最高7成！香港金融管理局再次放宽购置物业按揭成数

一日之内，香港楼市出台多项重磅政策“松绑”。

2月28日，香港金融管理局向银行发出指引，修订适用于物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施及其他相关监管要求，对按揭成数上限、融资比例多方面进行调整。

这是香港金管局实施逆周期宏观审慎监管措施以来，第二次放宽针对住宅物业的措施。此次修订后，市民购置物业将可以较高的比例获得按揭贷款，最高可达七成。

同日，香港特区财政司司长陈茂波在最新的《财政预算案》中提出，即日撤销所有住宅物业需求管理措施。业内人士认为，上述措施将对楼市起到积极影响，有利于香港房贷规模回暖，但中长期来看仍待宏观环境变化，等待更多触底信号显现。

再次放宽购置物业按揭成数

第一财经记者从香港金融管理局获悉，住宅方面，价值3000万港元或以下的自用住宅物业的按揭成数上限调整至七成；价值3500万港元或以上的自用住宅物业的按揭成数上限调整至六成。为了避免适用按揭成数出现骤降情况，价值3000万至3500万港元之间的物业的按揭比率会以渐进形式递减。非自用住宅物业的按揭成数上限由五成调升至六成。

此外，包括工厦、商厦及商铺在内的非住宅物业的按揭成数上限由六成提升至七成。以“资产水平”为审批基础的物业按揭贷款的按揭成数上限由五成提升至六成。

鉴于目前房地产市场的情况，香港金融管理局还表示将相关比率上限调整为2017年以前的水平。具体来说，整体物业发展项目的最高融资比率由物业完成后预期价值的五成调升至六成，当中地价成本融资比率上限由四成调升至五成，建筑成本融资比率上限由八成调升至100%。

事实上，在去年7月香港金融管理局已调整过一轮按揭成数。彼时，调整重心在3000万港元以下的自用住宅：价值1500万港元或以下的自用住宅物业的按揭成数上限调整至七成，价值1500万港元以上至3000万港元的自用住宅物业的按揭成数上限调整至六成。价值3000万港元以上的自用住宅物业、非自用住宅物业维持在五成，保持不变。

接连调整住宅、非住宅物业按揭成数背后是香港楼市、房贷数据近期持续低迷。官方住宅楼价在2023年全年下跌7%，并于2024年1月进一步下跌1.6%，较2021年高位累计调整超过两成。住宅物业成交徘徊于低水平，2023年每月平均成交3584宗，按年减少4.5%。非住宅物业市场的情况相近，写字楼平均价格于2023年下跌约7%，市场数据显示，甲级写字楼空置率去年底升至约16%。

根据香港金融监管局近期公布的数据，2023年12月份新申请贷款个案为4768宗，较11月份按月减少20.5%。12月份新批出的按揭贷款额为183亿港元，较11月份减少25.3%。

香港楼市全面松绑

值得注意的是，除放宽购置物业按揭成数外，28日，陈茂波在最新的《财政预算案》中提出，即日撤销所有住宅物业需求管理措施，即所有住宅物业交易均无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。

此次全面撤销的三项买房印花税俗称为“辣招”，自2010年香港楼价飞涨以来陆续推出，以抑制炒楼之风。陈茂波表示，此时全面撤销“辣招”是基于“审慎考虑当前的整体情况”。

香港差饷物业估价署公布的2024年1月二手私人住宅的售价指数显示，该指数已经连续9个月下跌，跌至2016年11月以来的新低。

不过，针对今日香港推出的楼市组合拳，业内观点不一。

有机构认为，减税、增加按揭成数对香港楼市提振作用有限，还待更多触底信号出现。

瑞银此前发布报告指出，即便香港特区政府全面撤销楼市调控措施，今年上半年香港楼市仍面临挑战。租金收益率与抵押贷款成本之间的负息差将继续抑制投资需求，预计今年房价将下跌5%至10%，上半年市场形势严峻。然而，若住宅租金回升和抵押贷款利率下降，下半年市场情绪或有改善。

建银国际分析师龙兆丰认为，香港房地产市场在2021年疫情期间见顶，之后数年受到加息周期、经济增长放缓、人口结构转变及地缘政治等因素困扰而进入调整期。预期香港住宅房价在2024~2025年下跌10%~15%，直到触底信号出现。而触底信号则包括香港政府取消所有需求管理措施、存置成本（cost of carry）降至零或负数水平、库存随房屋供应见顶回落等。

也有业内看好香港楼市后续复苏前景。美联中国暨香港置业行政总裁马泰阳预期，撤销“辣招”，加上市场预料美国于年内减息，将有助楼市止跌回稳，最快年中有望见底。在乐观的情况下，预料香港楼价全年升3%至5%，而全年住宅物业交投冀望能“保六”，即保持6万宗以上水平。