广州旧改周报┃广州市全年计划推进城市更新项目494个

2024年第8周广州城市更新市场周报

（02月19日—2月25日）

本期看点

政策资讯：

本周收录3条政策，其中1条国家级政策、2条区级政策，涉及历史建筑保护、人才住房建设、老旧物业提质增效及等方面。

行业资讯：

1.习近平主持召开中央全面深化改革委员会第四次会议：增强土地要素对优势地区高质量发展保障能力

2.广东省住房城乡建设厅召开视频调度会议推动城市房地产融资协调机制落地见效

3.广州市全年计划推进城市更新项目494个，完成固定资产投资1800亿元

4.广州市2024年一季度319个重点项目开工，总投资超3200亿元

5.广州市番禺区多措并举破解老旧小区改造资金筹集难题

项目动态：

本周，广州市共发布3个项目动态：控制性详细规划调整1项，改造范围用地面积375公顷；实施方案公示2项，改造范围用地面积45.8公顷。

市场资讯：

1.土地挂牌

本周有7宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本周无土地成交信息。

3.新盘入市

本周无新盘入市。

4.房地产市场交易信息

住宅成交712套，成交面积81365㎡；商业成交75套，成交面积7459㎡；办公成交66套，成交面积4490㎡；车位成交456套，成交面积5892㎡；合计成交1309套，成交面积99206㎡。

01

政策资讯

本周收录3条政策，其中1条国家级政策、2条区级政策，涉及历史建筑保护、人才住房建设、老旧物业提质增效及等方面，具体政策内容要点如下：

1.文件名称：《历史文化名城和街区等保护提升项目建设指南（试行）》

发布单位：住房城乡建设部办公厅、国家发展改革委办公厅

发布日期：2023-2-23

文件要点：

1、明确适用范围。本指南适用于国家发展改革委等7部门印发的《文化保护传承利用工程实施方案》中的历史文化名城和街区等保护提升项目，涉及保护修缮、风貌修复、人居环境改善、配套基础设施完善、公共文化设施建设、消防与防灾减灾设施提升、智慧化管理等。

2、明确“六不”原则。一是不大规模、成片集中拆除现状建筑；二是不大规模新增建设规模，不增加资源环境承载压力；三是不大规模、强制性搬迁居民，不改变社会结构，不割断人、地和文化的关系；四是不随意迁移、拆除历史建筑和具有保护价值的老建筑，历史建筑不脱管失修、修而不用、长期闲置；五是不破坏传统格局和街巷肌理，不随意拉直拓宽道路，不修大马路、建大广场；六是不破坏地形地貌，不伐移老树和有乡土特点的现有树木，不挖山填湖，不随意改变或侵占河湖水系，不随意改建具有历史价值的公园，不随意更改老地名。

3、明确主要建设内容。（1）建筑保护修缮和活化利用。包含历史建筑保护修缮与活化利用及传统风貌建筑保护修缮与活化利用；（2）历史风貌保护修复与提升。包含建筑风貌整治提升及织补新建建筑；（3）周边环境配套改善。包含公园与活动场地建设优化、历史水系环境提升及街巷空间环境整治提升；（4）必要基础设施与防灾设施提升；（5）公共文化设施建设提升；（6）必要动态监测与智慧化管理。

2.文件名称：《广州开发区（黄埔区）关于优化人才住房建设管理实施办法（公开征求意见稿）》

发布单位：广州市黄埔区住房和城乡建设局

发布日期：2023-2-21

文件要点：

1、明确建设方式。（1）政府投资集中新建。（2）普通商品住宅项目配建。年度招拍挂出让的普通商品住宅用地应配建不少于总出让住宅建筑面积10%的保障性住房和人才住房。（3）城市更新改造项目配置。在重点产业集聚区中且具备承载条件的新批复旧村改造项目规划配置不低于融资区住宅总建筑面积3%的保障性住房和人才住房。城市更新项目改造范围规划建设量超出自身改造建设量的规划结余，应当优先用于保障性住房、人才住房配置。（4）企事业单位利用自有存量土地新建。利用产业集中区、交通枢纽区周边自有存量土地、集体建设用地、留用地等，自行或合作开发建设人才住房。（5）产业园区工业项目配建。允许产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高至30%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，鼓励将产业园区中各工业项目配套比例对应的用地面积或建筑面积集中统一建设。（6）居住存量房屋改建。支持将低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等合法非居住存量房屋，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，按程序报批后改建为人才住房。（7）经批准的其他方式。

