真相！没有最低，只有更低！

（本文稍长，中间可忽略，开头、结尾建议看完）

开年以年，南京主城多家案场反馈，外地看房人增多，线上咨询量大增！

截止28日，南京网上房地产数据显示：

2月，南京新房认购1596套，成交2624套，环比1月（认购1937套，成交1497套）认购量减少17.6%，成交大涨75.3%%！

二手房，截止28日累计12025套，除去1月（成交8004套），2月实际网签4021套，环比1月成交量减少49.8%，仅达到上个月的一半。

“业主急卖降价50万”“近3年最低价”“史上最笋单价”……

去年9月以来，南京二手挂牌量持续上升，已经步入“愁卖”阶段，大部分房源都需要不断降价才能卖出。刚需、改善盘破发，豪宅也未能幸免！

这不河西青奥滨江豪宅——天鹅煲最近刚成交一套二手房，成交价跌破4万/㎡，刷新项目有史以来二手房成交价下限！

朋友圈中介转疯了，天鹅堡，超低价卖出；璀璨云著，周末2天成交23套，南京一批房源，正在刮起「捡漏潮」。

事实证明！价格依然是成交关键！

当下的楼市，观望情绪依然浓厚。放眼望去：刚需说，我买不起。改善说，我卖不掉。纵观全城， 半年不到， 核心板块有盘回调超百万，价格大跳水。

如果现在手里还有钱，真是买房好时候， 然而。。。没有后悔药。。。

其实不止一人喊出，南京楼市已经“超跌”！个人认为这种情况是不太正常的，市场上存在大量“恐慌性”抛售，拉低了小区乃至整个板块的成交均价，楼市这种“裙带效应”局面不可能长期持续。

从近日南京召开的“新春第一会”明确提出，聚焦产业强市建设，加快打造优势产业集群，培育新质生产力的新动能。持续做大软件和信息服务产业；建设算法城市、强化赋能应用，全力突破人工智能产，打造头部企业，积蓄发力生物医药产业。

未来城市转型升级，依靠创新经济发展模式、推动城市化的可持续发展，留住更多的人才和资本，一方面可降低地方GDP对土地财政依赖，提高人民的生活水平和幸福指数；另一方面产业人才会更聚焦，人才集聚与产业发展同频共振，城市核心地段的土地会变得更为稀缺。

