中海丰和叁號院：付熙嵬的赌注，司马博的丰碑

每一个楼花，都是独一无二的。大家好，这里是楼花网。

如果说2024年北京最值得期待的新盘，那一定非中海丰和叁號院莫属。

它实在太特殊了。在丰台郭公庄板块，双地铁下穿，万平公园千平水景、单价逼近10万元/平，168-262平米大平层豪宅，等等。

每一个点，都是媒体眼中的爆点。

中海发展善于营销，一点点地释放它的信息，饥饿疗法，吊足了人们的胃口。

举一个小例子，在公布户型图时，先释放200平米，然后是168平米和262平米。时至今日，有关3#楼王的户型图，迟迟没有公布，只留下了一张外立面效果图。

这样令人猜测和挤牙膏式的传播手法，中海丰和参號院屡试不爽。

西边的三座神秘建筑物——只有两层，竟然是3套天价四合院；地铁上不能建房子，居然挖了个人工大湖；房价要卖到10万元/平方米，就把所谓的藏锋系拿了出来——说实话，老百姓搞不懂啥是藏锋系，只是感觉很高端罢了。

一步步，中海丰和叁號院的高大上形象立住了——特别表扬一下中海地产北京营销总司马博，中海发展助理总裁、北部大区总裁付熙嵬一定会为其嘉奖。

人们似乎忘记了丰和叁號院的地段，忘记了日夜穿梭在地底下的双地铁线。它的售楼处里，前来看房的人很多，这可是每套1500-2500万元的豪宅。

3月16日，中海丰和叁號院的预售许可证下来了，除了西边的3套四合院，东边的7栋楼全部取证，共计8.7万平方米。而同一天拿地的邻居中建云境还没有消息。

是骡子是马？中海丰和叁號院要出来遛遛了。

预售证剖析：两个反常的得房率

政府公布的预售许可证数字，不会有假话。

中海丰和叁號院一次性拿到8.7万平米准许销售面积，涵盖了东区1-7#住宅楼，共计412套，具体分布是：1#150套，2#50套，3#48套，4#50套，5#50套，6#32套，7#32套。

具体来看：1#有3个单元，共计25层，单套面积接近200平米，得房率75.7%；平均售价8.87万元/平米，最高拟售单价为9.14 元/平方米；其中一层面积为165平米，二层面积为174平米。

2#只有1个单元，共计25层，01户型为241平米左右，02户型为263平米，得房率79.98%；平均售价9.2万元/平米，最高拟售单价为9.49万元/平方米。

3#有3个单元，共计8层，除了一单元01户型为178平米，其余五户的户型皆为249平米，得房率86.26%；平均售价9.63万元/平米；最高拟售单价为9.75万元/平方米。

4#只有1个单元，共计25层，01户型为241平米左右，02户型为263平米，得房率81.19%；平均售价9.48万元/平米，最高拟售单价为9.78万元/平方米。

5#只有1个单元，共计25层，01户型为184.68平米，02户型为224.88平米，得房率77.83%；平均售价9.08万元/平米，最高拟售单价为9.69万元/平方米。

6#有两个单元，共计8层，户型为168平米，得房率80.65%；平均售价9.32万元/平米，最高拟售单价为9.56万元/平方米。

7#有两个单元，共计8层，户型为168平米，得房率80.65%；平均售价9.33万元/平米，最高拟售单价为9.56万元/平方米。

按照得房率从高到低排列，依次是：3#、4#、6#和7#、2#、5#、1#。

作为超高层的4#，能达到超过80%的得房率，堪称奇迹。但只有8层的6#和7#的得房率只有80.65%，又出乎意料之外——同样是多层的3#高达86.26%得房率才是常态。

在得房率上，中海丰和叁號出现了两个反常的数字：一个偏高，一个偏低。

按照平均售价从高到低来排列：依次是：3#、4#、7#、6#、2#、5#、1#。最低平均售价8.77万元/平米，最高拟售单价为9.78万元/平米。

在拿地时，政府给出的销售指导价为9.2万元/平米，上下浮动8%之后，最高价为9.9万元/平方米。可见，中海地产没有突破这条红线。

案场传出消息，中海丰和叁號院的定价为9.2-9.9万元/平方米，除了263平米户型为简装之外，其余户型皆为精装。

如此算来，中海丰和叁號院单套总价在1500-2500万元之间。

具体来看，200平米户型供应约150套，单套总价1800万元；263平米供应100套，单套总价2500万元；224平米供应50套，单套总价2100万元；168平米供应64套，单套总价1600万元；249平米供应40套，单套2400万元；178平米供应8套，单套1700万元。

