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真相!没有最低,只有更低!

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(本文稍长,中间可忽略,开头、结尾建议看完)

开年以年,南京主城多家案场反馈,外地看房人增多,线上咨询量大增!

截止28日,南京网上房地产数据显示:

2月,南京新房认购1596套,成交2624套,环比1月(认购1937套,成交1497套)认购量减少17.6%,成交大涨75.3%%!

二手房,截止28日累计12025套,除去1月(成交8004套),2月实际网签4021套,环比1月成交量减少49.8%,仅达到上个月的一半。


“业主急卖降价50万”“近3年最低价”“史上最笋单价”……

去年9月以来,南京二手挂牌量持续上升,已经步入“愁卖”阶段,大部分房源都需要不断降价才能卖出。刚需、改善盘破发,豪宅也未能幸免!

这不河西青奥滨江豪宅——天鹅煲最近刚成交一套二手房,成交价跌破4万/㎡,刷新项目有史以来二手房成交价下限!


朋友圈中介转疯了,天鹅堡,超低价卖出;璀璨云著,周末2天成交23套,南京一批房源,正在刮起「捡漏潮」。

事实证明!价格依然是成交关键!

当下的楼市,观望情绪依然浓厚。放眼望去:刚需说,我买不起。改善说,我卖不掉。纵观全城, 半年不到, 核心板块有盘回调超百万,价格大跳水。

如果现在手里还有钱,真是买房好时候, 然而。。。没有后悔药。。。


其实不止一人喊出,南京楼市已经“超跌”!个人认为这种情况是不太正常的,市场上存在大量“恐慌性”抛售,拉低了小区乃至整个板块的成交均价,楼市这种“裙带效应”局面不可能长期持续。

从近日南京召开的“新春第一会”明确提出,聚焦产业强市建设,加快打造优势产业集群,培育新质生产力的新动能。持续做大软件和信息服务产业;建设算法城市、强化赋能应用,全力突破人工智能产,打造头部企业,积蓄发力生物医药产业。

未来城市转型升级,依靠创新经济发展模式、推动城市化的可持续发展,留住更多的人才和资本,一方面可降低地方GDP对土地财政依赖,提高人民的生活水平和幸福指数另一方面产业人才会更聚焦,人才集聚与产业发展同频共振,城市核心地段的土地会变得更为稀缺。

而严重低于市场价的优质资产会最先反弹!

就在近日,外地人在南京买房贷款政策也进一步放松,抢人继续加码。

买房人在外地有房有贷款无论在南京有没有房,只要无贷款记录或贷款已结清,贷款买房都按首套政策来,即首付2成起、利率3.65%,多家银行已执行。




除此之外,住建部也释放重磅消息,防止房价大起大落!

近日,住房和城乡建设部下发通知,要求各地科学编制2024年、2025年住房发展年度计划。各地要科学编制规划,认真组织实施。

这份通知要求各地,通过编制住房发展规划和年度计划、建立“人、房、地、钱”要素联动机制,来稳定楼市,避免大起大落。

“以人定房,以房定地、以房定钱”就是房地产行业新时代的“12字精髓”。


具体含义是:

一个城区、一个城市,未来的新增居住用地将跟人口趋势挂钩。有人口增量,才可能有持续的供地;反之,新增建设用地大概率被冻结,或增长极为缓慢。

有多少人口增量,决定了未来需要新建多少房子;未来要新增多少住房,决定了未来需要供应多少土地,也决定了对房地产的融资规模。

由此,至少会带来如下的重要影响:

