突发！万科出事了？又传多家千亿级别房企遭遇暴雷！泉州购房者要关注

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2024年，国内房地产市场的破产与重组仍然在不断继续。

就在近期，又有多家大型房企先后传出来了呈请、重整、债务延期等消息，当下我们仍然面临着房企大洗牌的困境。

地产江湖风云激荡，武林豪强翻云覆雨，总有新杰异军突起，也不乏老将黯然神伤，如今的地产民营房企，后续该如何收场？

市场也在思考，现存的这些没有违约或展期的民营房企，有哪些是最后能活下来的。

PART 1

风口浪尖的万科最近备受关注，深陷债务展期风波。如果连“行业标杆”万科也发生风险事件，行业艰难程度难以想象。

3月3日上午，新华资产管理股份有限公司（下称“新华资产”）在其官方公众号发布声明称，“近期，公司关注到有关我公司与万科企业的不实信息。万科企业系中国房地产行业龙头企业，一直与我公司保持正常的业务合作。作为一家专业的、负责任的资产管理公司，我公司对中国经济发展充满信心，坚决服务国家战略发展大局，支持中国房地产业健康发展。”

该声明所说的不实信息，或许与近期传言的万科债券展期事件有关。传言称，万科集团欠新华资产的100亿元想要展期，万科集团董事会主席郁亮带深圳相关部门领导去北京谈判，最终被拒绝。对于该传闻，万科方面目前没有公开回应。

此前，有媒体报道称，万科管理层近期与以保险公司为主的贷款机构进行非标债务展期的谈判。受市场消息影响，3月1日，万科多只境内债券普跌 ，不容乐观。

3月1日，万科多只境内债券价格出现大幅下跌。其中，“22万科05”全周跌幅逾9%，为该券历史最大单周跌幅！同时，“21万科02”本周跌幅达9.4%，周五跌5.3%至68元的最大新低。“22万科01”跌5%至85.7元；“20万科06”跌3.2%至76.7元，均创新低。

到了3月4日，万科多只债券下跌，“21万科04”跌超20%临停，将于14时29分15秒复牌，“22万科06”跌超19%，“20万科08”跌超9%，“20万科04”跌超6%；万科A现跌近5%。

根据新华保险发布的2023年上半年财报信息，新华保险参与万科债权计划共三期，金额共计52.02亿元。

需要指出的是，2024年上半年万科美元债的偿付高峰期即将到来，需要在3月及6月分别偿付6.3亿美元、6亿美元，大约90亿人民币的偿债高峰即将到来。因此，有专业人士认为，万科目前的动作一是积极与债权人谈判争取展期，给自己留够时间，通过销售去回笼资金依然还是头等大事。

来自Wind的数据显示，截至目前，万科的境内债券余额约为640亿元，未来12个月内到期的规模为240.8亿元；境外债余额为32.25亿美元，未来12个月内的到期债务规模为12.3亿美元。今年上半年内，万科到期的境内债余额约为63.3亿元，境外债为12.3亿美元，合计约为150.6亿元。

随着房地产市场销售、融资两端的复苏情况不明显，债务违约风险已经传导至拥有国资背景的房企，例如远洋、华南城，近期万科、金地这样混合所有制房企的债务偿还能力受市场广泛关注，而近期万科集团甩卖上海的优质商业资产七宝万科广场，更是让市场猜疑万科是否存在资金紧张。

1984年5月成立的万科，即将步入不惑之年，却再次来到了命运的十字路口。

2023年10月份的债务危机，靠背后的大股东深铁，以及大股东的股东深圳国资委站台，提前还债，成功稳定市场情绪。

事实上，目前万科面临的问题，也是整个地产行业面临的。在销售额持续下滑的背景下，很多房企都在面临现金流萎缩的情况，逐渐丧失部分偿债能力。当然，我们也希望万科能撑住，因为一旦这位三好学生倒下，必定引起楼市更大的地震。

PART 2

2月21日晚间，金科股份发布关于公司申请重整及法院接收申请材料的公告。

金科股份称：公司重整申请材料被法院接收后，公司将合法合规稳步扎实推进重整工作，系统化解决公司债务风险，推进公司加快实现良性循环。公司递交的重整申请是否被法院裁定受理，尚存在不确定性。

