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利好政策不断出台楼市为何仍未见底?每经专访原国家房改课题组组长孟晓苏:加快完善“住房双轨制”,实现“市场归市场、保障归保障”

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近两年,房地产市场销售出现降温,购房者也越发关注房地产行业宏观政策的导向。

2023年年底召开的中央经济工作会议提出,加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度,加快构建房地产发展新模式。

当前,不少城市的新市民对于通过保障房解决居住问题的期待越来越强,尤其是房价偏高的一线和新一线城市,能不能通过保障房长期解决安心租赁的问题,受到更多关注。

随着房地产利好政策的密集推出以及房地产市场形势的变化,如何看待未来的保障房规划建设?如何判断当前的房地产市场形势?对于当下楼市行情,哪些群体适合买房?

围绕这一系列话题,在2024年全国两会召开前夕,原国家房改课题组组长、中房集团原董事长孟晓苏接受了《每日经济新闻》(以下简称NBD)记者的专访。

目前我国房地产市场还未触底

NBD:我们注意到,今年新春多个省份在召开会议时都提出要“解放思想”。近期国务院第三次全体会议强调,坚持用改革的办法解决前进中的问题,勇于打破思维定式和路径依赖。您认为这些关键词能否反应在房地产领域?

孟晓苏:2024年是“十四五”规划的关键一年,也是中华人民共和国成立75周年。而开年之际国务院第三次全体会议提出“勇于打破思维定式和路径依赖”,以及地方的一些表态,我认为释放出了积极的信号,而这些关键词同样适用于房地产行业。


2023年我国商品房销售面积11.17亿平方米,比上年下降8.5% 数据来源:国家统计局

去年房地产相关数据不太乐观,销售额、销售面积均进一步下降。2023年,商品房销售额从2021年的18.2万亿元进一步下降到11.7万亿元,减少了约6.5万亿元。二手房市场也真实地反映了市场信心仍在下滑,以今年1月份二手房价为例,同比、环比均出现下降。


2023年我国商品房销售额11.66万亿元,下降6.5% 数据来源:国家统计局

但困难中也看到了希望。保障房与商品房“双轨并行”,有可能让房地产业重回健康轨道;此外,公募REITs(不动产投资信托基金)引入国内市场已进入第四年,目前运行良好。公募REITs的发展不仅有助于解决地方债困局、解决地方基础设施资金来源问题,还会按它的本源促进金融改革,发展直接融资、减少刚性兑付。

NBD:去年房地产利好政策不断出台,但楼市仍在深度调整中下探,房地产风险还需进一步消除。您如何判断当前的房地产市场形势?

孟晓苏:现在来看,房地产市场还没有触底,消费者普遍还处于观望状态。

按照中国房地产过去的规律,市场曾预测去年下半年就应该走出低迷,不过到现在行业还未真正复苏。我预计至少在今年上半年,楼市状况还不会太好。

回顾2008年房地产市场下滑时,为了鼓励居民购房信心,各地都采取措施推动楼市企稳回升;2015年面对楼市持续下滑,中央提出“房地产去库存”,采取措施促进楼市回暖。我认为当前也需要同样拿出2008年、2015年整治楼市下滑的政策和同等力度,来化解当前房地产业与相关产业面对的困难。

NBD:为何这次放开限购后,购房者对市场的信心没有正常回归?

孟晓苏:最近十多年来,我国主要用“限购、限贷”的方式进行楼市调控。目前一些地方的“限购政策”正在逐渐放开,不过并非完全无限制。房地产金融政策相比以前也已经作了很大的调整,但我认为,金融政策是楼市政策中的“非核心政策”,属于辅助性的政策。

以“限购”政策为例,那是在房地产过热时实行的,当时需要“开空调降温”。但现在行业已经进入冬天了,楼市情况发生了根本性变化,这时政策就需要作出相应的调整。

国家对房地产政策的要求已经很明确,现在需要的是相关部门和各个省市有所作为。很多在房地产“过热”时期发布的限制性措施需要因地制宜作出调整。因此,面对今天的形势,我认为特别需要解放思想,尤其需要地方的领导干部们解放思想。


2023年全国房地产开发投资11.1万亿元,比上年下降9.6% 数据来源:国家统计局

加大保障房建设有助于明显降低房价

NBD:您觉得未来房价走势如何?

