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宁波发布了2023年最新人口数据,截至去年底,全市常驻人口969.7万人,比2022年增加了7.6万人。
在全国人口减少200多万的情况下,浙江省人口逆势增加50万,排名全国第一。
这50万人怎么来的?
根据官方发布的数据,去年浙江人口出生38.3万人,死亡44万人,自然减少5.7万人。因此浙江增加的人口全部都来自外省“移民”,总计约56万人。
移民的增加,反映出浙江在省际竞争中的优势非常突出,但同时也要看到,本地人在持续减少,而且减少的速度还在加快。
宁波本地人的减少速度甚至比全省还要快,死亡率比出生率高千分之一。当然,更糟糕的是隔壁的舟山,本来人就少,死亡率却是出生率的2倍多,人口衰退速度冠绝全省。
这样下去舟山真的没有前途。
尽管人口在逆势增长,但增加的绝对值却越来越低,去年宁波新增常住人口仅7.6万,相比近千万的总人口,比例非常低。
或者说,对于宁波楼市的影响非常小。
就全国来说,房地产开发的高峰出现在2017-2019年,那时中国的新建住宅占据了全世界约60%。全球人口约70亿人,中国人口14亿,我们以全球20%的人口建造了全球60%的住宅。
傻子都知道不可持续。
去年回归到峰值的65%,但绝对值仍然很高,可以说在相当长的一段时间里,中国都不会缺住宅。
我说的是量。
人口增长的放缓,最直接影响的就是房地产,尤其是新城的房地产。
早在2021年,老司机就说,中国城市化的进程可能接近尾声了。我并不是说城市不扩张了,而是说扩张会非常缓慢。
对于那些刚刚启动、甚至还停留在蓝图上的新城来说,这不是个好消息。
宁波现在有多少新城?恐怕两只手都数不过来。
远一点的有杭州湾,那边的二手房最低已经杀到6000元/平了;其次是宁南新城,也就是方桥,奉化其他板块先不提;市区周边的有滨江新城、东钱湖新城(现在也不提了)、慈城新城、姚江新城等。
基本建成的东部新城和镇海新城,也不必再讨论。
这一长串新城,尽管定位各异,但今后很长时间都会面临同一个问题:
人从哪里来?
填满新城最终靠的是人口,而不是高楼。宁波现在有不少商业和办公惨淡经营,核心的原因还是人口不足。
前两天,江北刚刚发布了姚江新城新的规划变动,之前广受瞩目的区府用地,调整为商业商务用地。
对于姚江新城(西片)来说,这块1324亩的土地至关重要,不仅是西片的启动地块,也是姚新和前洋对接的前沿地块。
更是未来行政、商务、商业的核心。
从规划调整看,行政办公用地没有了,也就是不会再新建区府办公楼。这其实是形势必然,现在任何新建政府办公楼恐怕都是不被允许的,包括迁址。
许多地方的变通做法就是改建为租,其实江北的政府机构已经租了不少办公楼,比如万达旁边的姚江里。
基本上可以确定的是,姚新这块商务用地,建成后会租赁给江北区府使用。
相对于耗费巨资自建办公楼,租房的成本其实更低,既可以减少财政负担,又保持了使用的灵活性。万一哪天不需要了,还可以退给业主对外出租。
以现在的楼市环境,本地块的商务、商业用地大概率还是由国企来兜底,央企、民企估计不会参与。相反,旁边40万方住宅,感兴趣的开发商应该不会少。
前提是地价不能太高。
姚江新城的启动区(奥体以东)的建成差不多花了七八年,但这个片区规模较小,相比之下西区的规模要大得多。
哪怕以同样速度,整个姚江新城全部完成建设,至少也得25年往上,考虑到城市扩张大幅放缓,这个时间基本确定就是30+。
想想鄞州中心区到现在多少年了?还没开发完。
还是回到前面的问题,姚新的人从哪里来?
老司机首先想到的是海曙西,近水楼台先得月,特别是西洪大桥开通后,高桥、集士港、横街的人去姚新快很多了。也因为海曙长期不在城西搞开发,使得城西的改善客户大规模的往外跑。
其中很多跑去了姚江新城。
后面这个趋势还会持续,城西有大量的住户,他们早晚会改善,但本地改善楼盘的确缺乏,姚新顺势接过这波客户,顺理成章。
第二波客户则是来自于洪塘、庄桥、慈城等地缘客户,这几个板块也有大量改善客群,释放的主要方向也可能是姚新。
第三波客户则应该考虑余慈,特别是余姚。都知道余慈客户不差钱,但如何吸引他们过来,则需要做大文章。现在小县城的生活也非常舒适,没有特殊原因,他们不一定愿意搬过来。
之前余慈很多人去杭州、上海买房,吸引他们的是大城市的五光十色,在这方面宁波朴素很多,可以说不够性感。
在没有炒房客的推动之下,单纯依靠消费建起一座新城,特别是像姚新这么大规模的新城,是非常考验想象力的。
祝姚新好运!
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