睿见丨抄底香港、铺路REIT，华润隆地商业“野心”不小

香港俨然已成为华润商业拓展的新战场。

仅在今年1月，华润香港房产平台“华润隆地”就完成了两座民生商场的收购，备受市场瞩目。

消息显示，华润隆地分别从丽新帝国手中收购了位于将军澳的商业中心Greenwich Village以及从本地投资者罗守辉手中收购了位于新界的葵芳汇基座商场，作价分别为5.35亿港元及3.1亿港元。

华润隆地曾表示，计划进一步延伸现有湾仔北部Brim 28的品牌至旗下不同商场物业，打造香港资产管理平台。

这亦意味着，Brim 28将成为华润在香港塑造的全新商业品牌。当然，Brim 28在香港能否达到万象系在国内的知名度，仍考验华润隆地的商业运营功力。

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Brim 28，港版万象系？

近年，受经济低迷影响，香港高街商铺的资本价值也有所下滑，数据显示，目前平均较2019年底的水平低35%。因而，上述两项商场的最终成交价亦较原叫价低了不少，其中Greenwich Village交易定价为5.35亿港元（6800万美元），较原要价8.5亿港元（1.09亿美元）折让37%。至于葵芳汇基座商场最初以4.5亿港元放售，最终以3.1亿港元沽出。

尽管如此，该两座商场仍不失为优质资产。

资料显示，Greenwich Village距离将军澳港铁站步行7分钟，地下设有23间商铺及154个停车位，总楼面面积达102,582平方呎（9,530平方米）。目前出租率达93%，租户包括餐馆、健身和健康场所以及一所国际幼儿园。

截至2023年10月，Greenwich Village每月净租金收入为260万港元，而停车场则额外带来32万港元的收入。

葵芳汇基座商场涉及地下及1至3楼物业四层每层建筑面积约5,297至5,677平方呎不等，总建筑面积21.664平方呎，现时每月租金约157万元，租金回报率达6厘。

频频出手收购，也反映了华润隆地对香港零售业复苏的积极展望。

较早前，华润隆地资产管理部总经理梁启棠曾公开表示，过去两三年香港零售物业市场因加息及经济下滑，导致资产价格大跌，近期不良资产比例增加，但随着多项因素触底反弹，相信民生商场会率先复苏，租赁及租金预计会持续恢复。

因而，华润隆地亦考虑将相关物业进行长期持有，并有品牌更新的计划。据称，华润隆地有意将现有的湾仔北部Brim 28品牌延伸至旗下不同商场物业。换言之，未来Greenwich Village和葵芳汇基座商场均有可能更名为“Brim 28”品牌。

根据华润隆地官网介绍，湾仔Brim 28是华润隆地香港商铺业务代表项目。其位于湾景中心底座，前称“三里屯”，于2012年1月开业，拥有16间豪华餐厅、酒吧及咖啡室。中艺华润大厦总店也位于此。

尽管当前仅一个项目，但华润隆地正准备将“Brim 28”全面铺开。未来“Brim 28”，能否成为港版的“万象系”？把疑问交给时间。

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为REIT上市铺路？

华润隆地未透露更多收购计划。

此前，梁启棠曾指，华润隆地无特定投资策略及投资金额的限制，物色项目时会取决于合理回报，即回报高于融资成本，暂时华润隆地偏向独资收购，未来会积极考虑不同的投资机会。

但市场推测，为支撑其200亿募资计划的实行，相信华润隆地仍将不断增厚旗下商业资本。

在完成了国内消费公募REIT上市后，推动香港商业REIT上市是华润今明两年的目标之一。

早于2023年10月，市场便有消息传出，华润隆地已选择花旗、中金和摩通作为其房地产投资信托基金（REITs）在香港IPO的保荐人。该IPO规模为5亿至10亿美元。

据了解，有关REIT将仅包括其在香港的写字楼和零售资产，估值约达200亿港元。

根据官网信息，当前华润隆地在香港的写字楼资产为香港华润大厦，也就是华润（集团）有限公司总部所在地，至于零售资产则仅为湾仔Brim 28。

在当前零售业低迷的情况下，相关资产价值或会受到低估，而华润隆地亦需要向外界证实其具备较强的商业运营能力，以更顺利推动本次REIT的IPO。这或许是华润隆地启动零售商业物业收购的重要原因之一。

据了解，当前华润隆地旗下物业管理公司Synergis（升捷控股）正管理着西九龙的Elements购物中心，以及珠宝和手工艺品零售商Chinese Arts & Crafts。这或许对华润隆地商业运营能力的证明有一定帮助。

如此看来，华润隆地要想将近200亿港元的资产成功套现，并启动“物管+资管”的投资双驱动模式，仍任重而道远。

虽然推动REIT上市仍需努力，但至少随着两座优质商场的购入，华润隆地的经营收益也得到进一步增强。

由于华润隆地未披露最新经营数字，但根据公开资料显示，华润隆地的经营表现尚算不俗。数据显示，该公司2023年上半年实现营业额同比增长32.6%，高于预算1.5%；实现利润总额同比提升8.7%，较预算大幅提升36.1%。