溢价54%勇夺“地王”，招商蛇口为“三千亿梦想”充值

杭州土地市场“失手”后的第三天，招商成功在合肥“补仓”。

2月29日，合肥龙年首场土拍正式开拍，3宗宅地成功出让，揽金约32.28亿元。其中，招商蛇口拔得头筹，溢价超54%摘下滨科城BK202401号地块（下称“滨湖01号地块”），刷新单价“地王”记录，另外两宗则“花落”伟星和越秀。

合富研究院曾在一则报告中指出，2023年以来，安徽全省持续落位多个重点基建项目，后续城镇化发展提速，房地产开发仍具较大空间；且合肥人口基础、开发规模等较为雄厚，发展潜力长期存在，将长期为全省房地产开发主力城市。

过去的2023年，合肥供应大规模收缩，但土地成交价不断走高。有数据显示，2023年合肥市九区土地供应规模约484万平方米，同比下降51%，成交规模约380万平方米，同比下跌39%，但成交楼面价涨至11621元/平方米。

去年9月，合肥全面取消限购限售，以此提振市场信心，修复市场预期；后11月初，合肥又进行了取消限价后的首场土拍，5宗涉宅地吸金约76.7亿，平均溢价率为30.1%。

2024年首场土拍的“开门红”则进一步给市场注入“强心剂”。刘敏直言，自去年取消土拍限价规则后，合肥土地市场关注度一直居高不下，品质房企、好产品呼之欲出，但大部分房企参拍态度仍然谨慎、对土地素质要求高，对楼板价安全边际控制也很高，平衡拿地与盈利的空间，“滨湖作为热点核心板块、优质地块仍深受追捧”。

其指出，从目前新房市场供大于求的严峻态势来看，前期拿地端安全垫越高，后期去化、现金流压力越小，预判后期土拍市场仍将持续分化，核心区土拍热度延续，非核心区供地需谨慎。

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉《国际金融报》记者，滨湖区域聚集了不少头部开发商，已经形成聚集效应，项目扎堆，带动周边房价上涨，且招商蛇口近些年还在加速布局长三角，“现在的投资，下半年就可以卖了，会对今年的业绩有很大帮助”。

3300亿目标落空

但卢文曦也直言，超54%的溢价率确实“有点凶”。

值得一提的是，从流传的报名情况来看，合肥此次竞拍的三宗宅地，招商蛇口都有报名，共涉及竞买保证金5.2亿元；此外2月27日杭州土拍中的7宗地，招商蛇口也进行了“全包”，保证金合计达到18.74亿元。

1月的上海土拍中，其更是以约52.5亿元的价格竞得上海松江泗泾镇宅地，为该场土拍贡献资金超8成，溢价率9.3%。彼时有消息称，招商蛇口计划将这宗地打造为上海第5座招商花园城。

若将时间线拉长可以看到，招商蛇口的壕气不止体现在今年。

不同与民营房企“冬眠”，近几年来，以招商蛇口为代表的头部国央企在核心城市积极“补仓”，投资节奏颇为凶猛。根据中指研究院数据，该集团2023年的权益拿地金额为612亿元，2022年则为766亿元。

2023年3月的业绩会上，招商蛇口财务总监黄均隆直言，当下很多企业没有能力去拿地，这时就要勇于获取一些优质项目；同时为应对毛利率下滑、减值成倍的行业趋势，招商蛇口会在操盘端及投资端共同发力，更加聚焦高能级城市。

合肥、上海等地一直是招商的战略重镇。2022年，其在上海摘地10宗、合肥5宗，董事长蒋铁峰对这些项目十分看好，表示这之中有相当一部分会是红盘，开盘可以秒光。

这些项目无疑助力了招商的业绩，只是在市场下行趋势的对冲下，招商蛇口的一些期待还是“落了空”。

按2022年业绩会上所言，招商蛇口给自己制定的2023年销售目标是3300亿元，较2022年实现10%以上的增长。而根据公司此前披露数据，其2022年合共实现销售额2936.35亿元，与2022年基本持平。

回首来看，自2021年首次定下3300亿元的销售目标，招商蛇口已经在这条路上奔跑了三年。市场也好奇，其2024年是否还会延续梦想。

本文源自国际金融报