而严重低于市场价的优质资产会最先反弹！

就在近日，外地人在南京买房贷款政策也进一步放松，抢人继续加码。

买房人在外地有房有贷款，无论在南京有没有房，只要无贷款记录或贷款已结清，贷款买房都按首套政策来，即首付2成起、利率3.65%，多家银行已执行。

除此之外，住建部也释放重磅消息，防止房价大起大落！

近日，住房和城乡建设部下发通知，要求各地科学编制2024年、2025年住房发展年度计划。各地要科学编制规划，认真组织实施。

这份通知要求各地，通过编制住房发展规划和年度计划、建立“人、房、地、钱”要素联动机制，来稳定楼市，避免大起大落。

“以人定房，以房定地、以房定钱”就是房地产行业新时代的“12字精髓”。

具体含义是：

一个城区、一个城市，未来的新增居住用地将跟人口趋势挂钩。有人口增量，才可能有持续的供地；反之，新增建设用地大概率被冻结，或增长极为缓慢。

有多少人口增量，决定了未来需要新建多少房子；未来要新增多少住房，决定了未来需要供应多少土地，也决定了对房地产的融资规模。

由此，至少会带来如下的重要影响：

第一，各地将更加激烈地争夺人口，不断降低落户门槛，增加民生福祉。因为人口将决定城市未来的一切。

只有人口多了，才能获批更多的建设用地，才能多卖地。土地卖多了，才能增加财政收入，拉动GDP，并有可能增加体制内的职数。

第二，在争夺人口方面，人口加速向中心城市流动，并带动资金、技术、产能的流入，势不可挡。一二线城市显然更有优势，三四五线城市将全面沦为虹吸的对象。

一二线城市，也就是直辖市、省会城市、计划单列市和几个发达的地级市，他们级别高、经济发达，有更多的发展机会，医疗、教育等公共配套优良，吸引外来人口的能力更强。

第三，“12字精髓”的目标是稳定楼市，稳定房价，其政策效力不容低估。

短期看，普通三四五线城市库存非常大，需求少楼市低迷，需要减少、甚至暂停土地供应，推动房地产去库存。这个过程可能需要几年，持续减少供地，最终能达到这个目的。

人口增长快、住房矛盾大城市，主要是一二线城市，将加大新增住宅用地供应，还要大规模建设保障房、推动城中村改造，未来供应量将加大，有利于稳住楼市，避免几年后出现因供应量偏少引发的大涨。

大城市住房供应加大后，房价稳定，有利于更多的人口流入，增强城市的竞争力和发展潜力，对楼市是长期利好。

第四，保障房和商品房将分道扬镳，未来不会重叠、合流。

在这种情况下，保障房对商品房的分流作用减少，买保障房套利的人减少，真正自用的比例显著上升，商品房将向改善型方向发展，价格天花板被拉高。

文件明确，未来的住房体系是“保障+市场”双轨制，政府主要建设保障房，保障的对象是中低收入群体；商品房则主要“以市场为主满足居民多样化改善性住房需求”。

第五，未来人口持续流失的城市，“体制内”会不断缩编，会有更多乡镇、部门合并，公务员的职数会减少。

一些负债率较高的省会城市、直辖市，已经被限制修建新的高速公路、地铁等设施，城市和城市之间的基础设施差距将拉大，最终导致更多年轻人流失。

未来楼市的机会主要在大城市，尤其是有人口竞争力、经济活跃、负债率较低、级别较高的城市及其都市圈。

还是那句话，资产换仓今年将是最好的机会！南京作为长三角中心城市，当下买房迎来史无前例的贷款利好，首付门槛、贷款利率降到了最低点。 （部 分引述：刘晓博说楼市，感谢。）

