旋涡中的万科，稳了？

3月12日午后开盘，地产股翻红。万科股债齐升，令市场信心大为提振。

消息面上，前一天，市场公开报道显示，年内万科境外公开债已偿付了将近一半，剩下的5月及6月到期的两笔境外债也安排好了3种兑付方式。

这是其中之一。更为重要的是，3月12日中午，微信群里还流传有一条出自YY 评级的消息，威力巨大，让市场相信，万科是真的稳了。

01 万科“3月风暴”时间线

3月份以来，万科陷入到各种传闻之中。

先是3月初，市场传，万科寻求非标债展期，与新华资产的100亿元的债务展期谈判被拒绝。3月3日，新华资产发布声明澄清，与万科的相关消息不实，一直与其保持正常的业务合作。而万科方面就此未进行公开回应。

3月4日，万科遭遇股债“双杀”，万科A开盘跌近5%，旗下多只地产债下跌。

同日，资本市场传出消息，万科正寻求一笔离岸无抵押俱乐部贷款，中银香港作为这笔贷款的牵头行，已就其参与部分获得内部批准。另，万科已获得一些保险公司的口头同意，将其未来几个月内面临行权的“保险债权计划”推迟行权，条件是按时付息。

3月5日，市场还有传言称，万科计划出售长租公寓资产泊寓部分股权，对此万科方面予以了否认。

同日，万科回应投资者称，3月11日到期的美元债所有资金已经到位，偿债工作在有序铺排中。随后万科A止跌，但地产债仍疲弱。

3 月 7 日，市场传，因担心万科的潜在流动性风险，数家金融机构高层赴深圳进一步磋商万科非标债务解决方案。

3月8日晚间，万科公告称，已提前将3月11日到期的中期票据约6.47亿美元本息全额存入指定账户。

随之，万科多只债券上涨，股价也有所企稳。

3月11日，市场传路透社引述知情人士称，金融机构被要求尽快推进对万科的融资支持，包括银行要保障万科的融资，保险机构要延长万科私募债券的还债期限。

同日万科A相关人士向媒体介绍，万科年内境外公开债已偿付近一半，剩下的5月及6月到期的两笔境外债，会通过3种方式兑付，包括境外自有资金，境外子公司所获得的境内项目分红或股权转让资金，以及境外银团贷款，且境内融资渠道很畅通。

3月11日晚，穆迪宣布撤销万科的Baa3（投资级别的最低评级）发行人评级，授予Ba1的公司家族评级；下调高级无抵押债务评级至Ba2，并把万科所有评级列入评级下调观察名单。

3月12日中午，YY评级发布消息称，有12家商业银行正在筹集高达800亿元的贷款，帮助万科偿还到期债券。

这引发了市场的高度关注，3月12日午后开盘，房地产板块突发走强，地产股集体大爆发，万科A盘中一度涨近8%。

如果YY评级消息为真，那么无疑在向市场传递一个信号：万科，稳了。

02 为什么万科不能暴？

那么，为什么其他企业能暴雷，万科却不能呢？

亿翰智库就此专门发表了一篇文章，认为：

其一，万科作为官方站台的企业，如果暴雷，信心修复无望，行业倒下的企业会越来越多。

其二，如果万科暴雷，大众放弃希望，整个房地产行业很难修复到健康状态，良性循环、新模式都将难以实现。

其三，如果万科暴雷，其他房企也会放弃挣扎，失业增多，金融链条风险也会难以控制。

亿翰智库认为，在无数人心中，万科是风向标一样的存在，在某些层面上也是一种信仰式的存在。

如果万科倒在外部流言蜚语中、倒在负面舆论发酵中，影响将是巨大的。

天风证券认为，若万科违约，将进一步打击投资者信心，恶化房企融资环境，甚至冲击当前对国有房企的脆弱信任，对房地产大盘销售形成拖累。

一位金融圈专业人士还表示，创立于1984年的万科是我国房地产开发企业的领军者，也一直是房地产行业的领跑者。万科不能倒，不是因为大，而是因为它是行业的“守门员”，关乎全局。

03 万科债务压力大吗？

那么，万科的债务压力有多大？市场又在担心什么呢？

天风证券研究指出，聚焦到2024年来看，万科将到期的公开市场债券规模达357亿元，包括262.93亿元的境内外信用债及94.07亿元的ABS。考虑到公开市场产品具有一定的到期债务刚性，因而面临的债务兑付压力不小。

并且，考虑到当前房地产行业的大背景（预售资金监管），销售能够腾挪的用于净偿还债券的资金规模有限。此外，天风证券指出，目前市场对股东支持万科的力度有担忧。

而东方证券研究认为，万科的基本面还是不错的。销售依然保持韧性、拥有较大体量的经营性资产，也在通过发行REITs筹资（华夏万纬REIT申请获受理，首批计划募资11.59亿元），加之政策层面房地产融资协调机制加速落地，万科短期内标债信用风险较低。

广发证券研究认为，截止2023Q3，万科母公司货币现金余额260亿元，对于2024年公开市场到期债务及其他借款具备较强的保障能力。此外经营性物业抵押比例较低（仅11%），也可通过经营性物业贷进行融资（测算规模可超400亿元）。

另据市场公开消息，万科也在积极调整组织构架（如南方区域）节流，并通过出售商业资产回流现金（如将七宝万科广场50%股权以23.838亿元出售给了香港领展房产基金）。

当然，银行力挺能解阶段之危，真正能救房企的，包括万科，还是持续回暖的楼市。

克而瑞数据显示，虽然今年1-2月万科累计全口径销售额约334.5亿元，仍稳居行业第二，但萎缩同样明显，同比2023年同期下降41.65%，同比2022年同期下降48.22%，同比2021年同期下降70.78%。

目前看，多城新房和二手房成交呈环比上升态势，由筑底开始走向修复。但是这波行情能持续多久，还要继续观察。

3月12日晚间，市场又传来最新消息：

彭博引述知情人士表示，万科正与持有其债券的多家债权银行进行沟通，以缓解自身面临的资金压力。知情人士称，几家主要债权银行正在权衡，将持有的万科债券转换为非标准化债权，即“标转非标”。这一计划如果通过，有望帮助万科避免发生首次公开债务违约，同时也防止房地产行业形势进一步恶化。

知情人士表示，监管机构和深圳市地方政府最近正参与相关方案的协调，所涉及银行合计持有万科债券的本金规模达数百亿元。