破防了！一场大火，撕开了广州“老破小”最不堪的一面

老旧小区，再一次站上了风口浪尖。

近期，接连发生的几起社会热点事件，均剑指老旧小区。

河北燕郊，一栋快30年的房子的底商，疑似煤气泄漏引发爆炸，化成了废墟。

图源：央视新闻

四天前，温州一老小区也发生火灾，有业主想要用消防栓自救，竟发现没出水，差点弄出人命。

媒体报道截图

还有，一个多月以前，广州越秀的五羊北小区因线路老化，导致短路造成火灾…………

安全问题频发，关于老旧小区的隐患，再次引发广泛关注。

难道“老破小”的命运，注定要面对不堪的一面？

火灾“偏爱”老旧小区，绝非偶然。

还记得去年的“5·14”火灾惨剧吗？就是发生在老小区。

海珠的海幢街道宝贤社区的一座建于上世纪80年代的老小区，发生电动车起火，最终造成五人死亡。

事故发生后，不少人才惊觉小区其实早已隐患重重。

由于小区缺乏管理，电动车违规入室充电，导致了火灾发生；而涉事建筑乱搭乱接现象严重，防盗网未开启逃生窗等，影响救援行动开展和人员逃生，最终导致悲剧的发生。

老旧小区物业角色缺乏、管理混乱，正是造成此次事故的元凶。

近日，为吸取2.23南京雨花台大火事故教训，广州消防部门开展除患攻坚大整治行动。当中，就曝光了广州12个存在火宅隐患的住宅小区。

而这批小区几乎都是楼龄已超过20年的小区。

广州消防部门点名整改的名单

据了解，这些小区存在的安全隐患重重，或霸占”楼道空间、堵塞了消防通道，或堆放杂物、影响消防安全，或消防硬件缺失、不能正常使用等等。

中旅侨苑小区居民的鞋柜挡住了消防栓 图源：广州日报

隐患重重，已成为老旧小区难以治疗的顽疾。

那为何这个难题多年难以破解？

原因是多方面的。

服务成本逐年上涨、物业费收缴率低且上调困难、小区基础设施老化、内生动力不足等原因，都让老旧小区很容易陷入收不抵支的局面。

没钱，自然难言服务品质了。物业公司只能不断地收缩成本、降低服务水平。

严重的甚至会有物业撤出，让小区处在无人管状态。

老旧小区失管，治理难题凸显，各种问题和隐患会逐渐叠加和暴露，也就成为了事故的常客。

房子和人一样，老了，就会有各种各样的问题。

一般而言，房子的保值期为20年，楼龄超过20年后，各种各样的隐患会慢慢浮现。

管道、线路的老化，墙体开裂和剥落、房子渗水等都是这些老旧小区很常见的问题。

这些问题可大可小，轻者影响你的生活质量，重则分分钟影响人身安全。

此前媒体曾报道，番禺乳芳园小区某栋楼7楼的一整块外墙在“龙舟水”期间遭风雨吹落，让业主心惊胆战。

该小区建于上世纪90年代，外立面采用黄泥沙粘连，如今墙体早已空鼓，遇上风吹雨，泥沙极易流走。

房子成了一颗不定时炸弹。

当然，很多人会说，房子出现问题，修缮不就好了。

老旧小区和现在的商品房不一样，买了保险，有维修基金，很多甚至根本就没有物业维修管理制度一说。

而住老破小的人，更不会轻易自掏腰包拿出一大笔钱来修缮房子。

如有这资金何不直接买更好的房子呢？

事实上，在广州，有超一半的小区正面临老去的命运。

一般而言，房子大概可以分为以下阶段：

10年之内的房子，我们可称之为次新房；10-15年，可称呼为房子的盛年；15-20年，则是房子的中年；20年以后，房子开始步入老年阶段。

我统计了一下，广州约有1万小区，其中20年楼龄以上小区5100+个，占比50%以上。

如果你听到名为xx宿舍、xx大院、xx家属院、xx新村等小区，楼龄大多是已超过20年。

这些小区多建成于福利分房时代，当时主要目的是为了解决居住问题，论品质本身就比不上现在的商品房。

而随着楼龄的老去，更多问题还会相继浮现，这批老旧小区或难逃被慢慢抛弃的命运。

市区老破小or远大新，一直是没钱人买房的最大纠结。

远大新，居住品质更好，但离公司远，通勤要人命，青春都要浪费在车上了。

市区老破小，地段好、周边配套成熟、通勤时间短、生活出行都特别方便、甚至可能带顶级名校学位，唯一的缺点是居住条件大打折扣，居住时间越长，后续面临的问题也会越来越多。

该如何选择？

这几场大火，能让我们看清一些真相。

楼龄对于买房而言太重要了，它关系这我们的居住品质甚至生命安全。

在我看来，25年楼龄会是一个重要的分界线。

25年以内的楼龄的房子，如果其它各方面条件都比“远大新”更适合自己，可以考虑；

但如果楼龄超过25年，则宁愿选择“远大新”，或者选择次一级地段，但楼龄不至于太旧的房子。

事实上这不仅仅是居住和安全问题，还关系后续能不能出手的问题吧。

想想看，你买入楼龄超过25年的房子，再住个几年，房子楼龄都超过30年了。房子是下图这样的：

越秀某超过30年的小区 图源：贝壳

没错，尽管CBD就近在眼前，但新旧对比也尤其鲜明。在温室长大的00后，会愿意接手这样破烂不堪、如同贫民窟的房子吗？值得深思。

当然很多人买老破小，可能还有一种目的——博拆迁。

但我想说，这种想法也太危险。当中不可抗力因素太多，运气差的话，有生之年，都等不来。时间成本太大。

买房人，对于楼龄很大的老破小，一定要千万谨慎，注意安全。