阵地丨上海首场土拍的几个信号

上海，依然是房企投资重镇。

3月15日，上海2024年第一批次首轮集中土拍收官，5宗地揽金134.1亿元，其中4宗地封顶摇号，整体9.07%的溢价率创下2021年集中供地以来新高。

全国土地市场看上海，第一批次首轮土拍余温未降，热度背后释放出几个重要的信号。

第一个信号，减量提质。无论是上海，还是点状回暖的杭州、合肥均呈现出这一特点，即从源头上减少供应，以调节和平衡供求关系。

第二，优质地块带动下，房企参拍积极性有所提升，5宗地吸引了超20家房企报名参拍，闵行古美地块有多达12家房企/联合体参拍。

第三，市场分化行情仍在延续，优质地块是保持地市热度的关键。

第四，民企投资“隐身”，央国企为投资主力的格局尚未改变。

尽管2024年开年上海楼市表现平淡，但土拍市场仍能保持高热度。这意味着，土地市场关注度仍集中在确定性强的一二线城市，投资主力仍局限于央国企和部分民企，全面复苏需要更长时间。

“减量提质”是上海2024年首轮土拍的关键词。

数量上，只有5宗地，总建面也只有28.4万平方米。即便是加上第二轮6宗地，2024年一批次土拍中涉宅地块也只有11幅。今年第一批次供应体量明显减少，去年第一批次有19幅，而2022年一批次供应了40幅涉宅地块。

与之相对应的是，供应质量明显提升。不仅有静安中兴路这样的中心城区优质地块，还有闵行古美、浦东北蔡、杨浦长海等热点板块地块。

在优质地块带动下，整体溢价率创下2021年集中供地以来的新高，高达9.07%。

当前房地产市场供求关系发生重大变化，过去供不应求的市场环境发生转变，市场需求持续疲软。

从上海新房市场来看，2024年楼市开局平淡，2024年2月新房成交仅17万平方米，成交套数为1445套，同环比降幅均在六成以上，创下历年新低（2022年3、4月除外）。市场遇冷还表现在微观项目端，2月新开盘项目平均去化率只有34%。

尽管1月30日上海已明确表示外环外放松对非沪籍单身人士的购房限制，一系列利好政策并尚未在楼市中激起浪花，购房者观望情绪依然浓厚。

实际上，土地端缩量提质核心是通过减少土地供应，来调节现阶段供应节奏，最终来平衡和改善供求关系，“去库存”也将成为接下来典型城市主基调。

上海第一批次首轮土拍，房企参拍积极性有所提升。

据不完全统计，5宗地除宝山顾村地块仅有2家房企参拍外，其余4宗参拍房企数量超过4家，闵行古美地块参拍房企更是多达12家，包括保利发展、招商、中海、华润、越秀、华发&中铁置业、建发、象屿&金茂、中铁建、绿城、安徽高速、大华，房企参拍热情有所提升。

实际上，第一批次首轮集中供地延续了“封顶摇号”的方式来确定最终竞买者，房企拿地拼“运气”，在优质地块带动下，一定程度上提高了房企参拍的积极性，譬如保利发展、象屿、中铁建等央国企报名地块均高达3幅。

值得注意的是，吸引12家房企报名参拍的闵行古美地块，因超出10家房企竞标，时隔两年再度触及企业打分条款。一方面可以看出房企对优质地块的竞拍积极性，另一方面这也在一定程度上提高了房企拿地门槛，通过筛选资质更为优质的房企，从而降低风险。

不过从竞拍房企名单来看，依然以央国企为主，民营房企仅有大华参拍。

房企参拍积极性提升在杭州、合肥、北京等一二线城市也有所体现，在优质地块带动下，多家房企参拍最终摇号或高溢价成交，市场热度持续“点状回暖”。

比如合肥，首批次3宗地吸引了招商、保利、万科、越秀等15家房企参拍，其中滨湖01号地块便有15家房企报名，最终溢价率高达54.15%。

从企业端来看，个别一二线城市通过出让优质地块，吸引了央国企和部分民企参拍，30家典型房企的2月拿地金额达到288亿元，环比回升52%。

整体来看，率先供应优质地块，吸引年初投资额度充裕的房企拿地，是短期内保持土地市场热度的关键。

上海本轮土拍延续2022年以来央国企为主力的格局，5宗地被央国企包场。

民企仅有本土大华一家，不过大华在竞拍闵行古美地块时被末位淘汰。根据竞拍规则，古美地块报名房企超过10家，需先对房企进行打分考核，淘汰末位，只有10家房企能够参与竞拍。最终，大华和安徽高速被末位淘汰。

民企在与央国企同台竞技时并不占优势，且拿地积极性仍在低位。

从成功拿地的5家央国企来看，华发+中铁置业通过摇号竞得闵行古美地块，另外，越秀、中铁建+国贸、象屿表现也比较突出，均在摇号中中标，分别竞得杨浦长海、浦东北蔡、静安中兴地块。

在市场低迷期补充核心城市的优质土储，已成为当下央国企投资的主要策略。

CRIC数据显示，2月房企拿地金额TOP100中，央国企拿地金额占比达到了37%。

央国企作为拿地主力的格局仍将持续。

虽然今年以来，房地产“白名单”项目融资逐步落实，但这部分融资仅能用于项目的开发建设和“保交付”，对于企业投资的促进效果有限，因此短期内投资主力仍然较为局限于国央企和部分民企，全面复苏需要更长时间。

当前投资格局未发生根本性改变，尤其是以上海为首的一线城市，拿地房企依旧以央国企为主。

优质地块的供应，是保持地市热度的关键。但在楼市需求疲软的情况下，土地端的供应势必将有所减少，从而实现在源头调节供求关系。

企业端的投资回暖需要更长时间，大多数房企目前仍面临“销售疲软”和“化债风险”两重压力，仅率先获得融资支持、销售回温，以及现金流更为稳健的央国企和部分民企，能够有积极的补仓需求。谨慎的投资态度仍将是主旋律。