央行“降息”！海南省房贷利率最低可降至3.75%

最新一期LPR（贷款市场报价利率）报价出炉，海南省房贷利率将迎来贷款利率市场化改革后的最大降幅。

近日，中国人民银行公布2024年2月20日LPR：1年期LPR为3.45%，与上期持平；5年期以上LPR为3.95%，较上期下调25个基点，这也是历史上5年期以上LPR降幅最大的一次。

此次央行“降息”，全国房贷利率亦将同步下调25个基点。就海南省而言，各市县首套住房商业性个人住房贷款利率最低可将降至3.75%。

房贷利率下调25基点

2019年8月，央行推进贷款利率市场化改革。改革后的LPR由各报价行按照对最优质客户执行的贷款利率，于每月20日（遇节假日顺延）以公开市场操作利率（主要指MLF利率）加点形成的方式报价。与此同时，房贷利率也迎来了变化。央行明确自2020年3月1日开始，推进存量浮动利率贷款定价基准转换。

浮动利率贷款一般需要参考一个定价基准，定期调整其执行利率。以前，浮动利率贷款的利率多表示为“贷款基准利率×倍数”（例如，7折的倍数就是0.7，上浮1.1倍的倍数就是1.1），其中的贷款基准利率就是定价基准。转换为参考LPR定价后，利率的表示方式将变为“LPR±点差”，其中的LPR就是定价基准。其中，5年期以上LPR是中长期贷款的定价基准，尤其是按揭贷款的定价基准。

我国现行的商业性个人住房贷款利率采用三层定价机制：一是全国层面，由央行及国家金融监管总局确定全国层面的贷款利率政策下限；二是地方层面，各城市政府在全国层面的政策底线基础上，按照“因城施策”原则确定当地商业性个人住房贷款利率下限；三是商业银行层面，商业银行综合考虑资金成本、信用风险等因素，与借款人协商确定具体利率水平。

目前全国层面的首套住房贷款利率下限为LPR减20个基点，第二套住房商业性个人住房贷款利率下限为LPR加20个基点。但新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

根据央行海南省分行于2023年9月1日公布《关于海南省各市县首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限的公示》的公告。根据公告，海南省各市县首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限：2019年10月8日至2022年5月17日，为LPR；2022年5月18日至今，为LPR减20个基点。

目前，5年期以上LPR最新报价为3.95%，较上期下调25个基点，这也是历史上5年期以上LPR降幅最大的一次。点差不变的情况下，海南省各市县首套住房房贷利率也将同步迎来25个基点的下调幅度。其中，首套房房贷在2019年10月8日至2022年5月17日期间的为3.95%，2022年5月18日至今为3.75%。

粗略估算，100万的住房商业贷款，贷款周期30年，等额本息还款，利率下调25个基点以后，月供大约减少144.8元，30年利息总额减少5.21万元。

未来房贷利率仍有望下调

首套房贷利率下调会立即体现吗？答案是具体情况具体分析。如果是新发放的房贷，则以LPR最新报价计价；如果是存量房贷，则是由重定价日决定利率变更时间。

重定价日，就是贷款人与银行约定的利率调整的日子。个人房贷的重定价日一般是每年的1月1日，或者每年与贷款发放日对应的日期。对于重定价日在2月下旬的个人而言，马上就可享受LPR降息的福利，房贷利率有望下调。但一般重定价日在1月1日，意味着大多数个人到2025年才能享受此次5年期LPR下调的“福利”。

从LPR的报价机制可以看出，LPR报价由MLF操作利率和报价加点共同决定，其中，报价加点主要受银行资金成本变化、信贷市场供求状况和信用风险溢价等因素影响。2月MLF操作利率保持稳定，这意味着当月LPR报价的定价基础未发生变化。

但是，去年银行多次下调存款利率，叠加今年初定向降息和降准的作用，银行资金成本减少，LPR报价下调空间打开。另一方面，当前流动性保持合理充裕下，银行主动负债工具（同业存单、商业银行债）的发行成本也已明显下行，进一步降低银行综合负债成本。由此，5年期以上LPR报价大幅下调了25个基点。

“综合当前经济和物价走势，我们判断短期内MLF利率下调的可能性仍然较大。”东方金诚首席宏观分析师王青认为，这将带动两个期限品种的LPR报价继续下调，进而带动企业和居民贷款利率持续下行，提振宏观经济总需求。与此同时，LPR报价持续下调带动贷款利率下行，也将为今年地方债务风险化解提供更为有利的条件。预计今年除了作为居民房贷利率定价基础的5年期以上LPR报价会持续下调外，监管层还将通过下调首套房贷和二套房贷利率下限等方式，推动居民房贷利率下行。

文/李荔