巨量的大户型压力：1392套新旧库存

预售证下来了，中海丰和叁號院正式开盘也就在一周之内。

这个供应体量，它的消化难度有多大？花姐整理了两年来，它在丰台区的竞品做了个分析。

虽然，一些置业顾问表示，中海丰和叁號院填补了区域内的空白，意思是它是独一无二，但也伴随着另一层意思——区域或许没有这个消费力，稀缺，并不代表真有市场。

2022年以来，丰台区供应160平米以上、单价9万元/平方米以上豪宅的楼盘有9个。

分别为：2013年10月开盘的首开璞瑅隐园、2023年4月开盘的君礼著、2022年9月开盘的永定金茂府、2022年9月开盘的中海和瑞叁號院、2022年6月开盘的北京悦府、2022年3月开盘的懋源璟廷、2022年3月开盘的懋源煜泽台、2022年3月开盘的端礼著、2022年4月开盘的北京瑞府。

这9个项目供应了999套房，网签了445套，两年网签率44.5%。

160-180平米的网签情况为：2023年开盘的首开璞瑅隐园供应15套，网签1套，单价10.5万元/平米；君礼著160-170平米供应了50套，网签13套，单价10.48万元/平米；2022年开盘的永定金茂府170-180平米供应136套，网签101套，单价9.44万元/平米；中海和瑞叁號院160-170平米供应46套，网签38套，单价8.99万元/平米；懋源煜泽台160-180平米供应120套，网签24套，单价为10.2万元/平米。

180-200平米的网签情况为：首开璞瑅隐园180-200平米供应7套，成交0套；北京悦府供应196套，网签163套，单价11万元/平米；懋源璟廷供应39套，网签为0；懋源煜泽台供应69套，网签4套，单价10.36万元/平；端礼著供应68套，网签52套，单价为11万元/平方米；北京瑞府供应100套，网签35套，单价为1万元/平方米。

200平米以上的网签情况为：北京悦府供应16套，网签为0套；懋源璟廷28套，网签3套，单价为11.13万元/平米；懋源煜泽台供应100套，网签9套，单价为11万元/平米。

将上述数据再细分来看：200-260平米户型供应了144套——占总供应的14%，网签14套——占总网签的3%；160-180平米户型供应376套——38%，网签179套——占总网签的40%；180-200平米互信给供应479套——48%，网签254套——57%。

这三组数据说明：180-200平米户型卖得最好。160-180平米户型其次，200平米以上的大平层，卖得最差。

反观中海丰和叁號院，168-178平米户型供应72套，200平米户型供应150套，200平以上户型供应190套，市场上最少最难卖的200平米以上户型占比，达到了82.5%。

340套200平方米以上型供应是个什么概念，是整个丰台区过去两年供应的2.36倍！如此巨量供应，付熙嵬和司马博该如何消化？

这还只是算了前两年的库存，如果往前继续追溯，丰台区160平米以上户型待售共计644套——包括了葛洲坝中国府、东叁金茂府、合生缦云、泰禾西府大院等老盘。

前有狼，后有虎。同在丰台区的新盘竞品还有中建云境和中环悦府，共计供应160平米以上户型340套。其中，中建云境170平米户型共计136套，中环悦府213平米户型供应34套、176平米户型供应102套、166平米户型供应68套。

在整个丰台区，160平米以上户型，库存644套，新供应752套，一共1392套。这是一个不可回避的天文数字。中海丰和叁號院，对付熙嵬来说，不啻为一场赌博。

化危为机，倒逼成为新的现象级产品

去年中海发展拿下郭公庄地块之后，市场一片惊呼，这是一颗“毒丸”，另一颗是昌平的中海寰宇未来。

也许，对于一些操盘能力弱的地产商来说，这就是鸩酒。但，别忘了，拿地者是中海地产，连续多年的北京销冠，比任何一家地产商都懂北京。

双地铁线下穿，意味着地上不能盖住宅了；铁线日夜穿行，会让购房者担心噪音，甚至安全问题。

这些，付熙嵬很清楚。但中海发展董事长颜建国给他的压力太大了，增加北京的货值，克服困难也要上。没条件，那就去创造条件。

事在人为。正是因为中海丰和叁號院的地块有瑕疵，才让中海北京公司更加上心，经过一轮轮的强排方案，最终化腐朽为神奇。

一个很大胆的规划诞生了：地铁之上，打造万平米的私家公园，公园里挖一个大湖；西边留出的三角形小地块，建成3座四合院，每座500平米（地下还有500平米）——楼花网曾首次挖出这个产品，拔高调性；东边地块建成“高低配”——4栋25层超高层，3栋8层产品。

