签署房屋合同后因房屋没有产权证及买方无购房资格，法院判决解除

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某杰向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间于2018年11月3日签订的《房屋买卖合同》于2021年10月18日解除；2.判令被告向原告返还房款100万元；3.判令被告向原告支付利息损失；4.本案诉讼费由被告承担。

事实与理由：2018年原告欲购买被告位于北京市昌平区一号的房屋，与被告签订了《房屋买卖协议》，并在协议签订先后分期向被告支付了购房款100万元，被告承诺在房屋所有权证下来后为原告办理不动产权过户。但合同签订后，原告才得知涉案房屋无法办理房屋所有权证，无法实现签订合同的根本目的，后多次与被告协商退还款项，但被告均以各种理由推脱，始终不予退还购房款，给原告造成了严重损失。故原告诉至我院，请求判如所请。

被告辩称

被告吴某芝辩称，不同意原告的诉讼请求。被告并未收到原告支付的100万元购房款。因为与原告签订了合同，导致我的房屋无法出售给他人，原告违约。原告是因为房价下跌才要求解除合同的，我不同意解除合同。

第三人宋某旭称，周某杰委托我购买房屋，给了我50万元，我将该款支付给吴某芝，后吴某芝陆续从我信用卡中取走50多万元。

法院查明

2018年11月3日，吴某芝（卖方）与宋某旭、周某杰（买方）签订《房屋买卖协议》，约定：卖方今收到买方现金一百万，双方约定此房总款二百万，在卖方房本下来一个月之内，买方付清余款一百万，此房才能过户给买方，否则卖方有权放弃该房买卖，并退还卖方现金一百万。吴某芝在卖方处签名并摁手印，宋某旭在买方处签名并摁手印，买方处还有“周某杰（宋某旭代）”的字样。庭审中，宋某旭和周某杰均表示前述协议中买方处由宋某旭代为签名，但买受人为周某杰。

2018年11月2日，周某杰向宋某旭转账50万元。2018年11月6日，宋某旭向吴某芝转账30万元。除该笔款项外，根据宋某旭银行卡交易明细和微信转账记录显示，自2017年5月至2018年6月，宋某旭共计向吴某芝转账70余万元；自2018年10月至2020年5月，宋某旭共计向吴某芝转账30余万元，但单笔款项均为一万元以下；自2018年1月至2019年12月，吴某芝共计向宋某旭转账50余万元。

庭审中，周某杰称其为购买房屋向宋某旭转账50万元，剩余50万元由宋某旭代为垫付，故实际向吴某芝支付100万元；宋某旭称除周某杰支付的50万元，其陆续向吴某芝转账或吴某芝自其信用卡中取款50余万元，故已实际支付100万元。庭审中，吴某芝认可收到购房款50万元，在签订房屋买卖协议之前宋某旭的转账与此事无关，且其与宋某旭之间存在其他经济往来。经询问，宋某旭认可其与吴某芝存在其他交易往来。

庭审中，吴某芝出具了宋某旭出具的《申明》，载明：本人同周某杰共同购买吴某芝S室的事件中有支付吴某芝壹佰万的事，其中宋某旭的伍拾万是虚的，没有给一分钱，其中就是周某杰的伍拾万借宋某旭之手转的。宋某旭认可该《申明》的真实性，但因后续吴某芝从宋某旭处陆续取走五十余万元，故该《申明》应当作废。

经询问，吴某芝称涉案房屋系北京市昌平区D村的回迁安置房，能够办理产权登记，但暂时尚未办理；周某杰称其不具备在北京购房的购房资格，在签订本案合同时未在北京居住，其委托宋某旭办理此事，其打算在该房屋能够办理产权转移登记时登记至宋某旭名下；宋某旭称其在京无房，具备购房资格。

经询问，周某杰称其于2021年5月通过微信与吴某芝达成了解除合同的合意，并提交宋某旭与吴某芝的微信聊天记录佐证；现其主张以提起诉讼的时间作为合同解除的时间。吴某芝对微信聊天记录的真实性认可，但认为记录不完整，且其没有解除合同的意思表示。

裁判结果

一、周某杰与吴某芝于2018年11月3日签订的《房屋买卖协议》于本判决生效之日解除；

二、吴某芝于本判决生效后十日内退还周某杰500000元；

三、驳回周某杰的其他诉讼请求。

房产律师点评

依法成立的合同，自成立时生效。本案中，周某杰与吴某芝签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，应属有效，合同各方当事人均应按照约定履行相应权利义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，周某杰称其与吴某芝通过微信达成了解除合同的合意，但从微信记录来看，无法看出吴某芝有解除合同的意思表示。故双方并未协商解除合同。

当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。

该协议对房屋过户和尾款支付进行了约定，但因该房屋为回迁安置房，暂时不具备产权登记的条件，而周某杰亦不具备在京购房的购房资格，虽然双方并未约定解除合同的条件，但因该合同事实上不具备履行的条件，故法院判决解除双方之间的房屋买卖合同关系。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。因双方合同已经解除，吴某芝收取的50万元应当予以相应返还。

关于周某杰主张的另外50万元，其自称系由宋某旭代付，虽宋某旭与吴某芝之间有大量资金往来，但金额与本案所涉购房款不相符，且延续时间较长，结合吴某芝向宋某旭的转账记录，可以看出宋某旭与吴某芝之间存在其他经济往来，无法认定宋某旭代周某杰垫付了50万元购房款。

关于周某杰主张吴某芝支付利息的请求，从《房屋买卖协议》的内容来看，周某杰对于涉案房屋暂时不能办理产权登记的情况是明知的，且其未提交证据证明吴某芝对于办理产权登记和产权转移登记的时间进行过承诺，故吴某芝对于合同无法继续履行不存在过错，周某杰主张吴某芝支付利息无事实及法律依据，法院不予支持。