%。

一般而言，小区二手挂牌率低于3%是属于正常范围。

超过这个数字的话，则说明小区挂牌量有点大，业主之间竞争激烈。

其中，绿地城凤语湾的挂牌率超过了9%，差不多每11户就有一家业主在卖房。
不仅二手房，知识城的新房也贴着地板价卖房。
知识城·悦辰壹号，龙狮璟珑府和升龙学府上城等一手新盘在售，价格在2-2.9万/㎡之间，几乎也是面粉与面包同价。
皇帝只有一个，妃子却有三千，大家只能使出浑身招数去“勾引”皇帝，在楼市，降价就是最好的勾引招数。
你降我也降，然后价格就不断刷新下限了。
二、二手市场的预期提前透支。

2016-2021年5年时间，知识城的涨幅是高达211%—238%，全广州第一！
在这波涨幅中，知识城二手最高3.8万左右的成交单价（万科幸福誉），严重透支了未来空间。
与此同时，同小区的新房价格也就是2字头。
这反映出，前几年知识城的二手房价，是抢跑在新房前面的，现在降价不过是挤掉水分，是价格回归理性的表现。

三、知识城价值天花板受限
房价涨跌最根本的原因离不开板块的价值。
知识城之前涨价靠的是产业规划，有国家战略背书，还有一个很大的优势是有有黄埔强大的工业基地做依靠，并且黄埔区的招商引资能力超强。
加上城建面貌变美，基建配套在短期内集中兑现，所以起势得很快。
但长期来看，缺少很大的动能继续成长。
按照黄埔区的总体规划，整个黄埔分为三大板块，分别是老黄埔临港商务区-科学城政治文化产业核心区-知识城创造示范区。
知识城的地位远远不及前面两个，资源也会优先倾斜老黄埔和科学城，知识城只能靠自己。

产业不行，就业人口不多，内需难以支撑，知识城就只能是一个睡城。
一个睡城，房价还能继续涨吗？
别忘了，这还是一个距离市区30km的睡城，真的为了自住买房在这里的人，也是有限的。而依靠内部消化不太现实，就业人口未达预期，楼盘越开发越多，供需失衡，在市场下行之时进一步助推了跌势。
至于何时止跌回升，估计没人能知道。
对于知识城，你又怎么看？评论区告诉我们~