长江实业“撤辣”后首推港岛豪宅，大户型每套数千万，瞄准月薪超十万内地赴港精英

“李嘉诚在上海打折卖房”再次引起内地舆论喧嚣的时候，长实集团在香港尖沙咀开了一场新项目“Blue Coast”的内地路演启动会。

这个项目位于港岛黄竹坑地铁上盖，两站港铁可达金钟，临近深水湾、浅水湾及寿臣山等传统豪宅地段。

Blue Coast的拿地时间在2018年，是李嘉诚长子李泽钜接手长江集团后第一次在香港拿地，距离长实上一次在香港拿地间隔有2年之久。

李泽钜的首秀手笔颇大，黄竹坑地块规模高达150.6万平方英尺的楼面面积，当时的市场估值就达到226亿至361.4亿港元之间。由于规模庞大加上地铁上盖，彼时的拍地还吸引了中海、碧桂园等内地房企参与竞标。

黄竹坑地块的成本价当时高达28000港元/英尺，从一开始就确认了豪宅定位。

跟当下香港主流成交的小户型不同，“Blue Coast”是3房-4房的大户型。

2月底香港全面“撤辣”后，多个香港楼盘的售楼处迎来不少内地买房者，深水埗主打39平三房的belgravia place成为“撤辣”后第一个“日光盘”，多个总价在500万上下的尾盘被清空，小单位房源受热捧。

如此看来，长实的这个项目，并不是内地购房者最热衷的类型，他们的目标，是来自内地的“高端购买力。”

这也是这场推介会的初衷，长实邀请了多家来自内地的媒体，长江实业营业部首席经理郭子威透露，目前项目查询人群中非港人的占比仅仅三成，他们希望通过更多的线下路线争取更多内地购买力的注意。

抓住高端精英的购买力

据长实对外披露的资料，Blue Coast共1200户住宅单位，第一期为两栋29-30层的物业，附设会所设施，共提供642套2至4房大宅。

虽然Blue Coast目前还未公开售价，但从成本价来看就比近期香港热卖的楼盘价格要高了不少。belgravia place最低英尺价低到了15902港元，几乎只有“Blue Coast”成本价的一半。再加上“Blue Coast”以大户型为主，主力户型近1000英尺，总价轻松超过数千万元。

“现在市场上面的一手楼，我暂时看到卖的楼大部分是偏向于小单位。”长江实业郭子威在3月15日的项目启动会上称。

长实的定位很明确，月收入达10万港元以上的精英人群。而这部分精英人群，来自“专才、优才”计划。

自从2015年香港暂停投资者入境计划后（2023年再次恢复），优才计划和专才计划成了香港主流的两个吸引外来人才的通道。2023年，香港“优才”计划开始取消名额限制，据香港特区政府数据，2023年优才申请人数（80207人）是2022年（16396人）的4.89倍，获批人数（12969人）是2022年（2845人）的4.46倍。

香港中原地产介绍，据香港特区政府公布的最新数据，去年一年通过“专才”与“优才”计划的人数达到7万人，这两项计划均对工作能力和收入有门槛要求，即他们的月收入中位数为5万港元。

“这班专才、优才，是真正的精英分子，不是那些带钱来的富二代，是现在世界各地都很想抢的一群精英，日后就是香港的支柱。他们现在租楼比较集中在市区、地铁旁，Blue Coast刚好全部都能做到。”中原地产中国行政总裁李耀智称。

郭子威在现场算了一笔账，“每个月五万月薪绝对是一个中高位，另外三成是超过十万块钱的月薪，这群人的购买力很强，是有很大的潜力的，这批人买楼是很有动力的。现在粤港澳大湾区的人口大概八千万，如果有八千个专才，如果他们恰好认购我们项目的其中一个，其实我们都不够供应。”。

为了吸引这批高端精英的购买力，长实提供了一系列免费配套的服务，比如将红勘、马鞍山的酒店提供给他们。“我相信其他的同行未必可以做，起码可以让我们的客人买完楼之后在香港安心居住，从他买完那一刻开始，我们会有专人接待。”不仅如此，长实还计划为他们提供包括在香港生活居住、读书的法律咨询，购房之前的租房安排等。

其实早在去年10月香港撤销部分对“非港人”购房的税收政策后，部分通过优才、专才计划来港的内地人才购房需求就已经开始被激活。在长实的判断里，“撤辣”的威力显然要大得多。

