重点关注！2024年，苏州这三类板块正在进入加速内卷的赛道！

　　一年之计在于春，虽然龙年开局房地产政策端的救市“信号”很强、很猛，但这也恰好反向说明了当前房地产市场形势之严峻。

　　而即便处在这样严峻的市场环境下，不同于大部分城市的供需两弱，苏州的新房市场依然保持着较为充足的房源供应能力。

　　据克而瑞统计数据， 整个2024年，苏州（不含县市、下同）有房源在售的楼盘超300个。除姑苏区和园区外，其他区域在售楼盘数量都超过了50个。

　　而截至目前，苏州还有百宗以上的已成交地块待入市，这些地块中有60%左右是市场化房企拿下或者参与合作开发的，这些地块中也肯定还会有一部分陆续在2024年入市。

　　综合盘点下来，分析师认为2024年苏州有三类板块新房市场仍将进一步内卷。

　　核心/次核心板块

　　第一类典型的内卷板块，一定是苏州各区域的核心/次核心板块。

　　以园区为典型，内卷的主要范围将集中在斜塘，我们具体来看下：

　　要说斜塘的板块高光，也不过近两年的时光。

　　自2022年6月开始，斜塘板块共成交了8宗宅地，楼面价在20075元/㎡-28464元/㎡之间。

　　两年多的时间，保利发展、华发、仁恒、象屿、保利置业、大家、建屋、华润等一系列房企进驻，对于板块内新房抢占高端市场，起到了重要作用。

　　当前，板块内主力在售的楼盘有河滨雅苑、保利天珺、华润润云、大家月上海棠轩、天悦东方，待售的楼盘有珺华赋（预计3月就会首开）、天誉东方，还有一宗待入市地块。

　　从产品面来看，斜塘板块的在售和待售新房均为深度改善型房源。体现在产品尺度上，斜塘板块的几个楼盘起步户型均在140㎡左右；体现在产品配置上，区域内各个楼盘在立面、公区、室内装修等多方面都有着各自的特色。

　　另外，斜塘上游板块还有个别楼盘可能也会对板块内的客流造成小幅度的虹吸效应。比如金隅项目，其清一色的洋房、190㎡起步的户型、5000元/㎡以上的装标，大概率会吸走一小部分斜塘的高阶客群。

　　综合来看，无论是从楼盘数量还是产品形态来看，2024年斜塘板块的市场竞争压力都是肉眼可见的，市场内卷程度可想而知。

　　除了园区之外，2024年苏州内卷会加剧的核心/次核心板块主要还有狮山（包含横塘）、姑苏的护城河外等重点板块。

　　好的一点是，这类板块新房去化情况相对较好，狭义存量要明显低于一些非核心板块，且板块区位价值较高，使得这类板块新房市场更具韧性。加上这类板块高端产品集中度较高，使得产品向上的动力更为充沛，更容易滋生出较为稳定的购买力。