这是最佳的选择。它的总占地面积3.95万平方米，2.2容积率，如果没有地铁下穿，可以将建筑铺满，建成小高层+洋房组合。无奈之下，只能将建筑挤到东边地块，导致容积率达到3.0左右。

在北京，高低配的社区已经非常罕见了。但高有高的好处，中海丰和叁號院的1#、2#、4#、5#为25层，视线很好，虽然西边户的西南方向会出现角煞，但起码正前方和东西方向无遮挡。当然了，3#、6#和7#的业主会有些压抑，尤其是太阳往西走，他们会活在高楼的阴影之下。

从规划上看，中海丰和叁號院最大的亮点是公园，近10000平方米的私家公园，在当下北京新盘里是独一份。而这份“灵感”，或许来自另一家擅长在地铁上盖房的开发商京投发展，它最早在地铁8号线平西府站上，建成了公园悦府项目，里面就配有只为业主开放的私家公园。

它所谓的“独”，不是说小区的园林面积之和有那么大，而是这个公园是一个独立的空间，不是某栋楼王的私属景观带，而是整个小区的公园。从南到北，这个公园是通透的。

某种意义上说，地铁下穿的"危"，给了中海丰和叁號院的"机"。如果没有地铁，或许付熙嵬不会倒逼规划，会像隔壁的中建云境一样，均衡排布，围绕几栋楼王做好园林景观。四平八稳，不出错，也不会加分，只是另一个平常中的项目而言。

花姐大胆地做一个判断，中海丰和叁號院可能成为一个新的现象级产品。这是一种打破常规做产品，是一种卷产品的新态度。以往，大家在卷精装修，卷户型设计，卷园林，现在，中海地产找到了新的引领方向：卷规划。

有了好的规划，其它的都只是填内容而言。

用防火挑檐偷面积，中海缘何在丰台大行其道

前段时间，中海丰和叁號院释放出一些户型图和外立面。楼花写了一篇文章《中海丰和参號院卖了一个关子》。

先是给出200平米户型图，然后是168平米户型和2个262平米户型图，但2#东端户、4#东端户、3#和5#到底是啥户型，没有说清楚。花姐问了置业顾问，也没有一个清楚。

随着预售许可证落地，起码户型配比完全呈现出来。2#和4#东端户都是241平米户型，3#的东端户为178平米户型、其余为249平米户型，5#的东端户为184平米户型、西端户为224平户型。临近开盘，这些户型图依然没有公开。

下面，花姐对已经公布的户型图做个简单点评：

1、没有赠送景观阳台的。1#、6#和7#、2#和4#东端户，它们属于同一类户型，没有通过防火挑檐偷面积，只是将客厅和主卧的阳台纳入室内，偷了一半阳台面积，北面通过设备平台偷了一个露台；这种做法在丰台很普遍，如中建云境、中环悦府皆是如此。

2、赠送景观阳台的。2#、4#、5#的西端户属于同一类户型，它们通过阳台的错位，派生出两类奇偶户型。如2#和4#的263平米户型，一类只在客厅出现了转角防火挑檐，一类分布在西侧和南侧出现了防火挑檐，其目的是，通过西边赠送的阳台，把欣赏园林景观作为最大卖点。但，这可是西晒。另一个赠送景观阳台的是3#——从流出的外立面可以看出来，尚未公布户型图。

3、防火挑檐的阳台是双刃剑。阳台一旦错位设计，就会出现一个隐私的问题。楼上的人可以看到楼下这户的阳台，甚至可以看到客厅里的活动；防火挑檐一般是1.5米宽，会导致楼下这户的采光受影响；防火挑檐不能封闭，阳台上各家堆放的东西不同，反而影响了小区的美观。

讲到这里，花姐一连串地冒出几个问题。

1、用防火挑檐偷阳台面积，中海丰和叁號院内为何出现了双标？1#、6#和7#、2#和4#东端户为何没有？

2、中海发展能量非凡，用防火挑檐当作阳台，有过之而无不及。这种偷面积的做法，以前一般只盛行于顺义区——如建发观云、璞瑅润府、保利颐璟和煦等，如今为何能在丰台的中海系楼盘大行其道呢？——包括中海永定玖里也是如此。难道同为央企的华润置地和中建集团故意放弃这种做法？它们的中环悦府和中建云境比较规矩。

这只能说明一点，如此大体量的大户型入市，中海丰和叁號院必然要在户型上做大文章，而偷面积，增强性价比，是一个重要手段。

问题是，中海丰和叁號院在丰台区是如何通过规划审批的？为何其它地产商没能跟进？