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万科大跌,什么信号?

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昨天(3月4日),万科的A股、H股和债券,都出现了比较明显的下跌。

下图是万科H股的走势,全天下跌了超过7%,而且放出了巨量。



万科H股收盘于5.60元。盘中的5.56元,创下了万科在H股的历史最低价。万科H股的历史最高价,是2018年1月创出的——42.85港元。

万科的A股今天跌了4.65%,是A股房地产股跌幅最大的,成交量也显著放大。



多只在交易所交易的万科债,也出现了显著下跌。其中“22万科06”跌超36%,盘中一度触发临时停牌;“21万科04”跌超19%,“20万科08”跌超9%,“22万科02”跌超8%。

万科系的“万物云”的H股今天也下跌了8.87%,逼近上市以来的低点。

在A股和港股上市的绝大多数内地房地产股,今天跌幅并不大。由此可见,万科今天遭遇的股债双杀不是普遍性的,而是有强烈的个案色彩。

为什么市场再次做空万科?

第一,房地产行业进入2024年之后有继续降温的态势。市场担心,业绩撑不住万科的千亿市值。

虽然一线城市有所回暖,但全国楼市依然偏冷。中指研究院的数据显示,2024年1-2月,TOP100房企销售总额为4762.4亿元,同比下降51.6%。

1到2月累计的销售数据,剔除了春节时间先后的影响,跟去年1到2月是可比的。去年1到2月,疫情尚未结束;今年1到2月,已经没有了疫情因素,销售额下降51.6%,的确令人吃惊。

具体到万科,情况也不乐观。去年全年,万科累计合同销售面积2466.0万平方米,合同销售金额3761.2亿元,分别同比下降6.2%、9.8%。

今年1月(2月数据尚未公布),万科合同销售面积125.4万平方米,合同销售金额194.5亿元,同比分别减少25%、32.1%。

在这种情况下,自然会有投资者担心万科的资金状况和业绩。

万科股价虽然跌了不少,但仍是市值超千亿的房企。目前内地房企市值超过1000亿的,只剩下了万科和保利。如果万科资金链出现问题,股价还会有下跌空间,这让部分投资者心神不定。

第二个原因,万科最近的确有出售资产、转让股权的消息。

比如,万科把旗下比较优质的商业地产项目——上海七宝万科广场的余下50%权益卖给了领展房产基金,价格还折让了26.3%。此外,万科把子公司拥有的深圳高新投6.16%的股权卖给了深投控。

最近两天,市场风传万科管理层近期到北京与某些贷款机构(主要是保险公司)进行非标债务展期的谈判。

今天万科的股债双杀,显然跟上述背景有关。

不过,也有国有金融机构站出来辟谣,力挺万科。比如新华资产:



新华资产是国企背景,是国内首批专业保险资产管理机构,前身为新华人寿保险股份有限公司投资管理中心。

根据万科披露的公开资料,截至2022年末,在万科发行人金额排名前十的非传统融资明细情况表中,主要借款方之一就有新华资产,其合计借款金额约97.82亿元,借款终止日最早一笔到期的是2024年12月25日。

另据Wind数据,万科的境内债券余额约为640亿元,未来12个月内到期的规模为240.8亿元;境外债余额为32.25亿美元,未来12个月内的到期债务规模为12.3亿美元。

今天很多粉丝留言,询问万科未来会不会爆雷,万科遭遇第二轮做空将对市场产生哪些影响。

说实话,我们很难根据公开资料做出判断,我也没有什么内幕消息和数据。但我知道一点:万科是国内房企中最优秀的企业之一,财务上也一直相对稳健。

万科之所以连续遭遇多轮股债双杀,跟房地产市场历史性大拐点有密切关系。这个拐点如此“陡峭”,没有人能预先料到。

我们不妨看一下另外一个千亿房地产巨头——保利发展的股价,走势跟万科也差不多。保利是央企,依然遭遇了巨大的做空压力。

这反过来告诉我们:现在到了“有形之手”全面发力的时候,否则万科、保利也将遭遇麻烦,并可能让房地产风险外溢。

最近,住建部、金融监管总局多次催促各地,要求所有地级或以上城市在3月15日之前都要建立起“城市房地产融资协调机制”。

这个机制的核心,是把调动资金救市的主动权交给了地方政府。由地方政府主管领导(一般是分管副市长)担任协调小组组长,住建部门和金融监管总局派出机构成为小组成员。由协调机制开出房地产项目白名单,交给金融监管部门、发给各金融机构对接贷款。

截至2月28日,全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制,共提出房地产项目约6000个,商业银行快速进行项目筛选,审批通过贷款超2000亿元。

预计通过这个机制,将至少给房地产发放1万亿以上的贷款,而去年全年的新增开发贷也不过2000多亿元。

在供给端(包括保市场主体、保项目、保交付),政策正在全面发力,资金源源不断流入。

在需求端,房贷刚刚降息了25个基点,相信接下来会有更大力度的政策。

否则,上述万亿开发贷将“孤军深入”,弄好不就变成烂账。

万科股债双杀,告诉我们当前市场仍然偏冷,政策仍然需要发力。

一线城市松绑楼市后,市场有所回暖,但这不代表全国市场在回暖。

对于普通二三四五线城市来说,限购、限价、限贷基本上都取消了,但市场仍然没有持续回暖。能采取的招数,是继续降息,并降低首付比例。

在四川某县,宣布将由财政出资成立专项基金,替购房者垫付首付和月供,让首套房购房者的实际首付比例降低到10%。后来,相关通知被删除,不知道最终是否落地。但这的确是一个办法,可以规范后在全国推广。

万科股债双杀事件,再次给楼市敲响了警钟,呼唤出台更多、更有力的措施。

建议北、上、深取消非核心区的住房限购、降低核心区限购门槛,取消限售、限价等措施;其他城市,全面取消所有区域的限购、限价、限贷、限售等措施。

此外,就是进一步降低首套房二套房首付比例,继续大力度降息。非常时期,可以实施非常利率。目前5年期LPR利率仍然高达3.95%,可以考虑降到3.0%附近。

同时,大力度降低存款利率和银行理财收益率,把138万亿住户存款和26万亿理财资金挤出来一些。

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