　　伴随着市场内卷深化的，更多的是市场的升级。

　　各大新城板块

　　苏州几大新城2024年的新房市场肯定也会陷入严重内卷。

　　以吴中太湖新城板块为例：

　　从2012年规划至今，吴中太湖新城板块已经进入了相对成熟的发展期。现如今，板块内商业配套、教育资源、交通路网等各项配套均已落位。

　　虽然在资源覆盖度和人气上还尚缺火候，但整个板块已经俨然有了区域人居高地的初步面貌。

　　目前，吴中太湖新城板块有大家东望、玖著云庭、仁恒滨湖湾、近湖源筑、玖阅、中建太泽之星、中建太泽之星｜御湖七个楼盘在售，另外还有三宗已出让地块待入市。

　　这样的一个供应量，使得该板块无论是广义库存量还是狭义库存量，都位居苏州全市前三位。

　　目前，板块内在售的几个楼盘价格均在3万元/㎡以上，其中中建太泽之星｜御湖入市以来的成交价已经超过了3.7万元/㎡。

　　事实上，面对当前的市场行情，这样一个存量和价格体系，对于吴中太湖新城板块而言，是存在着较大的市场压力的。

　　所以我们可以看到，这两年吴中太湖新城各个楼盘的新房产品，可以说是都在拼尽全力去做多维度升级。

　　用四个字来形容就是，现在吴中太湖新城的新房是“又大又豪”。一方面，在房源户型尺度上，200㎡的户型在这里越来越多见，像中建太泽之星｜御湖除了少数非标户型外，起步面积就达到了177㎡；另一方面，在装标上，吴中太湖新城板块多个楼盘除了引入的品牌越来越高阶外，配置也越来越全面，除了超大、超全的主卧套间外，像玖阅的265㎡户型除了四个卧室全部为带卫生间套房外，其超大主卫内甚至还配备了桑拿房。

　　可以毫不夸张地说，吴中太湖新城这种产品竞争状态，已经可以称得上是极致内卷了。

　　除了吴中太湖新城外，像吴江太湖新城、科技城、高铁新城等板块狭义库存和广义库存都是在苏州排名前10的板块，整个2024年的销售压力都不会小。

　　面对这样的市场压力，除了在产品上内卷，这类板块不少楼盘在价格上内卷的程度，也会进一步加大。

　　典型性刚需板块

　　虽然新房市场刚需供应量这两年呈走低态度，但一些典型的刚需板块内卷，仍将在2024年持续。

　　以吴江的运东为例：

　　作为国家级经济开发区所在，在过去几年吴江运东板块一直是苏州比较典型的热门刚需板块。甚至在2019年左右因为东环南延开通，运东楼市因一句“不到200万买园区南”的口号，开启了一段为期不短的楼市热潮。

　　2019年，运东板块新房成交套数站上了苏州各板块TOP1的位置；2020年是TOP3；2021年再度站上TOP1。

　　这三年，可以说是运东板块的历史高光时刻。彼时，中交、新希望、金科、联发、中建智地、爱情地产、恒力等多家房企在运东板块拿地，参与到了板块开发之中。而2019年的运东新房市场，部分热门楼盘还出现了一房难求的盛况，典型如翡翠公园，前两次开盘的去化率均达到了100%。

　　但随着市场的走冷，运东板块的热潮迅速退却。2022年开始，运东板块新房供应量呈急速锐减趋势。目前，板块内仅有云锦印象华庭、四季健康花园、绿地都会理想以及个别楼盘的尾房在售。

　　那为什么还说运东会内卷呢？

　　一方面，目前苏州刚需楼盘可选择面本就不广，运东板块的房源狭义库存量依然居高位，房源可选择面其实并不小。加上板块内新房还有苏州市场上很罕见的小户型，上车门槛甚至不到150万，内部竞争依然不小。

　　另一方面，目前运东板块二手房供应量是区域内最多的板块之一。去年以来，苏州二手房成交量大幅度上升，加上政策端对于刚需购房的支持，这类房源的密集供应对于新房市场将造成较大的冲击。

　　从当前的趋势来看，2024年刚需购房的主要场景大概率还是要集中在二手房市场，像运东这样的纯刚需板块，大概率只能靠进一步卷价格以换销量。

　　除了运东外，像相城的渭塘、吴中的太湖湾度假区等板块，也都是典型的刚需板块，2024年价格内卷的压力也不小。

　　综上来看，2024年苏州各板块的内卷主要体现在两个方面：第一，卷产品；第二，卷价格。而这两方面的内卷压力对于大部分板块而言，都是并存的。

　　所以，这一年我们肯定会看到这样一个状况：一方面，苏州新房产品力肯定还会有新一轮升级迭代；另一方面，苏州新房价格分化还会进一步加大。

　　当然，对于购房者而言，市场的内卷带来的，只会是更好的产品体验，更合适的价格。实事求是地讲，一个更好的“买方市场”，正在到来……

　　本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

　　引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）