房地产融资“白名单”密集披露

《中国经济周刊》 记者 张宇轩｜北京报道

今年楼市首个重磅政策——房地产融资“白名单”，已得到六大国有银行的密集支持。

据工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行6家国有商业大行最新披露的数据，对接的房地产融资“白名单”项目累计已超过8200个，多地多个项目贷款已经敲定。

所谓“白名单”是业内的一种俗称。今年1月5日，住建部、国家金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》 （以下简称《通知》），指导各地级及以上城市建立房地产融资协调机制（以下简称“协调机制”），根据房地产项目的开发建设等情况筛选确定支持对象向金融机构推送，经评估后根据其实际情况满足合理融资需求或予以其他支持。这一过程中，被推送的房地产项目名单即为“白名单”。

今年春节前后，多地密集筛选推送了首批“白名单”，其中也包括一些“出险”房企。房企代表一方面对“白名单”利好政策表示期待，另一方面也对流程中的银企对接、融资审批等关键环节能否顺利进行表示忧虑。

此次六大行集中披露“白名单”融资进展，令不少房企心中的石头落了地。

从“白名单”密集出炉到国有银行密集披露

《通知》发布后不到一个月，多地密集部署首批房地产融资“白名单”申报、评审工作。

1月底、2月初，广西南宁市住建委向当地金融机构推送了第一批107个房地产项目融资“白名单”，名单中某项目已获得相关银行3.3亿元开发贷款；重庆市公布当地第一批房地产项目融资“白名单”，共包括314个项目，融资需求约830亿元，涉及22家金融机构；陕西省西安市披露，已推送第一批54个项目名单，融资需求约179.84亿元；山东省青岛市通过房地产融资协调机制，梳理出第一批房地产项目“白名单”84个，融资需求约250.2亿元，涉及19家融资机构；四川省成都市住建委宣布完成第一批名单审核，共包含208家项目企业、227个项目；湖北省住建厅披露，当地第一批房地产融资“白名单”经过审核已推送至各金融机构，涉及16个市州、221个房地产项目，融资需求712亿元……

当时距离“建立城市房地产融资协调机制”政策出台还不到一个月，多个城市表示首批房地产项目融资“白名单”正在申报、评审中。进入“白名单”的房企在市场利好情绪中度过了龙年春节。

春节之后，一众国有银行密集披露“白名单”项目审批以及贷款发放情况。

据公开信息，工商银行截至2月8日已对接2000余个地产项目，并率先在多个城市、多个项目落地贷款投放；中国银行截至2月12日已推进超过110个项目的审批工作，合计金额约550亿元，其中已审批完成项目共75个，合计金额近400亿元；建设银行截至2月16日已对接地产项目2000多个，实现5个项目共计30亿元的贷款投放，并有近百个已审批项目，待投放金额200多亿元；农业银行累计对接协调机制项目超过2700个，截至2月19日已审批完成首批清单内贷款项目近百个，已审批贷款金额超400亿元，并在多地实现首笔贷款投放；邮储银行积极对接协调机制推送主办行项目，截至2月15日共覆盖10个省份，融资金额57亿元，并已在多地落地项目；交通银行截至2月13日已获取、对接清单项目1442个，并已对其中部分项目实现贷款投放……

此外，多家股份制商业银行亦公布了跟进“白名单”项目的最新情况，包括民生银行、广发银行、浙商银行、光大银行、中信银行等。

房企急盼之下，两部门多番部署

“城市房地产融资协调机制”出台的背景之一，是上一年度全国房地产开发企业到位资金情况出现一定幅度下降。

据国家统计局数据显示，2023年房地产开发企业到位资金127459亿元，比上年（2022年）下降13.6%。其中，国内贷款15595亿元，下降9.9%；利用外资47亿元，下降39.1%；自筹资金41989亿元，下降19.1%；定金及预收款43202亿元，下降11.9%；个人按揭贷款21489亿元，下降9.1%。