第一,各地将更加激烈地争夺人口,不断降低落户门槛,增加民生福祉。因为人口将决定城市未来的一切。

只有人口多了,才能获批更多的建设用地,才能多卖地。土地卖多了,才能增加财政收入,拉动GDP,并有可能增加体制内的职数。

第二,在争夺人口方面,人口加速向中心城市流动,并带动资金、技术、产能的流入,势不可挡。一二线城市显然更有优势,三四五线城市将全面沦为虹吸的对象。

一二线城市,也就是直辖市、省会城市、计划单列市和几个发达的地级市,他们级别高、经济发达,有更多的发展机会,医疗、教育等公共配套优良,吸引外来人口的能力更强。

第三,“12字精髓”的目标是稳定楼市,稳定房价,其政策效力不容低估。

短期看,普通三四五线城市库存非常大,需求少楼市低迷,需要减少、甚至暂停土地供应,推动房地产去库存。这个过程可能需要几年,持续减少供地,最终能达到这个目的。

人口增长快、住房矛盾大城市,主要是一二线城市,将加大新增住宅用地供应,还要大规模建设保障房、推动城中村改造,未来供应量将加大,有利于稳住楼市,避免几年后出现因供应量偏少引发的大涨。

大城市住房供应加大后,房价稳定,有利于更多的人口流入,增强城市的竞争力和发展潜力,对楼市是长期利好。

第四,保障房和商品房将分道扬镳,未来不会重叠、合流。

在这种情况下,保障房对商品房的分流作用减少,买保障房套利的人减少,真正自用的比例显著上升,商品房将向改善型方向发展,价格天花板被拉高。

文件明确,未来的住房体系是“保障+市场”双轨制,政府主要建设保障房,保障的对象是中低收入群体;商品房则主要“以市场为主满足居民多样化改善性住房需求”。

第五,未来人口持续流失的城市,“体制内”会不断缩编,会有更多乡镇、部门合并,公务员的职数会减少。

一些负债率较高的省会城市、直辖市,已经被限制修建新的高速公路、地铁等设施,城市和城市之间的基础设施差距将拉大,最终导致更多年轻人流失。

未来楼市的机会主要在大城市,尤其是有人口竞争力、经济活跃、负债率较低、级别较高的城市及其都市圈。

还是那句话,资产换仓今年将是最好的机会!南京作为长三角中心城市,当下买房迎来史无前例的贷款利好,首付门槛、贷款利率降到了最低点。 (部 分引述:刘晓博说楼市,感谢。)



“3字头”房源大把,河西惊现超低价!

刚刚,我在二手房平台上看到,河西南神盘——升龙天汇珑尚最新成交了一套3室2厅98.39平米房源,成交总价355万,成交单价36081元/㎡。


房主挂牌价400万元,最终降价近45万成交,成交周期超半年。从成交单价来看,这是该小区二手房成交价以来的最低价。

值得一提的是,去年2月,该小区曾成交1套相近户型面积段房源,当时挂牌530万,最终516万成交,成交单价51626元/㎡。

对比来看,1年时间不到,总价跌了160多万。


从二手房平台来看,升龙天汇珑尚目前二手房挂牌均价49018元/㎡,此前房源成交单价不乏“5”字头,最高曾突破6.2万/㎡。

升龙天汇作为河西南“星八客”之一,小区一共分四期——一期珑悦、二期珑尚、三期珑熙 、四期珑臺。

2019年4月收官加推,均价3.5万/㎡,当时购买需要8成首付,因此买房人需要支付约250万的首付。



从房源成交记录来看,升龙天汇的二手房成交价最高曾破7万/㎡,“6”字头、“5”字头成交的房源也比比皆是。

不过随着二手房市场的降温,价格也一度走低。一期珑悦最新成交单价3.4万/㎡,四期珑臺最新成交价低至3.6万/㎡。



海峡城云璟湾,最新二手房成交价低至3.3万/㎡!房主让价最高近30万!


招商雍和府成交一套88㎡房源,房主挂牌价340万,成交总价326.6万,成交单价仅36767元/㎡。


五矿崇文金城今年1月二手房最新成交单价为3.6-3.8万元/㎡。


同为河西南“老星八客”的佳兆业城市广场三期,最近成交价在3.9万/㎡,同户型相比去年四季度成交价又降了2000-3000元/㎡。

这个项目的公办学区为南京河西外国语学校、南外河西初中,当年很多人是8成首付买入,曾是南京中签率个位数的鸡腿盘。


要知道,河西南二手房成交价此前大多维持在5-6万元/㎡左右,如今低至“4”字头、甚至“3”字头,对于买房人来说,无疑是捡漏好机会!

