重磅！苏州住宅品质将全面提标！江苏省、吴江区相继发布住宅新规！

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3月5日，江苏省住建厅发布关于印发《江苏省改善型住宅设计与建造导则》的通知，针对改善型住宅出台诸多新规。

重点内容如下：

1、鼓励采用围合的布局形式。

2、除临江、临湖及城市规划特殊区域外，住宅建筑高度原则上不应大于60m, 容积率不宜小于0.8,也不宜大于1.8。

3、改善型住宅与高速公路、国省道、轨道交通隔离栅的距离宜控制在200m 以上，与城市快速路的距离宜控制在100m 以上。

4、住区绿地率不应小于33%，集中绿地面积不应小于1.1㎡/人，并应符合《城市居住区规划设计标准》GB50180 相关规定。

5、鼓励采用屋顶绿化、空中花园、墙面垂直绿化等多种方式，形成多层次、立体的绿化景观效果，营造宜居的住区环境。

6、住区应按规模配置以乒乓球台等小型设施为重点的体育健身设施和场地，设施种类不应少于4种。

7、改善型住宅户型设计应空间方正、动静分区、功能完善，套内建筑面 积应与功能空间数量、面积相匹配；当套内建筑面积大于120㎡时，宜增设家政间、独立储藏间、健身空间等。

8、改善型住宅应设置独立入户玄关，其使用面积不应小于3.0㎡(不含玄关柜),并为安全监控等预留点位。独立入户玄关的通行净宽不应小于1.2m, 进深不宜小于1.5m, 并能满足搬运大型家具的需要。

9、套内建筑面积大于150㎡的户型，可以设置客厅挑空，增强住户居住体验。

10、改善型住宅厨房使用面积应与套型建筑面积相匹配，使用面积不宜小于6.0㎡, 鼓励采用全电气化厨房。

11、改善型住宅入户门门洞高度不应小于2.3m, 宽度不应小于1.2m, 并应采用子母门。

12、12层及以下改善型住宅单元门厅使用面积不应小于12㎡ ，12层及以上改善型住宅单元门厅使用面积不应小于18㎡。

13、改善型住宅层高不应小于3.1m, 三层以上改善型住宅层高不应大于 3.6m; 设有地暖、管道式新风或集中式中央空调系统的改善型住宅，层高不应小于3.15m。

14、改善型住宅应进行适老性专项设计。

15、装饰装修材料甲醛释放量不应低于《人造板及其制品甲醛释放量分级》GB/T 39600中E级，有条件时宜达到E级。

16、主体结构保护层厚度应符合《混凝土结构设计规范》GB50010中设计使用年限为100年的要求。

克而瑞分析师点评：

本次江苏省住建厅发布了改善型住宅新规，内容涉及住宅建筑高度、层高结构、建筑立面景观设计施工建造等，旨在通过对社区和室内各项指标要求的完善，以提升住宅产品的品质。

从容积率来看，要求容积率不宜小于0.8,也不宜大于1.8，这也意味着未来改善住宅的纯别墅、叠墅、洋房产品的增加。

住区绿地率不应小于33%，意味着改善住宅在社区绿化率方面将有很大的提升。

当套内建筑面积大于120㎡时，宜增设家政间、独立储藏间、健身空间等，增加室内空间的功能性，以提升利用率。

改善型住宅应设置独立入户玄关，其使用面积不应小于3.0㎡，这不仅能带来更为舒适的归家体验，而且玄关空间可以根据主人的需求设计，如收纳物件、鞋柜置放，美观与实用兼顾，让居家更加灵动与舒适，说白了是为了提升室内空间的功能性。

套内建筑面积大于150㎡的户型，可以设置客厅挑空，意味着复式产品将重新回归楼市舞台。客厅采用挑空设计，让采光、通风效率大大提高，空间压迫感也被消除，居住体验进一步优化。

对改善型住宅中的厨房使用面积也做了要求，要求厨房面积应与套型建筑面积相匹配，使用面积不宜小于6.0㎡,让套内的功能空间布局更为合理。

在颇为体现居住舒适度的层高方面，要求改善型住宅层高不应小于3.1m, 三层以上改善型住宅层高不应大于 3.6m，该新规把以前开发商“引以为傲”的3.1米层高价值卖点变成硬性要求。

众所周知，层高过低不利于充分的采光和通风，在视觉上也有压抑感。要求不小于3.1米的层高设计，给予住户通透、舒适的空间环境，使压抑感一扫而空。

其实作为改善型住宅，其本身在居住舒适度方面相较于刚需已经有了较大的提升，这次的新规，在原来“改善”的基础上，做出多方面的精确规定，以保证购房者的利益，且购房者最终的居住环境也得到更大提高。

2月27日，苏州吴江区人民政府网站发布最新文件《关于支持立体生态住宅规划建设的实施方案（试行）》的通知，正式推进第四代住宅的落地。

试行通知有效期2年，其中提到了几个重点：

1、主要应用于7层及以上住宅建筑；

2、住宅建筑套内建筑面积应大于120㎡；

3、通过平台立体绿化，形成户户有花园、家家有庭院的建筑模式；

4、套内空中花园：主体结构外高度不小于两个自然层的空中花园；

5、公共绿化平台：指高度不小于两个自然层，不封闭、无围护结构且不少于一条长边完全对外开敞，与住宅建筑公共空间连接，供全体业主共享的公共平台；

6、在满足消防、日照要求的前提下，对于一些庭院以及露台，给予一定政策支持，不计入容积率、楼间距等；

7、吴江区2023年12月后，取得土地且未开工建设的住宅项目可参照执行。

我们先来了解下何为第四代住宅，即第四代住房（Fourth-generation Houses），又称庭院房、立体园林生态住房或城市森林花园建筑，是绿色建筑的衍生品。

其中最重要的是，第四代住房拥有垂直绿化的方式，将传统的居住模式与现代的科技相融合。

此次发布的《关于支持立体生态住宅规划建设的实施方案（试行）》中，明确指出，先在吴江进行试点。

也就是说，未来吴江将打造立体生态住宅，通过平台立体绿化，形成户户有花园、家家有庭院的建筑模式。

我们在江苏省新规上也看到了“鼓励采用屋顶绿化、空中花园、墙面垂直绿化等多种方式，形成多层次、立体的绿化景观效果，营造宜居的住区环境”，也就是说“阳台庭院化”将成为未来改善住宅的趋势。

将院落搬到空中，在居住效果上，使得每层每户都拥有“前庭后院”的生活，让自然生态重回城市，打造未来的理想居所。

相关建设标准公布如下：

总体来看，第四代住宅的重点主要在两个方面，绿色以及居住舒适度，相比较此前的普通住宅，四代住宅能够给居住者带来更加舒适、更加贴近自然的居住感受。

可见，“第四代”住宅无疑是新房产品进阶的新方向。

分析师认为，当前新房市场激烈的竞争环境下，房企之间拼命“卷产品力”。

从长远的住宅市场来看，同质化的产品只有拼价格，差异化的产品反而可以卖出高溢价，而这个差异化产品一定是符合人们居住需求和情感需求，景观视野与户型融合，强化空间感、仪式感及功能细节。

如今吴江将成为苏州首批建设第四代住宅的区域，让我们一起期待接下来苏州一批第四代生态住宅的落地，让苏州改善人居体验更加丰富！

总体来说，这两项新规，对于居住者来说，能够提升居住舒适度和幸福感，是重大利好！

具体政策原文如下：

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

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