3%+2%，谢天谢地了

昨天楼市出了大新闻，杭州也学香港，彻底“撤辣”，解除一切楼市调控限制措施（主城四区），甚至为鼓励交易，还把增值税免征年限提高到2年。

当然，除杭州中介和楼市博主很high，一般人不怎么关注。

广州都基本撤销调控了，城市地位不如广州的杭州现在才撤，可以说太晚了。

杭州前些年卖地太激进，现在还起债来也毫不含糊。

杭州显然没跌到底，现在不是入手杭州的好时机，千万小心！

未来只有京沪市中心限购放松（不是郊区社保降低2年那么小的力度），才可能引起较大关注。

我不是股票基金自媒体，也不是房产自媒体，他们的垂直特性决定了必须整天追热点、分析各种短期现象，但对我们理财来说，除了吸眼球和制造焦虑，实际意义不大。

理解投资底层逻辑，了解自身理财需求，完成适当资产配置，就完事了。

买房最底层逻辑，就三个维度：

宏观（国家、城市、板块）、中观（小区环境，建造年代、物业水平）、微观（面积、房型、楼层、装修）。

纯自住，微观最重要，毕竟每天要住，不舒服多难受。

纯投资，宏观最重要，毕竟核心土地最稀缺。

经典两难：市区老破小VS郊区高大新，选谁？

本质就是宏观维度和中微观维度，让你选优先级。

各花入各眼，没标准答案。

但纯投资需求，还是有点标准的。

配套齐全精装房比简装旧装，租金回报率更高。

投资长租房，面子上装修下再租，更划算。

但装修纯消费，且折价速度快，卖房时想获得更高涨幅，则精装不如简装，简装不如毛坯。

因为租客图省心，但买家要长住，有自己装修偏好，除非新装未出租且装修风格对胃口，否则一般会拆掉重装。

当然，买家也是投资出租另说。

但未来这样的客户，会越来越少。

房龄老的比房龄新的，低楼层比高楼层，楼梯房比电梯房，小户型比大户型（拆分合租除外），租金回报率更高。

还是因为租客不在意这些细节，忍忍就算了，买家却想自己可能要一辈子住下去。

建造年代带来的小区既视感和配套差异，不同楼层带来的采光视野差异，有无电梯带来的生活便利差异，面积大小带来的舒适度差异，价值会放大。

高租金回报率的本质，是购房市场遭人嫌，没有溢价反折价。

反之，有所谓“地段+房龄+面积+小区品质+学区教育+稀缺景观”加持（江景湖景海景），就容易受到市场追捧，给出高溢价。

不仅中观微观如此，放大到宏观也一样。

认同东京城市价值的人更多，东京房价就比大阪贵得多，但房租取决于当地人收入水平，东京人没有高出大阪人那么多，所以只看租金回报，大阪反而优于东京。

一样的道理，同样地段的老破大和高大新，房价低一大截， 房租却没低太多，租金回报率自然上去了。

问题是，就中国一二线城市当前租金回报率来看，即使折价老房子，回报率也很鸡肋，普遍只有2%上下，甚至更低。

换算到股市上，相当于50倍甚至70倍市盈率。

如果不看好中国未来房价长期还有升值空间，就想靠租金回报率带来稳稳的幸福，现在不该买任何中国房产，包括香港，迪拜房子倒可以看看。

但现在这架势，又不能对未来涨价有太乐观预期。

我个人预判：中国最核心房产，未来20年能有年化3%涨幅，就算不错了。

不管中间跌宕起伏，到2048年，房价比现在翻一倍。

如果再加上2%租金回报率（或1.5%租金+3.5%年化涨幅），合计5%，2040年前能收回成本，就谢天谢地了。

什么是最核心房产呢？

1、一线和个别强二线市中心核心板块；

2、房龄新，最迟不能晚于07年建成；

3、至少100平以上三房，150平以上四房优佳。

三条，缺一不可。

如果钱不够，无法全部满足，1必须坚守，2和3，至少满足一条，才有长期投资价值。

每次这么说，大家最大的疑惑是：什么叫“核心板块”？

我想到一个很通俗易懂的理解方法：看地铁节点围城的区域！

中国现有40多个城市有地铁，但地铁已连城网络的只有10多个。

和修条道路搞点绿化不同，地铁是超重量级基建投资，海量资金沉淀在地下，永远不可转移。

而以内地票价，不知猴年马月才能回本。

所以地铁规划，都是再三权衡，慎之又慎。

随着高增长时代过去，地方政府负债驱动基建狂飙的时代也过去了，有些城市运量不达标，几乎永久失去新建地铁线路的机会。

已建成的存量地铁，是政府规划和市场博弈的共同产物，需要真金白银的长期巨额投入，具有极高的确定性，比中介和房产大V吹牛逼靠谱多了，成了衡量城市核心区在哪里的最好指标。