但是奇怪的是,相比新房,河西南新房却异常坚挺!降价的不多,很多新房成交价依旧在五万四五。

主城一批次新房,带看活跃!除了河西,还有南部新城。

南部新城代表新次新房——复地宴南都和保利堂悦,二手房成交单价均低于4万/平,令人不敢相信。


从平台展示来看,2018年复地宴南都成交价为3.5-3.9万/㎡,时隔5年房价重新回到3.9万/㎡! 与复地宴南都一期相邻的保利堂悦,二手房也出现了回落。

1月24日,保利堂悦成交了一套建面约92.19㎡,成交总价320万,成交单价仅34711元/㎡,成交周期为81天。


2022年3月,小区成交过一套同户型高楼层精装房,成交单价50201元/㎡、总价462.8万!对比来看,近期成交这套便宜142万抛售,对于买房人而言,是一次非常好的“捡漏”机会,当然介意高层的可以略过。


江宁岔路口万科新都荟成交了一套建面约145平房源,成交总价515万,成交单价约35510元/㎡,房价跌回5年前!


鼓楼滨江 龙湖春江紫宸 ,成交了一套建面约92.52平,成交单价为30805元/㎡、总价285万,成交周期为1天。


上秦淮五矿澜悦栖源:近期三房成交价在2.7-2.8万/㎡之间。


城南雨核中海城南公馆:最新成交价低至3.1万/㎡。该盘四年前收官均价一度达到3.8万/㎡,如今二手房成交价屡破新低,令人唏嘘!

项目就位于S3贾西地铁口,附近有在建的华润万象汇,计划今年上半年开业,生活配套齐全,到河西、南部新城都很方便!


软件谷大名城紫金9号,最新成交价在43893元/㎡,而同类型房源,去年3月一度卖到5.7万/㎡,一年时间跌幅1.4万/㎡。



作为南京知名摇号盘,大名城紫金9号,旁边即公办软件谷第一小学(南外托管),作为软件谷码农盘,当年开盘毛坯均价4万/㎡,仅历经两次开盘就全部售罄,热度可想而知。

目前小区共有18套房源成交,最高成交价在5.7万/㎡,去年9月份以来,受行情波动影响,二手房成交价从“5字头”向“”4字头”一路下探,短短一年时间,二手房房跌幅超1万/㎡。


通过摸底数据来看,南京几乎所有的次新房都在降价,与去年上半年对比,最高跌幅到达了40%,与此同时带看、成交开始活跃!


趋势向好,南京二手房成交量站上4000+套!

回到南京楼市,我们来看一看实打实的数据。

据我爱我家南京研究院显示,春节后第一周,南京全市二手房成交1210套(含高淳、溧水) ,环比节前一周上涨30.5%,其中主城九区成交量1124套。

目前市场处于稳步回升的状态,预计“金三”将迎来一轮成交高峰期。

2023-2024年南京二手住宅逐周成交量及环比情况


从区域情况看,上周浦口、江宁成交量仍领跑全市,分别为206套、193套,同属第一梯队;栖霞、鼓楼、秦淮位于第二梯队,节后成交量也均破百套。

环比来看,各区成交量都有所上涨。其中雨花台、秦淮、江宁、建邺涨幅相对更高,均超过了40%。

1.29-2.25南京各区二手住宅周成交量情况


数据来源:我爱我家南京研究院,单位:套

当下,二手房降价新闻实在是太多,甚至都算不上是新闻了。在这个过程中,必然会释放出很多优质产品,价格也会比较合适。

特别是一些好户型,基本都是一房难求,放一套卖一套。对卖家来说,当然很折磨人。对买家来说,却是低价捡漏的大好机会。

截止28日,南京网上房地产数据,二手房累计成交1.2万套,除去1月份的8000套,考虑2月份春假期影响,全月二手房成交量将超4000套。

这数据怎么说呢?虽然跟去年2月的7400套不在一个量级。但是呢,从二手房挂牌价格及房东积极性,结合每年一次的学区置业,春节期间积累的购买力也在节后逐渐释放,后市趋势是向好的。

