北京房产律师——以租赁名义购买集体土地法院认定无效案例

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某鹏向本院提出诉讼请求：1.确认周某鹏与H村委会在2015年1月4日签订的《合同书》无效；2.判令H村委会与北京W公司连带返还周某鹏购房款1202400元。

事实与理由：2015年1月4日，周某鹏与H村委会签订《合同书》，约定H村委会将其正在建设的延庆县Y室房屋（无产权）租赁给周某鹏，租期20年，期满后送50年。周某鹏支付了60%房款1202400元，余款待交房时支付。周某鹏按照H村委会的要求，将款项直接汇入建设单位北京W公司的银行账户。后该楼房被定性为违建，停止施工至今，并且该楼房不存在×层，周某鹏所租赁的房屋也不存在。

周某鹏认为，其与H村委会签订的《合同书》名为租赁、实为买卖，而且所租赁的房屋无产权，合同书中所载明的房屋不存在，故该《合同书》属于无效合同。另，房款由北京W公司收取，因此H村委会与北京W公司对于房款的返还负有连带责任。为维护自身合法权益，周某鹏诉至本院，请求依法判决。

被告辩称

H村委会辩称，第一，签订《合同书》时向周某鹏告知房屋是集体产权，没说可以单独办理产权证；第二，周某鹏所交款项1202400元，应当直接交给H村委会，但其直接转至北京W公司；第三，案涉房屋并未被定性为违建。综上，不同意周某鹏的诉讼请求。

北京W公司辩称，不认可周某鹏提出的诉讼请求、事实与理由。周某鹏在诉状中的陈述不属实，北京W公司不是房屋建设单位，周某鹏将租赁款打入北京W公司账户系其个人行为。在周某鹏提供的证据中，该款项已于2014年12月31日由北京D公司（以下简称“D公司”）收取，北京W公司与D公司不存在资金往来情况，亦与周某鹏不存在资金往来情况。

法院查明

2014年12月31日，周某鹏通过银行转账方式，向北京W公司名下的账户付款1202400元；同日，D公司向周某鹏出具《收据》一张，载明“2014年12月31日，今收到周某鹏交来￥1202400，收款人李某某”，收款单位处加盖了D公司财务专用章。

2015年1月4日，H村委会（甲方）与周某鹏（乙方）就出租楼房使用权事宜签订《合同书》，双方约定：一、乙方所租赁楼房基本情况。1.楼房位置：延庆县Y室。……。4.建设楼房的用地为：集体建设用地。二、租赁期限、金额及付款方式。1.楼房租赁期为20年送50年，期满后不再收取租金。……三、楼房的交付。1.预计2015年11月15日前，甲方建设的楼房交付给乙方，如延期另行通知。……在《合同书》落款处，H村委会作为甲方加盖了公章和时任法定代表人（书记兼主任）李某一的个人印章，周某鹏作为乙方签名并捺印。

2015年2月4日，北京W公司通过转账支票形式，向H村委会转账支付850万元。诉讼中，周某鹏称《合同书》系其付款后签订，付款账户系H村委会提供，其按照村委会的要求将款项支付给北京W公司。北京W公司则称，公司与H村委会在2010年左右曾有业务往来，在代收周某鹏所转款项后，已将该笔款项连同其他款项共计850万元于2015年2月4日一并转给H村委会。

另查，2017年3月28日北京市延庆区住房和城乡建设委员会向H村委会颁发了《建筑工程施工许可证》，施工单位为北京Q公司，后经核实，上述项目后期施工内容超出原《建筑工程施工许可证》范围，且施工主体已发生变更，故建委对前述许可作出撤销决定。现涉案建筑工程仍处于停工状态，至本案辩论终结前，H村委会仍未重新取得相关建筑许可，涉案《合同书》已经无法实际履行。

再查，D公司于2006年4月6日登记成立，系集体所有制企业，H村委会系其100%持股股东，李某一系法定代表人，李某某系H村村民。

裁判结果

一、确认周某鹏与北京市延庆区延庆镇H村民委员会于2015年签订的《合同书》无效；

二、北京市延庆区延庆镇H村民委员会于本判决生效后七日内返还周某鹏购房款1202400元；

律师点评

本案的争议焦点为：一、《合同书》的性质问题；二、《合同书》的效力问题；三、如《合同书》无效，则款项的返还问题。

针对焦点一：本案中，周某鹏与H村委会对双方签订的《合同书》的性质存在争议，周某鹏主张系房屋买卖合同，H村委会则主张属房屋租赁合同。周某鹏与H村委会虽然在合同中就楼房使用权租赁事宜进行约定，但从双方约定的租赁期限、租赁单价、价款总额、交付方式、产权办理等内容可以看出，《合同书》完全具备房屋买卖合同的基本特征，房屋租赁事宜系双方虚假意思表示，双方的真实意思表示为签订房屋买卖合同，故双方签订的《合同书》应当按照房屋买卖合同的相关法律规定处理。

针对焦点二：根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。但存在以下情况的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。

本案中，H村委会作为涉案房屋的建设单位，虽曾取得《建筑工程施工许可证》，但由于涉案房屋建设项目违反相关规划且施工主体已经发生变更，导致《建筑工程施工许可证》被依法撤销，该项目已被责令停工，故该工程的建设违反法律和行政法规的强制性规定，因此该房屋买卖《合同书》应属无效。

针对焦点三：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，周某鹏与H村委会签订的《合同书》无效后，因合同取得的财产应当予以返还。鉴于周某鹏按照H村委会的要求将涉案购房款支付至指定账户即北京W公司农行账号，且根据周某鹏提供的《收据》系D公司开具，以及H村委会对D公司控股100%控股、周某鹏向北京W公司转账与D公司向周某鹏开具《收据》时间一致等事实，法院有理由相信周某鹏是按照H村委会指示将购房款支付给北京W公司，在此情况下，应视为H村委会收取了周某鹏的购房款，故在《合同书》无效后，H村委会负有向周某鹏返还购房款的义务。因此，就周某鹏要求H村委会返还购房款的诉讼请求，法院予以支持。

另外，由于涉案《合同书》系周某鹏与H村委会签订，北京W公司仅为H村委会指定的款项代收人，北京W公司的代收款行为应视为H村委会的收款行为。故，周某鹏要求北京W公司连带返还购房款的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。