对标准圆环套圆环结构城市来说，一般1、2号线交汇处，就是一座城市传统意义上的中心节点——

北京王府井、西单，和包在中间的天安门；

上海人民广场；

成都天府广场；

南京新街口；

武汉循礼门（江汉路商圈）；

西安北大街；

宁波鼓楼（天一广场）；

哪怕城市形状没那么标准，比如杭州凤起路（武林广场和湖滨之间）、广州公园前（人民公园）、重庆较场口（解放碑），也大差不差。

但一般人很难正好买在中心那个“点”，所以要画个圈。

地铁换乘站最密集的区域围出来的那块地，就是毫无争议的核心区。

以地铁里程最多的上海为例。

为避免客流过于密集，后来规划建设的地铁都杜绝4线换乘，尽量避免3线换乘。

从线路走向看，黄陂南路站也应是3线换乘（1、13、14）

南北走向的13号线在南京西路和新天地之间，正好可以和黄陂南路站换乘。

但规划舍近求远，故意在陕西南路和黄陂南路之间的瑞金一路上，设了一个单独的淮海中路站。

还有1、5号线换乘的莘庄站一直是闵行最重要的交通枢纽，但新建的嘉闵线却故意跳开这个枢纽，到春申路换乘。

再去掉早期规划缺乏远见导致的特例，如5线换乘的奇葩龙阳路，2号线结束，换17号线接着去青浦的虹桥火车站，还有3、4号线共用的那段线路（名义3线换乘，实际2线换乘）

所以上海真正有价值的三线以上换乘站，只有10座：

世纪大道、人民广场、南京西路、静安寺、汉中路、陕西南路、徐家汇、上海南站、东方体育中心。

传统上认为，上海东西轴线是延安路（及连到浦东的世纪大道），在市中心段，也可以理解为隔壁的南京路。

所以人广、南西、静安寺这3站（都在南京路上）都是标准市中心。

浦东世纪大道站和将来的陆家嘴站（2、14、19三线换乘），也在东延伸线上。

但中轴线以北，3线换乘站只有和南京西路仅1站之隔的汉中路。

因为南北向的1号线、西南-东北走向的12号线、西北-东南走向的13号线都在这一带核心区交汇。

过南京路后，往北正好需要一个共同换乘站。

剩下4站，都在南边。

3个在徐汇，分别是徐汇最高大上的历史风貌保护区/梧桐区（陕西南路）、徐汇的商业中心（徐家汇）、和徐汇中城的交通枢纽（上海南站）。

1个在浦东西南的前滩（东方体育中心）。

为什么说上海“地倾西南”？

只看3线换乘站分布，就能管窥见豹了。

所以最最最核心的上海都心，不是内环内，也不是4号线以内，更不是上海政府说的2035中央活动区，而是静安寺-南西-人广-新天地-陕西南路地铁站围出来的这个4平方公里范围。

放大一点，最最核心的是汉中路-世纪大道（或龙阳路）-东方体育中心-徐家汇围城的菱形。

再放大一圈，可能才轮到4号线围起来的那个圈所剩下的区域。

这个视角看，地倾西南的上海，未来的都心，可能会逐渐南移，从陕西南路-新天地一线往南，直到世博滨江和徐汇滨江。

思路就这么个思路，简单粗暴，除了青岛等个别地形特殊的城市，其他有5线以上形成网状结构的城市，也可以大体通用。

比如目前还只有5条地铁的宁波，最最最核心的区域就是鼓楼、宁波站、大卿桥围起来的2平方公里三角区域。

扩大一圈，东延伸到江东的樱花公园（3号线）一线，北延伸到在建东西向的6号线一线，西延伸到在建南北向8号线沿线。

整体上看，宁波这座城市是略微地倾东北的。

向东是港口和大海，连接全世界。

向北是杭州湾和上海，融入长三角。