2、明确筹集方式。（1）盘活空置房源。将现有空置并符合使用条件的存量政府房源、国有企业物业等房源品质化提升后转作人才住房使用。（2）利用存量房源。通过收购、租赁、认定市场房源等方式筹集人才住房，探索保障性住房和人才住房房源之间相互转化。（3）统筹安置房源。支持村集体在属地街镇的指导下，统筹村民自住部分以外的复建回迁房按中小户型集中规划建设，鼓励国有企业、专业化住房租赁机构规范化、集约化整租后用作人才住房。允许满足安置需求后的剩余拆迁安置房，或收购弃产安置房用作人才住房。

3、明确退出机制。人才住房项目运营期限达到规定年限，项目运营单位申请退出人才住房或区住房城乡建设部门认定不再符合人才住房认定标准的，由区住房城乡建设部门请示区政府同意后，按规定注销项目认定书。自注销认定之日起，暂停项目人才住房新增申请，在保人才继续按照租赁合同执行，租赁合同期满后转为市场化租赁房源。退出人才住房项目后原则上12个月内不再重新认定。

3.文件名称：《广州市荔湾区推动老旧物业提质增效高质量发展若干措施（试行）》

发布单位：广州市荔湾区科技工业和信息化局

发布日期：2023-2-21

文件要点：

1、明确适用范围。本措施适用于荔湾区行政范围内的老旧物业提质增效工作。老旧物业是指：老旧厂房、老旧仓库、老旧园区、老旧楼宇、老旧专业市场。

2、明确延长租赁期限。属于区属国有的老旧物业，在原一般性租赁期限规定的基础上，具备我区鼓励发展业态方向条件的，经区政府批准可适当延长租赁期限（总租赁期最长不超过20年）。

3、支持改造为工业园区。鼓励老旧物业提质增效改造为工业园区，申报区级以上工业园区资质认定。物业改造后通过区级以上工业园区资质认定，且固定资产投资额达到500万元以上的改造项目，给予专项资金扶持。补助标准按照建筑改造总投资额（包括建构建筑物修建、建筑装修、物业环境提升、智慧园区建设投入）的20%，单个园区最高不超过200万元。

4、支持改造为楼宇园区。励老旧物业产业载体改造升级为用于产业招商的商务楼宇和产业园区。对固定资产投资额达到500万元以上的老旧物业产业载体改造升级项目，完成项目竣工开展招商运营的（分期项目可指项目首期），按照固定资产投资额的15%给予支持，单个项目最高不超过150万元。

5、支持国有资本参与，拓宽金融支持渠道。探索以基金等模式支持老旧物业提质增效工作。鼓励区属国企投资老旧物业提质增效项目，参与前期清租清拆、土地整备，结合招商需求“定制化”投资开发，充分发挥国资撬动和先行的示范效应，并引导更多社会资本参与改造建设。同时拓宽金融支持渠道，鼓励和引导金融机构创新信贷产品，对产业园区及入驻企业开展信贷支持，加大对老旧物业提质增效项目融资支持，符合条件的项目可享受区内产业园区贷款贴息政策。

02

行业资讯

1.习近平主持召开中央全面深化改革委员会第四次会议：增强土地要素对优势地区高质量发展保障能力

2月19日，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央全面深化改革委员会主任习近平2月19日下午主持召开中央全面深化改革委员会第四次会议，审议通过了《关于改革土地管理制度增强对优势地区高质量发展保障能力的意见》。

习近平在主持会议时强调，要建立健全同宏观政策、区域发展更加高效衔接的土地管理制度，提高土地要素配置精准性和利用效率，推动形成主体功能约束有效、国土开发协调有序的空间发展格局，增强土地要素对优势地区高质量发展保障能力。促进经济社会发展全面绿色转型是解决资源环境生态问题的基础之策，要坚持全面转型、协同转型、创新转型、安全转型，以“双碳”工作为引领，协同推进降碳、减污、扩绿、增长，把绿色发展理念贯穿于经济社会发展全过程各方面。要进一步提升基层应急管理能力，推动应急管理工作力量下沉、保障下倾、关口前移，有效防范化解重大安全风险，及时有力有效处置各类灾害事故，筑牢安全底板，守牢安全底线。要紧扣制约科技与经济深度融合的突出问题，围绕创新要干什么、谁来组织创新、如何支持激励保护创新，持续深化改革攻坚，加快建设全面创新的基础制度。

会议强调，促进经济社会发展全面绿色转型，要聚焦经济社会发展重点领域，构建绿色低碳高质量发展空间格局，推进产业结构、能源结构、交通运输结构、城乡建设发展绿色转型，加快形成节约资源和保护环境的生产方式和生活方式。

