深圳皇岗村一期进度曝光！二三期还有机会吗

2020年10月底，皇岗村城市更新办发布通知，启动一期工程的前期工作。从2020年12月1日开始，围挡被设置在用地范围内，租户们需要在11月30日前搬迁。到了2020年12月28日，皇岗村的拆迁正式启动。

自2011年确认旧改专项规划以来，福田皇岗村改造一直处于停滞状态，近10年来一直没有太多实质性的进展。

然而，今年带来了新的进展，目前一期正在进行打地基的工作（挖车库）

2023年1月，皇岗村改造项目被正式列入重点开工项目名单中，标志着皇岗村改造计划进入了实质性的推进阶段。

2023年6月明确了实施主体，9月完成了修订规划；

11月1日，福田区城市更新和土地整备局发布的公示显示，皇岗村改造一期项目已完成搬迁补偿安置协议的签订工作。

关于深圳皇岗村改造项目的一期规划细节浮出水面。根据最新专项规划修订，一期项目拟拆除用地面积达到50071.8平方米，开发建设用地面积则为31428.9平方米。

据悉，改造后的一期项目将引入约20.3万平方米的住宅区。并且，配套绿地、社会停车场、旅馆业以及广场用地，其中产权归政府所有。

深圳皇岗村地处上围、下围、吉龙三个自然村，目前主要建筑包括村民住宅、单元式住宅、多层工业厂房及少量公共设施，总面积超过130万平方米。

然而，根据2012年的专项规划，皇岗村旧改后，开发商可获得的建筑面积仅约为70万平方米，且大部分非住宅用地。显而易见，住宅用地在规划中的比例相对较低，且大部分集中在一期规划，这显然是一个隐患，但也是在未来规划调整中可解决的问题。

换言之，即使按较低的1:1拆迁赔偿比例，完成旧改后，将有近三分之二的建筑面积归村集体和村民所有。即便开发商提供货币补偿，赔偿金额也将是一个巨大挑战。

因此，筆者认为，未来二、三期旧改需进一步修改专项规划，例如合并开发二、三期，增加住宅用地等，以确保村民个体户能获得更大的利益。

过去，一些不够专业的中介经常流传着这样的说法：“体量过大，开发商拆不起，皇岗村地段好，租金高，村民旧改意愿不高”。然而，这样的言论似乎过于笼统，对于深圳关内99%的旧改项目而言，并没有太多实际意义。

事实上，综合来看，皇岗村的旧改工程仍将持续进行。目前，总一期的建设已经取得了实质性进展。与此同时，值得一提的是，卓越开发的南山区大新南一期旧改卓越九珑项目也已顺利开盘，并且去化率良好。卓越开发商在深圳的旧改项目还是值得期待。

对于未来的二、三期旧改，或许需要更多努力来加快进度。毕竟，一期项目的成功建设是福田区的重要里程碑，也是对村民的一种交代。在考虑到连带效应的同时，我们也应该多因素去看待。（现在皇岗二期范围内是2字头，具体想知道皇岗情况的，可以 @我，有些东西不能摆在台面上讲，那样讲究。）