长实称，接下来他们将在深圳、北京、上海等多个内地城市进行线下路演。而上一次他们在内地举行香港项目路演，还是在2017年。

再次在内地上演打折抛售？

相比其他香港房企，李嘉诚和长实，在内地有着无可比拟的流量优势。

从2013年起，香港首富李嘉诚开始大量抛售内地资产，而投向海外，手笔大到“买下了半个英国”，2015年，一句“别让李嘉诚跑了”一度引发轩然大波。

就在港岛“Blue Coast”推出的同时，长江实业在上海普陀区的“高尚领域”项目开始加推。公示售价约9万元/平方米，比2019年的售价还要稍低一点，对比同区域去年底开盘新房品尊国际约10.98万元/平方米，高尚领域相当于打了8.5折。

一时之间，李嘉诚抛售内地资产之声再起。

“这个价格其实是按照房管局的要求来定的，不是我们发展商的要求，当然我想把这个价格调升一点，但是因为房管局还是按照本身它的制度去做。”此次新项目推介会上，长江实业营业部首席经理郭子威就此事回应了《凤凰WEEKLY地产》。

郭子威同时介绍了高尚领域的销售情况。“上海的项目，我们推出了六十个（套），今天（3月15日）来了五百个客人。它属于普陀区，本身在上海属于二线地段，没有到静安区那些顶级的地段，也已经吸引那么多客户，现在的市场是在很健康、稳健地上升的。”

长实对内地的市场可以说非常熟悉，其在内地接近20年间，曾数次通过调低定价来应对市场的低迷。早在2008年，长实在北京开发的别墅项目誉天下，就以最低5.7折的价格“甩卖”。去年8月，长江实业在北京的豪宅项目“御翠园”公开售价9万元/平方米，相比吹风价10万元/平方米打了一个九折。

不仅如此，长江实业还曾在2022年通过出售上海世纪盛荟广场一口气回流35亿现金。当时就有舆论指责长江实业在内地的撤资行为，李泽钜公开回应：“此说法非常‘老土’，卖楼是日常业务和本业，并不存在撤资。”

事实上，长江实业在香港也是“逢低打折”。2014年年初，李嘉诚旗下新年首个楼盘就推出75折优惠，2014年5月，香港荃湾楼盘开盘也打了85折。

“我们一向奉行以市价或低于市价去卖楼以促进销售。市况较明朗时，我们积极买地，去年完成数宗交易。我们认为应该在逆周期买地或置业，现在的时机比三年前稳。”去年8月，长江实业在香港打折的时候，李泽钜对外表示。

困于净利下跌

让李泽钜公开回应的打折项目是长实的油塘新盘，去年8月这个项目七折抛售引发香港楼市下行预期。当时舆论一片哗然，“李超人”连自家的地盘也会做空。

彼时，长江实业的业绩正受香港楼市低迷的严重拖累。2023年上半年，香港楼市承压，长实集团物业销售、物业租赁部分的收益大降三成，股东实际到手的净利润减少2成。

长江集团2023年中期业绩报告显示，报告期内，其在香港及内地物业的销售收益相对于上年同期录得减幅。主要销售的住宅项目包括香港名日•九肚山、内地东莞海逸豪庭、上海湖畔名邸和北京誉天下。

除了正面回应打折的原因，李泽钜还在8月的业绩会上呼吁：到了“逆周期”置业的时候了。“如果市民想置业自住，又有负担能力，现在的入市时机比三年前好。当人人都看好市场而利率又低时，又或者利率上升机会较大时，也许应该较小心竴慎（谨慎）；但当每个人都看得差而利率又高时，市场风险多数会较低。”

当时，长实已经判断到一些市场回暖的迹象：“与三年前相比，现时利率下跌的可能性较高，走势较为明确。地价亦已跌至接近政府的成本价，与前几年比，地价再跌的可能性较低。”

2个月后，香港开始试探性解除部分楼市调控带来了较明显的市场活力，直到今年2月底，香港终于全面“撤辣”。

今年3月刚过一半，香港楼市“撤辣”的效果还在持续发酵。

香港中原地产数据显示，截至目前的3月，全港一手房已录超过2000宗，预计3月成交有望至4000宗-5000宗，有望创下1998年11月（当时一首登纪录6203宗）后新高。其中，内地买家对在港置业的查询已增加40至50倍，当中不乏通过“高才通”、优才计划、移民等渠道而来的群体。

长江实业能否赶上“撤辣”的风口，这一次李氏家族又有多大胜算？