2.广东省住房城乡建设厅召开视频调度会议推动城市房地产融资协调机制落地见效

2月22日，省住房城乡建设厅召开广东省城市房地产融资协调机制工作视频调度会议，深入贯彻落实中央经济工作会议精神，传达学习贯彻住房城乡建设部有关工作要求，通报近期工作进展情况，部署下一阶段工作。

会议指出，自1月份住房城乡建设部、金融监管总局部署建立城市房地产融资协调机制以来，省住房城乡建设厅会同国家金融监督管理总局广东监管局紧锣密鼓抓好落实，各城市深入细致开展工作，部分城市春节假期仍加班加点，协调机制落地见效持续取得新进展。截至2月21日，广州、深圳、汕头、佛山、肇庆、惠州、韶关、梅州、阳江、东莞、中山、云浮等12个城市共提出房地产项目168个，融资总需求1314亿元；其中12个项目已获得新增融资贷款12.3亿元。从获得融资的情况来看，12.3亿元中有12.1亿元由民营房企或混合所有制房企获得，占融资总额的98%。

会议强调，建立城市房地产融资协调机制是贯彻落实一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求的重要举措，是以房地产项目为对象解决融资问题的有力措施，是保障购房人合法权益的有效手段，也是完善房地产项目管理的重大创新。各地要深刻认识建立城市房地产融资协调机制的重要意义，准确把握房地产融资协调机制的实质，担当作为，把握关键，精准发力。在开展工作时，要形成融资落实反馈和使用管理两个闭环，加强部门合作，形成工作合力，强化监测协调，建立周调度、月通报制度，及时解决工作中遇到的问题，全力推动城市房地产融资协调机制落地见效。

3.广州市全年计划推进城市更新项目494个，完成固定资产投资1800亿元

2月19日，广州市委、市政府召开全市高质量发展大会。“以城市更新提质增效之进，拓展广州高质量发展新空间。城中村改造对于‘再造一个新广州’至关重要。”广州市住房和城乡建设局局长王宏伟说，今年是城中村改造突破决战之年，将坚决打赢改造攻坚战，以新空间新产业打造城市高质量发展“新引擎”。全年计划推进城市更新项目494个，完成固定资产投资1800亿元。

一是以城中村改造重塑产城空间。城市体检先行，坚持“拆、治、兴”并举、“留、改、拆”并进，推动149个城中村改造项目取得突破性进展。坚持“以城兴产、以产聚人”，加快推进四大重点片区改造。抓紧罗冲围片区首开区开工建设，首期潭村改造项目实施，将补齐白云站西片配套设施，提升核心枢纽及周边区域产业能级；首期松南改造项目将打通华为研发中心周边发展纵深空间，带动珠江西岸高质量发展。环五山创新策源区加快第一批重点项目实施和首开区开工，推动“创+产+城”一体化发展。

二是以老旧小区改造实现活力再造。推进522个老旧小区改造项目，重点推动广州北站东侧、同和、江南西等一批成片连片示范改造，让广州成为年轻人创新创业的热土。

三是以旧厂房改造盘活低效空间。推进珠影粤港澳大湾区电影港、白云区林安物流园、黄埔鱼珠木材市场等296个旧厂房改造项目。

四是以城乡建设提升功能品质。加快机场三期、综合管廊、电力设施等重点项目建设，计划完成投资376亿元。结合第十五届全运会筹备和城中村改造等工作，聚焦体育场馆、重要门户、重点片区等开展城市品质提升行动，形成“一轴两岸、四片多点”高品质城市格局。康鹭片区将加快启动区建设，改善人居环境和城市风貌，建设具有全球影响力的科技时尚创意中心。火车站片区打造站城融合枢纽街区，对铁路空间进行公园化改造和综合开发。同步实施“百千万工程”城镇建设，促进城乡协调发展。

4.广州市2024年一季度319个重点项目开工，总投资超3200亿元

2月20日，广州市在黄埔区广州颠覆性技术创新产业园举办全市2024年一季度重大项目开工活动，全力以赴推动一批重大项目开工建设。一季度，全市共计开工319个项目，总投资超3200亿元，其中，产业建设项目158个，总投资1969亿元；基础设施项目73个，总投资225亿元；社会民生项目50个，总投资284亿元；城市更新项目38个，总投资734亿元，将为全市经济社会发展开好局、起好步奠定坚实基础。

新开工项目聚焦“产业第一，制造业立市”。一季度全市共开工158个产业项目，总投资1969亿元，其中，总投资20亿元以上项目32个，合计总投资超1330亿元。各区均有一批代表性重大产业项目开工。包括广州颠覆性技术创新产业园、珠江钢琴文化科技产业大楼等科技创新平台项目等。

