点状热度正在恢复，关于苏州3月房地产市场的一些判断

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时间已经进入3月，整个房地产市场，都在迫切地期待“小阳春”的到来。

今年“春节档”刚过，5年期LPR就超预期下降25个基点，降息幅度破纪录。而MLF和1年期LPR都没有下降，所以这一次的降息，明明白白就是为了救房地产而来的。

与此同时，为了让“小阳春”如期而至，各城市在需求端的优化政策也纷纷抢在3月之前接连推出，其中就包括苏州。

继春节之前全面放松限购之后，苏州又抢着在3月之前优化了三套房的贷款政策。

如此密集的动作下，3月苏州的房地产市场，会迎来期待中的热度吗？

还记得去年春节过后的房地产行情吗？

宏观政策口径的放松叠加疫情防控政策的全面放开，刺激了一部分积压需求入场，使得去年的房地产市场出现了明显的“小阳春”迹象。

但谁也没想到，2023年的市场高位，也就停留在了3月“小阳春”。

当时的情况是，小阳春有了、市场情绪有起色了，但政策放松力度并没有跟上，尤其对市场有风向标意义的重点一二线城市。

这当然也包括苏州，所以市场在“小阳春”之后就开始了新一轮探底。

虽然2022年开始，苏州已经相继取消了二手房限售、并小幅度放宽了限购政策，但苏州需求端限制性政策真正意义上的逆转，是直到去年9月执行认房不认贷才开始。

从执行认房不认贷开始，苏州陆续大幅度放松限购、放宽首套房贷认定标准、提高公积金贷款额度，并推出了以旧换新契税补贴、房票安置等一系列组合政策。

这也是去年四季度苏州新房、二手房成交量相较于三季度能够呈现小幅度“翘尾”行情的主要原因。

当然，分析师此前的文章里就曾多次说过，即便是大力度放松之后，苏州的购房政策也还有优化空间，其中最为重要的一项就是2月底刚刚优化的三套房贷款政策。

分析师认为，三套房贷款政策的优化，对于需求端的短期刺激还是会在3月有所显效的。

因为在三套房停贷政策执行期间，确实有一批积压需求因贷款限制无法入场，这部分需求多为改善需求，购房能力并不弱、购房需求也较为强烈。

而随着三套房贷款政策的优化，这部分人甚至可以按照首套房利率进行贷款，叠加本轮大幅度降息，分析师认为接下来苏州市场肯定会有一部分积压的改善需求陆续入场。

不过必须强调的是，结合当前的房地产市场行情和经济大环境，即便是对于市场需求刺激效应最强的信贷政策，其发挥作用的力度也在明显减弱。所以分析师认为，政策放松会带来需求释放，但其释放的力度和持续性，都难以乐观预估。

可以预见的是，这个3月，苏州土地市场，大概率也会迎来开门红。

苏州龙年的第一场土拍，将于3月13日正式开拍。

这一场土拍一共三宗地，分别位于园区青剑湖板块、吴中太湖新城板块、新区狮山板块。

其中关注度最高的地块，当属狮山板块原农干校地块。

这宗地位于狮山板块核心区位，且容积率只有1.02，起拍楼面价32000元/㎡，限高10米—24米，这个指标已经完全可以打造联排产品。

我们看狮山板块，已经很多年没有别墅类产品供应了。自2020年开始，板块内的联排产品供应断档，2021年开始，板块内所有别墅类产品供应断档。而去年板块内的龙湖狮山原著，成交了几套二手别墅，均价约6.5万元/㎡，套均价超1500万。

再看狮山板块目前主力在售和待售的楼盘，则多为小高层和高层。目前，板块内各楼盘销售均价在41000元/㎡-50000元/㎡左右，价格属苏州市区新房的头部梯队。

参考当前的价格体系和产品供应情况，别墅产品在狮山非常稀缺，而且具备走出独立行情的条件。而当前这种行情和市场趋势下，能打造这类产品的宅地，又是在苏州狮山核心，是具备创下土拍开门红的条件的。

3月土拍的最高潮，当然还是要看3月27日园区双湖地块的竞拍。

可以毫不夸张地说，这宗地真的可以称得上是园区的一宗压箱底地块了。从区位图我们可以看出，这块地紧邻金鸡湖和独墅湖，板块内没有在售房源，周边二手房均价接近10万元/㎡。去年，该地块隔壁的九龙仓国宾1号也成交了两套别墅房源，单价10万元/㎡+，套均价超2000万。

这次挂牌的这宗地，起拍楼面单价55000元/㎡，容积率同样为1.02。从规划条件来看，这宗地限低-10米，限高24米，也就是说，该地块并没有对产品最低层高做出限制，可以有充分的空间打造纯别墅类产品。

值得注意的是，这块地要是成功拍卖，不光将刷新苏州的地块单价，甚至将刷新整个江苏的土地价格。

不过，依然需要强调的是，3月苏州土地市场这种热潮，依然是点状行情。

把这样的“压箱底”地块拿出来拍卖，更多是为了创造3月“开门红”行情和提升市场信心。

综合来看，今年苏州土地供应还是偏难的，结合监管层的新口径，今年土地供应大概率会有减少。而从土地市场行情来看，非核心地块依然将延续去年的低温行情，今年苏州土地市场行情依然将呈高度分化。

上个周末，苏州不少售楼处上客量都有了明显恢复，不少中介和置业顾问在朋友圈宣传，小阳春真的来了。

确实，从克而瑞苏州监测的楼盘来访情况来看，农历年后的两周主流楼盘来访数据呈跨越式增长，认购数据也有明显增加。

值得重点关注的是，相比于前两个月苏州市区的“0”供应状态（各楼盘均未有开盘或者新房源加推动作），3月苏州市区将迎来推盘潮。

据克而瑞苏州机构不完全统计，3月苏州多个核心区的纯新盘有入市计划，包括新区狮山金茂府、姑苏区保利姑苏瑧悦、园区天誉东方等，再加上苏州各区域一些处于续销期的热门楼盘3月也多有上新计划。

可以预见，3月房企推盘积极性还是相对较高的，叠加信贷政策的优化，相信可以抢收一批改善、深改客群。

另外，从刚性购房需求来看，春节前后积压的需求一般都会在3月释放，加上上学、结婚等刚性购房需求，叠加当前苏州刚需购房支持力度非常强，相信3月苏州二手房市场也会有热度回升。

综合来看，分析师相信3月苏州楼市肯定会有热度回归。但，这种热度回归也只是相对于前两月而言。

相比于去年3月的小阳春效应凸显，当前苏州新房和二手房成交数据还未呈明显提升。今年春节假期本相比于往年本就更长，所以市场需求回归的周期也会相对更长，再加上经济大环境和整体市场预期还不明朗，需求端观望情绪仍重。所以我们判断这一轮市场热度回归，要明显晚于往年的同时，力度也会偏弱。

上面三个维度，都是判断房地产市场短期趋势的重要方向。

结论很清晰，3月苏州无论是地市还是房市，会有热度回归。但这种热度依然还是点状呈现的。

而所谓的点状热度，有两个特点：第一，难以持续；第二，难以连成星火之势。

也就是说，这个3月，苏州房地产市场会有波段式向上的行情。但，市场分化仍在加剧……

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

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