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溢价54%勇夺“地王”,招商蛇口为“三千亿梦想”充值

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杭州土地市场“失手”后的第三天,招商成功在合肥“补仓”。

2月29日,合肥龙年首场土拍正式开拍,3宗宅地成功出让,揽金约32.28亿元。其中,招商蛇口拔得头筹,溢价超54%摘下滨科城BK202401号地块(下称“滨湖01号地块”),刷新单价“地王”记录,另外两宗则“花落”伟星和越秀。

合富研究院曾在一则报告中指出,2023年以来,安徽全省持续落位多个重点基建项目,后续城镇化发展提速,房地产开发仍具较大空间;且合肥人口基础、开发规模等较为雄厚,发展潜力长期存在,将长期为全省房地产开发主力城市。

过去的2023年,合肥供应大规模收缩,但土地成交价不断走高。有数据显示,2023年合肥市九区土地供应规模约484万平方米,同比下降51%,成交规模约380万平方米,同比下跌39%,但成交楼面价涨至11621元/平方米。

去年9月,合肥全面取消限购限售,以此提振市场信心,修复市场预期;后11月初,合肥又进行了取消限价后的首场土拍,5宗涉宅地吸金约76.7亿,平均溢价率为30.1%。

2024年首场土拍的“开门红”则进一步给市场注入“强心剂”。刘敏直言,自去年取消土拍限价规则后,合肥土地市场关注度一直居高不下,品质房企、好产品呼之欲出,但大部分房企参拍态度仍然谨慎、对土地素质要求高,对楼板价安全边际控制也很高,平衡拿地与盈利的空间,“滨湖作为热点核心板块、优质地块仍深受追捧”。

其指出,从目前新房市场供大于求的严峻态势来看,前期拿地端安全垫越高,后期去化、现金流压力越小,预判后期土拍市场仍将持续分化,核心区土拍热度延续,非核心区供地需谨慎。

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉《国际金融报》记者,滨湖区域聚集了不少头部开发商,已经形成聚集效应,项目扎堆,带动周边房价上涨,且招商蛇口近些年还在加速布局长三角,“现在的投资,下半年就可以卖了,会对今年的业绩有很大帮助”。

3300亿目标落空

但卢文曦也直言,超54%的溢价率确实“有点凶”。

值得一提的是,从流传的报名情况来看,合肥此次竞拍的三宗宅地,招商蛇口都有报名,共涉及竞买保证金5.2亿元;此外2月27日杭州土拍中的7宗地,招商蛇口也进行了“全包”,保证金合计达到18.74亿元。

1月的上海土拍中,其更是以约52.5亿元的价格竞得上海松江泗泾镇宅地,为该场土拍贡献资金超8成,溢价率9.3%。彼时有消息称,招商蛇口计划将这宗地打造为上海第5座招商花园城。

若将时间线拉长可以看到,招商蛇口的壕气不止体现在今年。

不同与民营房企“冬眠”,近几年来,以招商蛇口为代表的头部国央企在核心城市积极“补仓”,投资节奏颇为凶猛。根据中指研究院数据,该集团2023年的权益拿地金额为612亿元,2022年则为766亿元。

2023年3月的业绩会上,招商蛇口财务总监黄均隆直言,当下很多企业没有能力去拿地,这时就要勇于获取一些优质项目;同时为应对毛利率下滑、减值成倍的行业趋势,招商蛇口会在操盘端及投资端共同发力,更加聚焦高能级城市。

合肥、上海等地一直是招商的战略重镇。2022年,其在上海摘地10宗、合肥5宗,董事长蒋铁峰对这些项目十分看好,表示这之中有相当一部分会是红盘,开盘可以秒光。

这些项目无疑助力了招商的业绩,只是在市场下行趋势的对冲下,招商蛇口的一些期待还是“落了空”。

按2022年业绩会上所言,招商蛇口给自己制定的2023年销售目标是3300亿元,较2022年实现10%以上的增长。而根据公司此前披露数据,其2022年合共实现销售额2936.35亿元,与2022年基本持平。

回首来看,自2021年首次定下3300亿元的销售目标,招商蛇口已经在这条路上奔跑了三年。市场也好奇,其2024年是否还会延续梦想。

本文源自国际金融报

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