新开工项目聚焦东部中心规划建设。今年省政府工作报告明确提出，加快推进广州东部中心等重大平台建设。东部中心横跨黄埔、增城两大国家级开发区，具有良好的发展基础和发展优势。未来将致力推动科技与产业、现代服务业与先进制造业、数字经济与实体经济深度融合，打造国际科技创新中心先导区、全国先进制造业基地核心承载区、跨区域协同合作示范区以及产城融合发展样板区。

新开工项目聚焦产业和科技互促。高质量发展本质上是创新驱动发展。此次活动现场所在的广州颠覆性技术创新产业园，将通过聚集创新要素、完善创新创业生态，建成集研发、试制、培训、交流、展示功能为一体的颠覆性技术创新策源地，为全市加快构建“基础研究+技术攻关+成果转化+科技金融+人才支撑”的全过程创新链提供样板示范。

5.广州市番禺区多措并举破解老旧小区改造资金筹集难题

为扎实推进老旧小区改造工作，番禺区多措并举破解老旧小区改造资金筹集难题，为项目顺利落地实施提供资金保障，“十四五”以来累计完工5个项目，惠及居民5590户。

一是统筹专项改造资金。充分发挥老旧小区改造平台作用，统筹住建、城市管理、水务、生态环境、管线专营单位等部门的计划、资金，将雨污分流、二次供水、燃气入户、排水单元达标、管线改造等涉及老旧小区的专项工作一体谋划、同步实施，从源头上避免“重复施工、重复开挖”的现象，形成政策资金合力、提高财政资金使用效率。

二是积极申请专项债券。将多个老旧小区改造项目“同类合并”、整体立项，挖掘小区里可通过引入运营单位出资建设运营获得收益的单车棚、充电桩、视频监控设施、户外广告、停车场等资源，将纯公益项目与相关收益项目“关联打包”，使项目成功满足规模、收益覆盖融资成本等申报条件。

三是鼓励引导居民出资。在全市各区率先制定《番禺区老旧小区业主直接出资参与楼栋本体改造工作的指引》，选取小区楼栋本体的楼栋门、门禁、楼道修缮、外立面整饰等居民最关注、最直观的建设内容作为激励机制着力点，在业主直接出资建设并验收合格后给予补贴，通过奖补形式降低居民出资成本，激发出资热情，实现从“要我改”到“我要改”的转变。

03

项目动态

本周，广州市共发布3个项目动态：控制性详细规划调整1项，改造范围用地面积375公顷；实施方案公示2项，改造范围用地面积45.8公顷。

1、控制性详细规划调整

1

广州市黄埔区九佛街道枫下村旧村全面改造项目项目

用地位置：中新知识城片区北部，北临枫园三路，东靠风凰河，南临风吉路，西至知新路西侧

改造项目范围用地面积：375公顷

申请调整内容：

2、实施方案

1

广州市白云区江高镇广州圣地米兰服饰有限公司旧厂更新项目

项目区位：广州市白云区江高镇塘荔路2号，白云区江高镇广州民营科技园白云工业园中部。

改造范围用地面积：1.6公顷

改造范围计容建筑面积：不大于6.6万㎡

更新目标：通过城市更新驱动提质发展，目标发展成为在地区具有标杆意义的时尚定制生产总部、时尚数据设计中心、时尚共享发布秀场。

改造主体：广州圣地米兰服饰有限公司

改造方式：全面改造

改造模式：自行改造

2

广州市黄埔区龙湖街道埔心村旧村改造项目

项目区位：位于中新广州知识城环九龙湖总部核心区，地处黄埔区龙湖街道北部。东至迳下村，南与何棠下村接壤，西至知识城九龙新城安置区，北靠佛塱村。

改造范围用地面积：44.2公顷

建新范围用地面积：52.7公顷

建新范围总建筑面积：162.1万㎡

实施规模：项目改造范围总用地面积52.7公顷，规划计容总建筑面积162万㎡。其中：居住用地26.6公顷，容积率4.4，计容建筑面积117万㎡；商业服务业设施用地9.4公顷，容积率3.8，计容建筑面积35.4万㎡；独立公服用地10.6公顷，容积率0.9，计容建筑面积9.5万㎡；文物古迹用地0.2公顷，容积率0.5，计容建筑面积0.1万㎡；城市道路用地3.6公顷；绿地与广场用地2.3公顷。

历史文化保护：改造范围内涉及区文物保护单位1处，传统村落1处，均予以原址保留。

改造方式：全面改造

改造模式：合作改造

04

市场资讯

1.土地挂牌

本周有7宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本周无土地成交信息。

3.新盘入市

本周无新盘入市。

4.房地产市场交易信息

统计时间：2024年2月19日至2024年2月25日

数据来源：广州市住房和建设局、网易房产数据中心

周报

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

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