“3字头”房源大把，河西惊现超低价！

刚刚，我在二手房平台上看到，河西南神盘——升龙天汇珑尚最新成交了一套3室2厅98.39平米房源，成交总价355万，成交单价36081元/㎡。

房主挂牌价400万元，最终降价近45万成交，成交周期超半年。从成交单价来看，这是该小区二手房成交价以来的最低价。

值得一提的是，去年2月，该小区曾成交1套相近户型面积段房源，当时挂牌530万，最终516万成交，成交单价51626元/㎡。

对比来看，1年时间不到，总价跌了160多万。

从二手房平台来看，升龙天汇珑尚目前二手房挂牌均价49018元/㎡，此前房源成交单价不乏“5”字头，最高曾突破6.2万/㎡。

升龙天汇作为河西南“星八客”之一，小区一共分四期——一期珑悦、二期珑尚、三期珑熙 、四期珑臺。

2019年4月收官加推，均价3.5万/㎡，当时购买需要8成首付，因此买房人需要支付约250万的首付。

从房源成交记录来看，升龙天汇的二手房成交价最高曾破7万/㎡，“6”字头、“5”字头成交的房源也比比皆是。

不过随着二手房市场的降温，价格也一度走低。一期珑悦最新成交单价3.4万/㎡，四期珑臺最新成交价低至3.6万/㎡。

海峡城云璟湾，最新二手房成交价低至3.3万/㎡！房主让价最高近30万！

招商雍和府成交一套88㎡房源，房主挂牌价340万，成交总价326.6万，成交单价仅36767元/㎡。

五矿崇文金城今年1月二手房最新成交单价为3.6-3.8万元/㎡。

同为河西南“老星八客”的佳兆业城市广场三期，最近成交价在3.9万/㎡，同户型相比去年四季度成交价又降了2000-3000元/㎡。

这个项目的公办学区为南京河西外国语学校、南外河西初中，当年很多人是8成首付买入，曾是南京中签率个位数的鸡腿盘。

要知道，河西南二手房成交价此前大多维持在5-6万元/㎡左右，如今低至“4”字头、甚至“3”字头，对于买房人来说，无疑是捡漏好机会！

但是奇怪的是，相比新房，河西南新房却异常坚挺！降价的不多，很多新房成交价依旧在五万四五。

主城一批次新房，带看活跃！除了河西，还有南部新城。

南部新城代表新次新房——复地宴南都和保利堂悦，二手房成交单价均低于4万/平，令人不敢相信。

从平台展示来看，2018年复地宴南都成交价为3.5-3.9万/㎡，时隔5年房价重新回到3.9万/㎡！ 与复地宴南都一期相邻的保利堂悦，二手房也出现了回落。

1月24日，保利堂悦成交了一套建面约92.19㎡，成交总价320万，成交单价仅34711元/㎡，成交周期为81天。

2022年3月，小区成交过一套同户型高楼层精装房，成交单价50201元/㎡、总价462.8万！对比来看，近期成交这套便宜142万抛售，对于买房人而言，是一次非常好的“捡漏”机会，当然介意高层的可以略过。

江宁岔路口万科新都荟成交了一套建面约145平房源，成交总价515万，成交单价约35510元/㎡，房价跌回5年前！

鼓楼滨江 龙湖春江紫宸 ，成交了一套建面约92.52平，成交单价为30805元/㎡、总价285万，成交周期为1天。

上秦淮五矿澜悦栖源：近期三房成交价在2.7-2.8万/㎡之间。

城南雨核中海城南公馆：最新成交价低至3.1万/㎡。该盘四年前收官均价一度达到3.8万/㎡，如今二手房成交价屡破新低，令人唏嘘！

项目就位于S3贾西地铁口，附近有在建的华润万象汇，计划今年上半年开业，生活配套齐全，到河西、南部新城都很方便！

软件谷大名城紫金9号，最新成交价在43893元/㎡，而同类型房源，去年3月一度卖到5.7万/㎡，一年时间跌幅1.4万/㎡。

作为南京知名摇号盘，大名城紫金9号，旁边即公办软件谷第一小学（南外托管），作为软件谷码农盘，当年开盘毛坯均价4万/㎡，仅历经两次开盘就全部售罄，热度可想而知。

目前小区共有18套房源成交，最高成交价在5.7万/㎡，去年9月份以来，受行情波动影响，二手房成交价从“5字头”向“”4字头”一路下探，短短一年时间，二手房房跌幅超1万/㎡。

通过摸底数据来看，南京几乎所有的次新房都在降价，与去年上半年对比，最高跌幅到达了40%，与此同时带看、成交开始活跃！

趋势向好，南京二手房成交量站上4000+套！

回到南京楼市，我们来看一看实打实的数据。

据我爱我家南京研究院显示，春节后第一周，南京全市二手房成交1210套（含高淳、溧水） ，环比节前一周上涨30.5%，其中主城九区成交量1124套。

目前市场处于稳步回升的状态，预计“金三”将迎来一轮成交高峰期。

2023-2024年南京二手住宅逐周成交量及环比情况

从区域情况看，上周浦口、江宁成交量仍领跑全市，分别为206套、193套，同属第一梯队；栖霞、鼓楼、秦淮位于第二梯队，节后成交量也均破百套。

环比来看，各区成交量都有所上涨。其中雨花台、秦淮、江宁、建邺涨幅相对更高，均超过了40%。

1.29-2.25南京各区二手住宅周成交量情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套

当下，二手房降价新闻实在是太多，甚至都算不上是新闻了。在这个过程中，必然会释放出很多优质产品，价格也会比较合适。

特别是一些好户型，基本都是一房难求，放一套卖一套。对卖家来说，当然很折磨人。对买家来说，却是低价捡漏的大好机会。

截止28日，南京网上房地产数据，二手房累计成交1.2万套，除去1月份的8000套，考虑2月份春假期影响，全月二手房成交量将超4000套。

这数据怎么说呢？虽然跟去年2月的7400套不在一个量级。但是呢，从二手房挂牌价格及房东积极性，结合每年一次的学区置业，春节期间积累的购买力也在节后逐渐释放，后市趋势是向好的。