此外，公告中还提到：如果金科重整顺利，将有利于优化公司资产负债结构，提升公司的持续经营及盈利能力；若重整失败，重庆金科将存在被宣告破产清算的风险。

值得关注的地方在于，此次破产重整申请由金科自己提出，也让金科成了首家主动申请重整的千亿级别房企。

若是能够顺利重整，也将会对当下的地产市场产生重要影响。

金科集团成立于1998年，截至目前事业遍布全国23个省、直辖市、自治区，规模不小。

在此前，金科曾经连续多年跻身“福布斯全球企业”“财富中国500强”“中国企业500强”“中国民营企业500强”。

在2018年，金科正式跻身千亿房企行列，2020年，金科销售额更是达到了2232亿，成为国内头部房企之一。

2022年年初，金科商票逾期拒付，同时拖欠供应商、工程款等，强制员工购买内部理财，一度冲上风口浪尖。

2022年年底，金科一支美元债存续规模3.25亿美元，票息6.85%的美元债构成违约，也宣告了正式的暴雷。

PART 3

2月28日，碧桂园在港交所发布公告称，公司获悉Ever Credit Limited（呈请人）于2024年2月27日向香港特别行政区高等法院提出对公司的清盘呈请。

内容有关呈请人（贷款人）与公司（借款人）之间本金约16亿港元的未支付定期贷款及应计利息。

清盘呈请是香港特别行政区高等法院针对公司的一种法律程序，指公司的债权人向高等法院提出申请，要求对公司进行清盘，即对公司的资产进行清算和分配，以偿还债务。

在港股出险房企中，清盘呈请通常发生在房企出现财务危机，无法按时偿还债务的情况下。当债权人认为房企已经无力偿还债务时，他们可以向高等法院提出清盘呈请，要求对公司进行清盘。

本轮危机以来，花样年、恒大、阳光城、新力控股、佳源国际、融创、祥生、龙光、中梁、大发、佳兆业、海伦堡、弘阳等多家房企均遭遇债权人的清盘呈请。

但清盘呈请不等于破产，在收到清盘呈请后，公司可以依法提出抗辩反对清盘，这对公司财务状况和运营状况并无重大影响。

不过早在2023年7月，碧桂园董事会主席杨惠妍将手中碧桂园服务20%的股权，合计64亿捐给国强公益基金会 (香港)，那时候碧桂园累计捐赠给基金会的总额已经达到105亿。

同时，香港的国强公益基金会有限公司，不受内地政策监管。所以市场猜测，碧桂园是不是从这个时候开始，就在给自己的破产留后路。

PART 4

从近年的房企破产可以看出，如今房地产行业正进入“优胜劣汰”的“大洗牌”中。据不完全统计，从2022年开始全行业境外债违约房企超过40家，如今绝大多数房企仍挣扎在债务泥潭里。收缩、维稳、活下来，仍是房企当务之急。可以预见，未来房地产行业的蛋糕会逐渐萎缩，最后剩下一些强者。

不过，这对于买房人来说也许是一件好事。

因为，大浪淘沙之后，中国房地产市场之前相对粗放的发展模式势必迎来一场整体升级，房子的品质也会提高，购房者买到问题房子的概率也将缩小。

所以对各位买房人来说，安全依旧是头等大事。这里我也给各位买房人一些建议。

1、选择发展相对稳健，口碑较好的民企

民企中的佼佼者诸如龙湖、滨江、绿城、旭辉等等，泉州本土方面的南益也相对安全。

2、首选大品牌房企，央企国企更安全，不确定因素较小

如果说选择民企还有一定程度上的忧虑，那么央国企的选择就更加安心，他们大多资金健康，开发实力强大，基本都能给买房人充足的安全感。

其中代表性房企为保利、中海、华润等头部央企，以及城建、建发等本土优秀的国企。

3、准现房，所见即所得

更加简单直接的闭坑方法，那就是直接选择准现房或者现房，所见即所得，优缺点一目了然。

同时小区新建的园林设施环境，周边的配套也不单是纸上谈兵，这样的安全感，期房给不了。

4、品质地段均佳的二手房可纳入考虑范围内

品质和地段都佳的二手房同样考虑在内，目前泉州二手房市场整体出货一般，购房者的可选择性较多，而且现在二手房市场尚未真正回暖，购房者的议价空间也很大。从2023年开始，泉州二手房市场便率先于新房进入下降区间，一直到现在整体市场仍然有较大的下行压力，其价格还在继续下探。

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