楹庭律师：旅游景区周边“住改商”拆迁，应该怎么补偿？

近期，有当事人在提到旅游景区周边村庄“住改商”的房屋在征收时，应该如何补偿？先来分析一下什么是“住改商”。简单来说是产权登记规划用途为住宅，但是实际上讲该房屋用于了经营活动，且依法取得了营业执照和税务登记等相关的营业手续。如何确定是不是“住改商”房屋，补偿方面又有哪些法律规定呢？

“住改商”的认定

对“住改商”进行认定，需要从以下几个客观方面来进行考量。主要包括营业执照、税务登记以及组织机构代码证、公共卫生许可完税证明等房屋租赁协议，房屋实际使用情况以及实际用于经营的时间等。也就是说，住房改为非住房，在征收过程中如何才能够认定为是“住改商”的房屋跟房屋用于实际经营的时间也是有相应关系的。

相关的政策法规

《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定紧急通知》中就规定，对于拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得了营业执照，经营性用房的补偿，各地可根据经营情况，经营的年限以及纳税等实际情况来进行适当的补偿。

根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，产权登记，产权证记载为住宅用房实际用于经营的，从房屋性质上属于住宅，一般应当以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准，进行评估核定价值。但已依法取得营业执照的，应当根据经营情况，经营年限以及纳税等实际情况，按照征收补偿方案规定给予适当的停产停业损失。

征收补偿是指拆迁人对于被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》或者是《土地管理法》的相关的规定予以补偿。补偿的方式可以是货币补偿，也可以是产权调换。还可以选择货币补偿加产权调换相结合的方式来进行补偿。

将于2021年1月1日生效的《民法典》明确规定，“业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意”。

在征收前要对我们房屋的实际情况来进行详细的了解，将有力的证据进行保存。如果有这种情况的，一定要根据当地的政策。因为具体的全国统一的规定是没有详细的规定的，要看当地的一些政策是不是一样。但是一般而言，如果是住宅改成非住宅，非住宅是要比住宅补偿比较多的。

如果遇到像住宅改成非住宅的这种情况，在征收时如果补偿还仍然按照住宅来给予补偿的，要及时的去查询相应的法律规章制度来积极的保护自己的合法权益。

“住改商”如何补偿

方式一、大多数地方是按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值来进行确定，也就是说“住改商”的房子他会比住宅的补偿要高一些，但是比实际的商铺的补偿要低一些。

方式二、规定“住改商”可以享受商业用房补偿的政策，一些地区可能拆迁补偿的条件相对较好，就直接规定“住改商”的房子按照商铺的商用房的补偿政策来进行补偿。

方式三、参照商业用房的价格进行估价，并根据是否沿街、是否是繁华地段等情况有不同的标准。

方式四、在一定时间之后的“住改商”完全是按照住宅的性质进行补偿，通常也是根据实际的情况，比如说，“住改商”之后经营这一段时间之后，由于前几年的整顿，又把这种开窗的行为给封闭上。“住改商”的房子又称为实际还是住宅房子在使用，就要参照住宅的补偿标准。

方式五、采用混合的补偿标准。所以说不管是“住改商”的房子按照哪种方式去补偿，都是要参照实际的情况，来进行相应的这种调整。也就是按照实际的使用用途以及周边的市场价值来进行判断。因为在《国有土地上房屋征收与补偿条例》就约定了房屋的价值要参照公告之日的周边类似房地产的市场价，这是要遵守的标准。

总结一下

对于“住改商”的房子的补偿，一方面根据各地关于此方面的规定，但另一方面由于此规定的效力一般比较低，多是地方规章形成的这种形式出现的，只能作为行政审判时的一种参考。不合理的地方，也经常会出现。但总体来说，还是要遵守“保证不能降低被征收人的生活水平”的原则。所以说，如果是真的低于相应预期的标准，或者是低于周边类似房地产的市场价比较多，不能接受的，而且自己又通过谈判不能达成一致意见的，就要及时的寻求法律救济的途径，不管是行政复议还是行政诉讼来维护自己的这种补偿上的合法权益。

本法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应该具体分析