如果趋势延续，3月市场实际成交量或可破5000+套。

此外，在新政的威力之下，到访、带看、成交热度直飙。据贝壳研究院数据，节后的新增客源量、带看量对比假期前四天（2月6日至2月9日）有大幅增长。

别忘了，有些房子之所以“好卖”，底层逻辑仍然是“物依稀为贵”，背后数量有限、价格合适、成交周期自然变短。

鼓楼树人本部双学区盘恒盛金陵湾，最新成交了一套大户型，面积270㎡顶楼六房，成交总价1040万，成交单价3.8万/㎡创下新低，成交周期仅27天。

反观项目小户型，成交单价依然很高，相比高位7.3万/㎡成交价，目前小户型成交在6万/㎡左右，成交周期3-9个月不等。

去年下半年来，小区二手房成交价回调至4.8-5万/㎡，带看明显增多，最近一个月350+次带看，近3个月成交31套，成交周期缩短。

类似中华门、朝天宫的地段，鼓楼、玄武的教育，河西青奥滨江一线江景都是这个道理。地段好，品质不错，加上价格低，有稀缺资源，一旦有低于市场价的房源出手，便能很快成交。

而改善盘中的“差学生”，正在被加速淘汰！

老的楼龄，过时的户型，差劲的产品，都在被动降价甩卖，豪宅也不例外。以河西为例，即便贵为房价“天花板”的河西中，房龄老一点的房子也基本跑输市场，需要降价才能成交。

标杆盘的三房四房，不仅流通性更好，保值方面也明显更胜一筹。

就像之前所说，楼市的断裂带，已经深入到二线城市的核心区。总价千万的高端豪宅，也要面临残酷的分化。

楼市分化时代，光地段好是不够的。真正能跑赢大市的资产，必须是“六边形战士”。今后买房，从板块、小区和产品，每个环节都要优中选优，千万不要贪图便宜有硬伤的所谓的“鸡腿盘”。

楼市每一轮行情，往往先从头部板块（高端改善）开始启动。越是市场预期不明朗，资本就越是会涌入到确定性更高的地方。

同时，去年以来行情下滑，许多非常优质的核心资产被摆上了货架，并且价格也是非常的惊喜。 这也让实力雄厚的各路old money们，拥有更多抄底的机会。

就南京情况来看，楼市仍未走出低谷，但各路资本却格外活跃，密切关注头部板块抄底机会。客观说， 经过去年一年行情回调，资产估值 “水分”被挤掉，且谈判筹码更高。

此时下场，说白了就是“有利可图”。

不过所谓，冰冻三尺非一日之寒，解冻的过程也不可能一蹴而就。也就是说，在大趋势未扭转之前，信心还是相对不足的。目前楼市的寒潮还未完全退去，不少人还在持币观望。情绪会影响后市，后市成效也同样会反向传导给情绪。

可以预见，在利好政策的强力支撑下，人口还在流入的城市，一线、强二线先企稳，继而传导给三、四线。还是那句话，房子不在多，在精，未来只有20%房子有持有价值。南京属于强二线龙头、长三角中心城市，房价不可能一直跌。

在这个过程中，找个恰当时机把有限资金归拢，换仓至确定性更高的板块，未来就有可能实现阶层跨跃。

如果你近期考虑在宁安家，无论新房抄底，还是二手房捡漏、亦或者主城学区置业，都可以加我交流。还是那就话，宁愿不买不要买错，不买贵、只买对。