孟晓苏:2008年我曾经提出房价会涨,鼓励居民买房,后来事实证明这个判断是正确的。从前年开始我提示房价会波动,因为购房者普遍信心不足。到今年1月,市场信心不足已造成主要城市二手房价下滑。在房价下跌的预期之下,居民当然会持币观望。只有当大家认为房价不会再下跌了,才会重回楼市。

但是即使房价再下降,低收入群体也很难买得起商品房,因此政策层面应当鼓励为他们提供保障房。如果保障房能够规模化入市,房价自然就会大幅度降低,这样做才能真正实现良性的“降房价”。

如果商品房市场持续承受压力,并因为信心不足造成恶性的房价下降,这对楼市和地方经济都没有好处,而如果楼市运行受阻,就会影响到相关产业,影响到就业,对低收入群体也没有好处。


深圳推进城中村住房改造提升,打造年轻人的宜居社区 新华社记者毛思倩 摄

NBD:2023年年底中央经济工作会议提出,加快推进保障性住房建设。建设保障房也面临着许多具体难题,比如资金从哪里来,怎么定价,怎么配售,怎么管理……您对此有什么建议?

孟晓苏:建设保障房的关键是资金。我认为,保障房建设需要中央财政带头出钱。前段时间,中央财政已经发行1万亿元国债用于地方减灾,我认为可以发行同等数量的国债用于各地保障房的建设,这个钱未来是能够收回的。

假如中央财政能出1万亿元,地方财政配套资金1万亿元,再加上银行贷款、信托、保险和社保等资金作为贷款或投资进入,1万亿元很容易放大到5万亿元,这样规模化的保障房建设就可以开展起来了。

而且保障房建设和商品房建设一样,同样能拉动多个行业的发展,并促进就业,地方财政也可以得到税收。

当然,保障房要把地价基本上去除,只付土地成本价,其建筑质量和房屋品质不应低于商品房。


近年来我国房地产开发投资增速持续呈下滑态势 数据来源:国家统计局

央企国企应退出竞争性房地产领域回归保障房主业

NBD:您认为保障房能让哪些群体受益更大?

孟晓苏:现在常听到有年轻人哀叹生不逢时,没有赶上以前的房改。我认为不用发愁,保障房建设会给年轻人和新市民家庭提供一次新房改的机会。

从过往的历史来看,保障房已经建了不少,但是供应不足仍是突出问题。现在需要根据各个城市的具体情况,来确定未来还需要建多少。

我相信未来,保障房可以帮助年轻人与新市民家庭走向共同富裕,让他们通过拥有房屋,能进入到中等收入群体的行列。

NBD:要推动保障房发展,您认为谁适合作为主体去实施建设呢?

孟晓苏:如果中央财政能够出钱,当然最好通过央企来引领执行。这样不仅会有投资和建设保证,而且有利于防止某些地方为追求数量,把保障房建到远郊区、小县城,甚至造成无效供给的情况再次发生。

当年的中房集团就是在230多个大中城市建设保障房的。央企把投资分派到各地公司,要求地方提供适合居民生活的城市土地。所以当时各地方政府都争相拿出好地,共同推动了当年的保障房建设。所以我们今后建设保障房,可以借鉴当年的经验。

与此同时,还应该继续要求央企国企退出竞争性房地产领域,让其回归本源。很多央企国企因为多年没有保障房任务,才到商品房市场上和民企竞争,导致有些大城市土地拍卖成了央企国企之间竞争的游戏,民营企业反而退出了商品房市场,这是不正确的。如今有了保障房建设任务,就应当让央企这些“战马”回到“主战场”。

NBD:有些人觉得现在已经到了买房的好时机,也有不少人认为房价还会继续下跌,您怎么看这一观点?

孟晓苏:我们要分析购房人群,具体到对方是保障房购买对象还是商品房购买对象。

对于符合保障房条件的群体,我不主张他们去买商品房。他们本来就应当享受保障性住房的政策照顾。近年保障房建设在各地并不是完全停止,只是规模不够大。今后规模化保障房建设就可以惠及更多工薪收入家庭。

对于不具备保障房资格的中高收入人群,商品房市场可以为他们提供住房选择。我认为现在房价已持续低迷了不短时间,未来房价不会一直低迷下去。所以该出手的时候就可以考虑出手。否则等到房价再涨起来就可能追不上了。我建议他们注意观察楼市走向,适当的时候可以考虑出手买房。相信商品房价格不会长期处于眼下的低迷形势。

NBD:您预计房地产市场什么时候触底?有什么具体的参考指标或信号吗?

孟晓苏:何时到达谷底不好预测,而且各个城市触底的时间也不会一样。

有些城市房价可能率先启动,比如2016年一线城市与强二线城市的房价便率先启动,有些地段房价涨得很猛,购房者没及时出手就失去机会了。再次重申,我不鼓励低收入群体和其他工薪家庭参与到商品房的购买行列,既然有购买保障房的资格,为什么不能等到保障房批量供应的时候来享受政策优惠呢?

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