难以突破！香港土地房屋长期供应不足，希望与大陆打破藩篱

文 | 刘澜昌

在两会之前，香港的财政预算公布了香港新一年的财政报告，同时也公布了一个很重要的信息，就是根据香港的经济形势，包括政府的收支平衡，目前存在着严重的问题。例如要达到1,000多亿的赤字预算，在这样的情况下，香港政府财政司司长陈茂波说，可能交易中的填海计划要往后推迟，重点还是发展新界北部现有土地的开发问题。

在2011年，香港的发展局局长说，香港政府规划了五块要填海的地方，这五个地方包括中文大学对开的位置，还有屯门等等。但是目前已经是2024年了，13年过去了，这五个地方的填海其实基本上都没有进行，都是停下来了。在曾荫权任特首时期，他基本没有开辟生地，在土地开发方面，分为生地和熟地，生地开发包括改变土地的平整、建设基本设施、公路、电信、供水等等，最后才变成了熟地。在曾荫权任职期间，香港存在着很大规模的负资产的情况，所以在他任职期间基本上没有造生地。

后来从梁振英任职时期，到现在新任的特首任职，已经有2年的时间了，香港民众都希望尽快在开发储备新的土地上有所突破，但就目前的情况来看，依旧是要延期的。那么香港的土地是否可以满足香港人民的使用需求呢？并且近期有新的新闻报道，就是公屋轮候“上楼”的时间要从过去的4年半到 5年，推迟到6年到8年，为什么会这样呢？就是因为土地少，房屋建设速度不够。

那么为什么香港的土地开发总是困难重重呢？其实就是因为香港有利益固化、返利的存在，而且是长期存在，如果不是这个原因，那就没有办法解释香港二十多年来土地一直短缺的问题，从香港特区经济的架构来看，土地财政已经根深蒂固。

从三个方面来讲，第一个方面是政府依靠卖出土地，来采取最大的财政收入；第二个方面是，有经济能力购买土地的，都是一些大的发展商，且主要是八大发展商，因为财力雄厚，才能够建起房屋，然后用于盈利；第三个方面就是，银行体系通过支持发展商融资盖楼，盖完之后，支持大众进行按揭的业务。这三个方面形成闭环，三方的利益互相紧扣，不可分割，否则整个三角循环就不能继续维持，并且三方彼此的利益已经固化，很难解脱。

从政府的角度来看，一定需要控制土地的供应，才能够保证土地的价值，按照他们所希望的要求，他们所希望的价值拍卖，那么收入将很可观。对于发展商而言，他们希望能够控制房子供应，才能够保证卖出的价钱，只有卖得足够高，他们才可以赚得足够多。对于银行来说，一方面支持房地产发展商、开发商去投资购买土地，然后支持他们的建筑成本，建造完成后，支持普罗大众买房、做按揭的业务，在香港，按揭业务是银行很大的收入来源，而且是最稳定的收入来源，从这方面来讲，就是不可解决的。

为什么呢？因为香港就是被困在1,200平方公里的一个地方，并且里面大约有六成，由于各种原因而不开发，而且有不少的土地是为各个范围的利益团体而服务的。例如环境保护集团，包括一些非政府的机构，用很多方法来使土地供应不足。所以如果有填海计划，那大多都是在欺骗市民。那么市民还有更好的选择吗？在哪里呢？其实如果大湾区的融合，能够让香港的市民包括退休人士，可以在大湾区受到更好的、同样的医疗与生活上的便利，这就是更好的选择，例如中山、珠海、江门、东莞、惠州、肇庆等等。

香港目前最大的问题就是集团利益的固化问题，如果不及时解决，会给香港经济未来的发展带来很大的危害。现在香港很多青年人买不上房子，没有向上流动的希望，所以呢很多人认为，2019年的“黑暴”事件，还有其他事件中，青年人的不满也是由其而引发的。由于土地房屋的不足，使得香港房屋的租金非常昂贵，做任何事情，都要面临住房问题的困难。

虽然香港很想作为亚洲的教育中心，香港大学、中文大学、科技大学，在国际上排名都很靠前，但是招海外的留学生就非常困难，为什么呢？其中有一点就是，这些大学招进留学生后，会收比较贵的学费，而且还不能给他们提供宿舍，那么这些留学生就要自己去找宿舍，要付出非常昂贵的房租。现在很多内地的留学生都宁愿住在深圳，每天往返来香港这样的读书。香港还可以发展很多事业，但如果你没有房子，要交付高昂的租金，那么发展将会很困难。

那么如果把填海的工程包给大陆做，是不是就可以很快呢？大陆在南海填岛造陆，可以在两年时间建10万平方米的陆地面积，大陆有大型的吹沙船，这可行吗？其实如果真的要外派给大陆的有关公司来做填海的工程的话，成本肯定会比较低。首先如果立法会能够通过，这当然是最好的，但是对于内地的承包商来讲，他们需要考虑将来卖出土地的分成，也需要给他们相当优越的条件，才能够吸引他们，

所以这就需要立法会，还有特区政府的官员，能够有创意，能够打破思想意识方面的藩篱，也希望利益集团可以顾全大局。

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