如果趋势延续,3月市场实际成交量或可破5000+套。


此外,在新政的威力之下,到访、带看、成交热度直飙。据贝壳研究院数据,节后的新增客源量、带看量对比假期前四天(2月6日至2月9日)有大幅增长。

别忘了,有些房子之所以“好卖”,底层逻辑仍然是“物依稀为贵”,背后数量有限、价格合适、成交周期自然变短。

鼓楼树人本部双学区盘恒盛金陵湾,最新成交了一套大户型,面积270㎡顶楼六房,成交总价1040万,成交单价3.8万/㎡创下新低,成交周期仅27天。


反观项目小户型,成交单价依然很高,相比高位7.3万/㎡成交价,目前小户型成交在6万/㎡左右,成交周期3-9个月不等。



去年下半年来,小区二手房成交价回调至4.8-5万/㎡,带看明显增多,最近一个月350+次带看,近3个月成交31套,成交周期缩短。


类似中华门、朝天宫的地段,鼓楼、玄武的教育,河西青奥滨江一线江景都是这个道理。地段好,品质不错,加上价格低,有稀缺资源,一旦有低于市场价的房源出手,便能很快成交。

而改善盘中的“差学生”,正在被加速淘汰!

老的楼龄,过时的户型,差劲的产品,都在被动降价甩卖,豪宅也不例外。以河西为例,即便贵为房价“天花板”的河西中,房龄老一点的房子也基本跑输市场,需要降价才能成交。


标杆盘的三房四房,不仅流通性更好,保值方面也明显更胜一筹。

就像之前所说,楼市的断裂带,已经深入到二线城市的核心区。总价千万的高端豪宅,也要面临残酷的分化。

楼市分化时代,光地段好是不够的。真正能跑赢大市的资产,必须是“六边形战士”。今后买房,从板块、小区和产品,每个环节都要优中选优,千万不要贪图便宜有硬伤的所谓的“鸡腿盘”。


楼市每一轮行情,往往先从头部板块(高端改善)开始启动。越是市场预期不明朗,资本就越是会涌入到确定性更高的地方。

同时,去年以来行情下滑,许多非常优质的核心资产被摆上了货架,并且价格也是非常的惊喜。 这也让实力雄厚的各路old money们,拥有更多抄底的机会。

就南京情况来看,楼市仍未走出低谷,但各路资本却格外活跃,密切关注头部板块抄底机会。客观说, 经过去年一年行情回调,资产估值 “水分”被挤掉,且谈判筹码更高。

此时下场,说白了就是“有利可图”。

不过所谓,冰冻三尺非一日之寒,解冻的过程也不可能一蹴而就。也就是说,在大趋势未扭转之前,信心还是相对不足的。目前楼市的寒潮还未完全退去,不少人还在持币观望。情绪会影响后市,后市成效也同样会反向传导给情绪。

可以预见,在利好政策的强力支撑下,人口还在流入的城市,一线、强二线先企稳,继而传导给三、四线。还是那句话,房子不在多,在精,未来只有20%房子有持有价值。南京属于强二线龙头、长三角中心城市,房价不可能一直跌。

在这个过程中,找个恰当时机把有限资金归拢,换仓至确定性更高的板块,未来就有可能实现阶层跨跃。

如果你近期考虑在宁安家,无论新房抄底,还是二手房捡漏、亦或者主城学区置业,都可以加我交流。还是那就话,宁愿不买不要买错,不买贵、只买对。

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