北京房产律师——房屋买卖合同卖方以诉讼时效抗辩怎么办

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

高某杰向本院提出诉讼请求：1.判令二被告继续履行原告与刘某鹏签订的《买卖合同》，配合原告办理涉案房屋的权属变更登记手续给原告之子高某峰；2.本案因诉讼发生相关费用由二被告承担。

事实和理由：1999年原告与刘某鹏签订《买卖合同》，约定刘某鹏将其名下的房屋产权（现坐落于北京市大兴区×××，以下简称涉案房屋）转让给高某杰之子高某峰，房屋转让款12万元。1999年10月17日高某杰交付刘某鹏购房定金2万元，2000年1月5日高某杰交付刘某鹏剩余购房款10万元，两次付款均有收据为证。付清房款后，刘某鹏向原告交付涉案房屋，因涉案房屋小区一直不具备办理房产证条件，被告无条件办理该套房屋房产证，原告及家人一直在涉案房屋居住至今。

2016年11月7日，刘某鹏与秦某君恶意串通，就涉案房屋签订了《存量房屋买卖合同》，在秦某君未支付房款的情况下将涉案房屋转卖给秦某君，被告于2016年11月10日将涉案房屋转移登记在秦某君名下，刘某鹏于2017年2月死亡。为维护自身的合法权益，原告向北京市海淀区人民法院起诉，请求确认刘某鹏与秦某君签订的《存量房屋买卖合同》无效，海淀区法院认为刘某鹏、秦某君恶意串通损害原告权益，判决确认该合同无效，后刘某鑫、刘某兰不服该判决，向北京市一中院提起上诉，北京市一中院判决驳回上诉，维持一审判决。

2022年1月，原告向大兴区法院起诉，请求北京市规自委大兴分局撤销对秦某君作出的房屋所有权转移登记及办理不动产产权证书的行为，大兴区法院判决撤销转移登记到秦某君名下的房屋所有权转移登记行为、撤销秦某君持有的不动产产权证书。

自2000年初至今20余年，原告一直居住在该涉案房屋，但目前被告仍未配合办理该房屋转移登记手续。因此，原告为维护自身的合法权益，依法向人民法院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求，依法判如所请。

被告辩称

刘某鑫、刘某兰辩称，被告不同意原告的诉讼请求，更不存在继续履行买卖合同的问题。理由：既然是房屋买卖合同纠纷，买卖合同是个债权问题，根据规定，债权当事人知道或者应当知道权利被侵害之日起3年应当向法院或者向当事人主张权利，我们认为房屋买卖，已经过了诉讼时效期间，法院应当驳回原告的诉讼请求。现在没有法律依据要求不是当事人的被告履行相关的合同，我们认为超过诉讼时效，应当驳回原告的诉讼请求。

高某峰述称，与原告的意见一致。

法院查明

高某峰系高某杰之子。刘某鑫、刘某兰系刘某鹏之子女。刘某鹏于2018年3月去世，刘某鹏的配偶、父母均先于其去世。

1998年11月5日，北京市H公司（甲方）与刘某鹏（乙方）签订《北京市内销商品房买卖契约》，约定：乙方购买甲方的×××号房屋（现坐落于北京市大兴区×××），房屋价款157318元。

1999年9月22日，高某杰与刘某鹏签订《买卖合同》，双方约定：刘某鹏将其名下的案涉房屋产权转让给高某杰之子高某峰，房屋价格为120000元，刘某鹏负责办理过户手续；高某杰先付20000元定金后进行产权变更，2000年元旦左右将余款100000元一次付清。

1999年10月17日高某杰交付刘某鹏购房定金20000元，2000年1月5日高某杰交付刘某鹏剩余购房款100000元，两次付款均有收据为证。付清购房款后，刘某鹏向高某杰交付案涉房屋，高某杰及家人一直在案涉房屋内居住至今。

2007年11月30日，刘某鹏取得案涉房屋的所有权证书。

2016年11月7日，刘某鹏与案外人秦某君就案涉房屋签订《存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价为330万元。2016年11月10日，秦某君取得案涉房屋所有权证书。

2021年2月3日，北京市海淀区人民法院受理原告高某杰与被告刘某鑫、刘某兰、秦某君、第三人高某峰确认合同无效纠纷一案，高某杰在该案的诉讼请求为：1.确认刘某鹏与秦某君于2016年11月7日签订的存量房屋买卖合同无效；2.请求判令秦某君、刘某鑫、刘某兰将北京市大兴区×××号房屋协助变更到原告高某杰之子高某峰名下。北京市海淀区人民法院判决：一、刘某鹏与秦某君于2016年11月7日签订的存量房屋买卖合同无效；二、驳回高某杰的其他诉讼请求。

该判决载明：“本案案由是确认合同无效，高某杰第二项诉讼请求依据的是其与刘某鹏签订的房屋买卖合同法律关系，而并非是确认合同无效纠纷案件中应当提出的诉讼请求，因此高某杰的第二项诉讼请求本院在本案中不予处理，高某杰及相关权利人可另案主张”。刘某鑫、刘某兰、秦某君不服该判决提出上诉，北京市第一中级人民法院驳回上诉，维持原判。

后撤销了秦某君的房产证。

审理中，刘某鑫、刘某兰主张高某杰的诉讼请求已经超过了诉讼时效，不应得到支持。

裁判结果

本判决生效之日起七日内，刘某鑫、刘某兰协助将北京市大兴区×××房屋所有权过户至高某峰名下。

房产律师点评

高某杰与刘某鹏签订的《买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。高某杰已按照合同约定向刘某鹏支付了全部购房款，刘某鹏应当按照合同约定将案涉房屋所有权过户至高某杰之子高某峰名下。刘某鹏已经去世，刘某鑫、刘某兰作为刘某鹏的法定继承人，应当继续《买卖合同》约定的义务。

刘某鑫、刘某兰主张高某杰的诉讼请求超过了诉讼时效，首先，《买卖合同》签订时，刘某鹏尚未取得案涉房屋的所有权证书，无法办理所有权过户手续，刘某鑫、刘某兰也未提供证据证明刘某鹏取得所有权证书后告知了高某杰；其次，《买卖合同》签订后，刘某鹏已将案涉房屋交付给高某杰居住使用至今，高某杰要求办理房屋所有权过户手续的诉讼请求具有物权性质，不应适用诉讼时效的规定。因此，对刘某鑫、刘某兰关于诉讼时效的抗辩意见，法院不予采纳。

综上所述，高某杰的诉讼请求，存在合同及法律依据，法院予以支持。