上海这些区域，降价也卖不掉房子

　　去年下半年以来，上海房东们最大困扰就是，自家的房子根本卖不掉。

　　最近这半年，不少房东朋友已经吃到了“流通性紧张”的亏，自家的房子连个看房客的影子都没有。

　　甚至部分板块，连降价都没有客户上门，打破了楼市“没有卖不掉的价格”这条铁律。

　　暴跌，至少还是卖的掉；

　　卖不掉，就只剩纸面价值了。

　　到底为什么，我家的房子就失去了流通性呢？

　　01

　　说起让房东焦头烂额卖不掉的板块，泗泾绝对算的上是头一号。

　　泗泾可以说是外溢板块中的三好学生，各方面条件都比较优秀。

　　比邻的9号线上游贯穿着多个CBD和产业区，从泗泾出道之初，就源源不断的给板块输血。

　　金地给板块搞了个学校还不错，三湘和保利的商场，以及发达的商铺业态，让泗泾一直十分有烟火气。

　　几年以来成片的商品房又紧邻地铁线路，泗泾自身小环境配套也比较齐全，算是外环外比较不错的板块了。

　　凭借着这些优势，在涨幅层面，泗泾甚至干翻了热门中的热门大虹桥徐泾，涨幅十分亮眼。

　　但是市场下行以来，泗泾就一下子被干翻了。

　　板块内的二手房严重滞销，很多粉丝反馈，自家的房子挂了半年都无人问津。

　　一个月断断续续来的几组客户，大多连出价都没出就消失了，复访遥遥无期。

　　这就很奇怪了，为什么一个涨幅优秀，界面优秀，配套优秀的板块，房子这么难出手？

　　02

　　如果只有自己家房子出不掉，还可以在装修，中介管理上找找原因。

　　一整个板块房子都难卖，背后原因一定是这里的供需关系出了大问题。

　　供应问题不难理解，比较显而易见的一个原因就是板块有新房的入市。

　　市场上客户就那么多，新房入市抢了二手房的购买力。

　　像泗泾就是一个持续不断有新房入市的板块，新房价格也比较便宜，影响肯定持续存在。

　　而且新房的冲击作用不仅仅出现在泗泾这种刚需板块，改善或者豪宅一样会受到不小的影响。

　　比如杨浦的新房冲击了浦东内环的二手市场，联洋、花木、洋泾都受到了不同程度的影响。

　　闵行近郊部分过去两年也上市了不少项目，莘庄和周围几个板块的二手房成交也受到了不小的冲击。

　　南翔也是如此，板块自身有顶流新房，上游还有桃浦的供应分流高端购买力。

　　当然桃浦冲普陀其他板块冲的更厉害，早在半年前我写万里板块分析的时候，万里的二手房就有些卖不动了。

　　豪宅市场更小，今年入市的豪宅井喷，大家可以观望一下短期内的豪宅走势，没准就会有些不错的捡漏机会出来。

　　当然新房都是周期性的入市，在一定时间内冲击二手。

　　像市区的房子还好，等到井喷的供应结束，二手房的成交量价都会回升。

　　但是像泗泾这样的板块就会面对另外一个问题：

　　由于自身板块产品结构带来的供应踩踏问题。

　　南泗泾加上北泗泾大把的商品房社区，各个社区品质肯定有些差距，但是产品结构、户型、总价段的差距真的不太大。

　　现在这种下行市场，你的房子可能整个板块有三十个竞品房源，买家挑来挑去大概率只会去性价比最高的前几套。

　　人家看都没看，你的房子自然卖不掉。

　　这种供应的踩踏不仅仅是泗泾一家，同样适用于一些动迁饭、老公房片区。

　　比如佘北大居、世博板块的老房子，也是因为成片的社区大多是类似的品质和户型，卖的时候竞争激烈，自然房子就不好出手。

　　具体的板块分析，感兴趣的朋友可以去找小助理要一下旧文。

　　顺便提一句，如何让自家的房子卖的时候看起来有性价比，对应的自然是要有合理的定价、卖相上的包装，同样也包括对于中介的沟通和管理，最后的谈价也十分关键。

　　篇幅有限，感兴趣的朋友可以向小助理联系我们交流。

　　03

　　滞销板块从供应层面来看，大多就是以上两个问题，外部有新房，内部有竞品踩踏。

　　但是有这样的问题的板块很多，并非每个板块的房子都无人问津。

　　比如古美，人家也是纯居住社区，也受到了新房市场的冲击，价格跌了一些，但是成交量还是可以的。