房地产市场的“体感温度”可想而知。因而，《通知》刚刚发布，一众房企就将“白名单”视作重磅利好，并积极主动寻求申报。

一家曾经历过“爆雷”的房企公关负责人向《中国经济周刊》记者表示，“政策刚刚出台，我们公司的项目就紧急启动申报‘白名单’工作”。

据其透露，过去一年中，该公司一直在债务重组、促进销售和寻求“保交楼”资金等方面进行努力，这成为其弥补资金匮乏的主要方式，目前也取得一定进展。但在房地产行业整体承压的情况下，融资困难已成为行业痛点。从该企业的财报信息上看，该公司账上现金余额已难以完全覆盖到期债务，如何顺利融资进行周转成为当务之急。“谁家不缺钱呢。”上述房企公关负责人说。

诸多企盼之下，两部门也多次召开会议力推政策落地。

1月26日，住建部、国家金融监管总局分别召开部署会议，推动城市房地产融资协调机制落地见效。住建部部长倪虹表示：“地级及以上城市人民政府要切实发挥牵头协调作用，把这一重要机制迅速建立和运转起来，及时研判本地房地产市场形势和房地产融资需求，强化统筹谋划，细化政策措施，搭建政银企沟通平台，推动房地产企业和金融机构精准对接，协调解决好房地产融资中存在的困难和问题。”

1月26日，国家金融监管总局局长李云泽在会议上表示，要深入贯彻落实中央金融工作会议精神，加快推动城市房地产融资协调机制落地见效，更加精准支持房地产项目合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

会议还要求，各监管局要积极参与协调机制，主动配合地方政府和住建部门，稳妥有序开展相关工作，共同推动协调机制落地见效，促进房地产市场平稳健康发展。

如何避免房地产融资风险点

银行集中披露“白名单”融资新进展一定程度上提振了房地产行业的整体信心。有房企代表向记者透露，银行对“白名单”的评审较为严格，“有的地方推进较快，也有地方很慢”。

前述房企负责人亦表示：“按照流程，我们把名单报给住建部门，住建部门评审之后再交到银行……最后是不是能批下来，不光要看当地住建部门评审，关键还要看金融机构的研判。”

不少业内观点解读，这是出于对金融安全的考量。

事实上，《通知》中明确要求，协调机制对存在重大违法违规行为、逃废金融债务等问题的房地产开发企业和项目，要提示金融机构审慎开展授信。要加强贷款资金封闭管理，严防信贷资金被挪用于购地或其他投资。

1月30日，国家金融监管总局召开2024年工作会议时，也将“推动城市房地产融资协调机制落地”作为“积极稳妥防控重点领域风险，强化信用风险管理，加大不良资产处置力度”任务项下的重要内容之一。

房地产领域专业律师、北京金诉律师事务所主任王玉臣向《中国经济周刊》记者分析表示，“白名单”政策目的是稳楼市，一方面要确保房地产企业能够获得合理的融资支持，另一方面也要防范金融风险发生。

王玉臣认为，从金融安全的角度来看，“白名单”融资评审可以从以下几个角度避免融资风险点：一是严格筛选客观评估，必须确保进入“白名单”的项目和企业完全符合相关标准和条件，应对企业的历史经营情况、财务状况，以及项目可行性和风险进行全面、客观的评估；二是加强监督管理，避免违规放贷、违规转移预售房款、贷款资金挪用；三是相关部门和金融机构之间可以建立有效的信息共享机制，确保主管部门能够准确及时掌握相关融资进展及具体使用情况，金融机构能够及时获取企业以及房地产项目的最新进展和财务状况以进行及时调整；四是建立信用评价机制，对于违法违规的企业和项目要严格执法，对于遵纪守法的企业要鼓励支持；五是强化房企的规则意识，督促其真实反馈财务状况，合法合规使用信贷资金，帮助其努力改善现金流状况，增强与金融机构的互信；六是相关住建部门和金融监管部门应动态监测“白名单”融资的使用执行情况，一旦出现问题应及时调整，及时止损。

（本文刊发于《中国经济周刊》2024年第3、4期）