澳洲房市，变天了！

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　　2023年11月澳洲央行再度加息后，叠加持续增长的生活成本压力，不断下降的可负担性，生活成本的上升不断挤压人民的可支配性收入。

　　目前明显观察到公开出售的房屋数量呈现出上升趋势，而购房者的情绪却开始随着市场热度逐步下降，为2024年的房地产市场蒙上了一层阴影。

　　据CoreLogic预计今年全澳平均房价将在悉尼和墨尔本的带动下，下跌约3至5个百分点。

　　首先我们先来看看澳大利亚房地产市场的数据统计:

　　1

　　房价中位数2023年:

　　全国房屋中位价格为75.77万澳元

　　悉尼房屋中位价为112.8万澳元

　　墨尔本房屋中位价为78万澳元

　　2

　　房价2023年度涨幅:

　　全国房价年增率录得8.1%

　　悉尼房价年增率录得11.1%

　　墨尔本房价年增率录得3.5%

　　3

　　房价收入比:

　　全国房价中位数为7.7倍家庭年收入

　　悉尼房价为13倍年收入

　　墨尔本房价为10.3倍年收入

　　4

　　供应与需求:

　　2022年新建住房数量约20万套

　　人口每年净增长约22万人

　　5

　　贷款数据:

　　房贷平均利率5.97%

　　房贷平均未偿余额为61万澳元

　　家庭负债收入比中位数达191%

　　从CoreLogic 2023年得数据明显看到，珀斯房价涨幅领跑全澳，除了房屋均价相对较低外，与过去几年的矿业繁荣也有一定的影响。

　　墨尔本在几大城市中录得了最低的3.5%增幅（除负增长外），笔者认为人口的净增长幅度（悉尼作为澳大利亚最大城市，人口增长速度一直位列第一，而西澳的矿业繁荣也带动了其人口的流入，布里斯班我们在2023年GDP的拆解中讲到，政府支出近乎拉动了大多数的GDP增长，而其中的基建项目多数都位于昆士兰州）。

　　地理位置（悉尼背靠蓝山,东临太平洋,可建设用地资源相对有限,新建住宅供应受到较大限制。而墨尔本地理上相对宽松一些）与经济活动（悉尼作为澳大利亚金融及商业中心,经济实力和就业机会更集中，而墨尔本相对较弱），从而导致了墨尔本的增幅不及其他首府城市。

　　笔者2024房市预期

　　01

　　投资房产价格下跌

　　
房价的下跌主要集中在投资型房产上，而一些自住房产的价格将相对更为坚挺。

　　从过去几年房价走势明显看出，房价涨幅明显增值在房产部分居多，受益于通胀所带来的材料价格与人工价格的上涨。

　　多数预测认为，2024年下半年将是澳洲房地产市场企稳的分水岭，届时利率或将开始回落,需求有望重新入市。

　　但是笔者认为，本轮与过去有所不同，本轮房价在高息情况下仍持续上涨，受益于整体可供销售的房屋存量不足影响。

　　由于高利率环境下，开发商的成本大幅上涨，从而也放缓了开发商的经济活动，让房屋存量持续维持低位。

　　当利率一旦出现下降，市场活动开始恢复，房屋新增供应量开始增加，而与此同时利率却并不会大幅下降，预期差的产生，或许会让市场在短暂的反弹之后出现另外一番景象。

　　笔者预期这轮调整时间或持续较长，但整体预计房价调整幅度相对温和。

　　与上世纪90年代及2008年的剧烈下跌不可同日而语。（2008年美国可供销售房屋存量高达超400万套，而目前美国的房屋存量仅约120万套）

　　02

　　租金收入承压

　　虽然租金有望继续上涨，但由于通胀导致房产管理和维修成本上升，加上空置率可能增加,投资房产的实际净租金收益或将受到一定抑制。

　　03

　　再融资和转按揭困难加大

　　
利率持续上升,投资者在再融资或转按揭时将承受更高的利率成本。部分投资性贷款甚至可能难以续期，资金链面临压力。

　　这也是为何近期我们明显看到上市房源激增，除了正常的季节（时间）性因素外，明显看到更多的投资型房产的出售。市场整体表现为买家不多，市场并不活跃，但是拍卖的清盘率却仍维持的一个相应的高度。

　　3月9日的周六拍卖，悉尼位于Marrickville的一处两房公寓，受到了首次置业者与Downsizer的抢购，这也正是我们上面所提及的，（中低端）自住房需求所导致的价格更为坚挺。Downsizer卖掉之前的房产，手头现金充裕，首次购房者由于此处房产价格较低，可享受一系列政府补贴，在双方的竞争之下推高了成交价格，售价87万。

　　与此同时，在墨尔本房地产市场，明显可以看到在150万+的房地产市场中，常常出现拍卖不及预期，而房东由于个人原因而被迫降价销售的案例。

　　04

　　投资风险加大

　　
房价下跌加剧了澳房地产市场的投资风险，除价格风险外，尚有租金违约、现金流中断等系统性风险，需密切关注。

　　05

　　投资情绪受挫

　　
长期以来，澳大利亚房产一直被视为相对稳健的投资渠道，但连年调整将显著打击投资人的信心和热情。尤其是多数华人没有经历过房市的下跌（在2023年中国房地产泡沫破灭之前，人民对于房价是永远看涨不跌的），信心的打击或将是巨大的。

　　结语

　　悉尼和墨尔本作为澳大利亚最大和第二大城市，在经历连年暴涨后,当前房价已经严重偏离可支付水平。

　　在澳洲移民局暂停188投资移民后，总体购房需求基数较低。

　　2024年虽利率或有所下调，但澳大利亚经济仍可能处于低速增长阶段，加之通胀高企，也不利于房地产市场迅速复苏。

　　总的来说，2024年澳大利亚房地产市场将进入下行周期，房价调整加剧、租金上涨、融资更加困难。

　　不过与此同时或将为首次置业者带来了更多的入市购房机会。

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