　　万源城尚郡、朗郡这些标杆，价格上受的冲击都不算大。

　　当然你要是拿万源城E1的低价成交来说事，那我也没辙，只能说祝你用那个价格买到万源城御溪。

　　量价表现不错的还有不少，比如大宁，或者最近市场相对火热的古北。

　　大家吐槽的唐镇也算结合了供应侧两大缺点，但是很可惜，成交价还是比较坚挺，让各位看跌的朋友失望了。

　　这种条件下，看一个板块为什么卖不掉，就一定要分析板块的购买力来源，也就是“需”的层面。

　　购买力流向，我现在更喜欢用另一种说法去讲：

　　我一个购房者，为什么把你这个板块的房子当成我的目的地。

　　可能是我从小在这里长大，或者我一直在这里生活，我就是要买在这，这可以说是地段情结。

　　可能是你房子品质好，社区环境好，我现在住的地段或者房子品质不如你，因此我改善一定要改善到你这里。

　　也可能是很直观的因素，我工作在旁边，我就近选择；

　　或者就是我有一笔钱，全上海都可以买，综合比较下，你的一些特质比较出众，因此我选择了定居在这。

　　这些原因，就对应着不同的购买力来源；

　　占的越多，板块的支撑就越强。

　　04

　　以古美板块为例，我的客户大概包含几类：

　　1、漕河泾、徐家汇产业中心带来的产业客户。

　　2、徐汇居民的后花园，卖掉老房子很容易在古美改善进商品房。

　　3、闵行的天花板，西南片区居民改善的目的地。

　　4、板块内部自有成熟的置换链条，从动迁到商品，商品小户型到万源城大户型。

　　这些梳理出来，你大概就知道为什么古美这样的板块，即便是供应受到了冲击仍然有成交，房子还卖得掉。

　　因为人家的购买力是东边不亮西边亮，供需关系没有那么脆弱。

　　那泗泾房子为什么卖不掉？

　　前文提过，泗泾是一个纯外溢板块，泗泾的客户来源非常明确，泗泾的客户来自于市区买过来的刚需客户。

　　这种单线职称是非常脆弱的体系，一旦市场发生变故，上游客户被拦住了，板块就断了粮食。

　　泗泾和九亭差不多，早期定位都是吸纳来到上海的外地人，属于早期的沪漂社区。

　　这地方一直带着一股子漂泊者的气息，缺乏归宿感。

　　很多人租房在这，买房会选择离开；

　　买房在这，换房也不太会同区置换。

　　当然，北九亭相对来说发展的比较好，近些年通过人口的置换，多多少少已经能吸收一些下游弱势区域的客户，改善到九亭。

　　不过，大家对泗泾的认知恐怕还没到北九亭这个层次，很少有人说会改善到泗泾，也就是几乎没人把他当作改善的目的地。

　　地缘居民这地方也几乎没有，泗泾古镇并不是购买力的源泉；

　　新凯城和佘北的居民卖掉后，大概率也是离开这里，毕竟很多业主本就不成长在这里。

　　上行市场时，泗泾这种地方肯定涨的厉害，9号线是强产业链，上游板块价格全涨，甚至领涨。

　　购买力挤压出来，到这里，房价自然节节攀升，成交量也十分可观。

　　下行市场，上游降价了，购买力被拦在上游。

　　那些全市选的客户眼中，泗泾的二手房竞争力，在外环一圈来看并不算顶级。

　　这种情况下，房子自然就难卖了。

　　结语

　　泗泾的楼市站位，目前还一直处于刚需首套的这么一个位置，没有真正的接入置换链条。

　　楼市的站位很重要，如果一直处于置换链条的底层，一方面房价很难继续突破，另一方面，即便房价到位了可能也会跌下来。

　　比如总有朋友问江桥和南翔的对比，其实就很鲜明。

　　不谈产业发展等问题，只看楼市的站位。

　　江桥在楼市的站位不是很明确，没有明确的上下游置换链条，也没有很好的城市界面，很难成为一个改善的目的地；

　　反观南翔，虽然南翔楼市很惨，但是南翔是能吸收嘉定内部的改善购买力，自身的配置也是相当不错。

　　稍微拉长周期来看，南翔肯定会再次崛起。

　　▼以上为正文

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