“老小区”为何又受欢迎了？中央定调，今后持有两类房子或将获益

前面文章有写过老小区的事，本篇有必要再写一下。

原因就不多说了，这个话题在最近确实很热，但看了很多文章，基本上没见到有人分析老小区为啥又突然火起来的原因，下面我们就简单梳理一下。

都知道，房子都有变老变旧的一天，也就是说，我们每一个家庭都会面对房子变老的问题，如何正确看待老小区就显得尤为重要，毕竟，国人超70%的财富都在房子上面。

当然，这个话题要展开的话，需要说的东西确实很多。先来看看老小区为啥这么火爆？

数据显示，过去的2023年，全国二手房成交量同比上升40%，仅从成交量来看，用超级火爆来形容一点不为过。

而且，进入2024年以后，似乎有火上浇油的感觉，比如，各城二手房成交量都喜报连连，贝壳研究员发布的数据显示，重点城市二手房在春节期间的成交量同比增长了70%。

无独有偶，根据诸葛找房监测的重点城市数据显示，1月全月数据也是如此，比如上海同比增长103%，杭州增长122%，成都增长68%、佛山增长124%、深圳增长151%、无锡增长72%、厦门增长65%等等。

无一例外，一眼望去，二手房成交量都呈现快速上涨趋势，为什么会如此？梳理原因不难发现，3大原因很现实，这也决定了未来老小区的走向。

第一，老小区改造发力了。

根据住建部发布的2023年老旧小区改造工作通知可知，改造的对象主要就是针对建造年代较久或者居民改造意愿强烈的小区，开始从此前要求的主要改造2000前建造的小区，过渡到2005年底前建造的小区（地方财力允许），开始滚动操作，越来越多老房子将被纳入改造，包括：

统筹养老、托育、教育、卫生、体育及供水、排水、供气、供热、电力、通信等方面涉及城镇老旧小区的设施增设或改造项目，做到计划有效衔接、资金统筹使用、同步推进实施。

可以说，除了小区位置、房型等硬性的东西不能改外，其他都按照现代小区对标改造，绝不是以前大家看到的铺铺道路、刷新一下外墙，基本做到应改尽改、能改尽改。

根据住建部的信息显示，2023年开工改造了5.37万个老小区，这样的小区，你说受不受购房者欢迎？至于2024年，住建部在2月21日的动员会上明确表示，老旧小区改造被列为年度民生实事之首，显然是非常值得期待的。

第二，城中村改造力度加大了。

城中村改造，具体就不说了，主要是拆迁，辅助改造。但自中央确定包括城中村改造等“3大工程”作为房地产新模式内容后，中央专项借款给地方，辅助地方迅速开展城中村改造，截至2月20日，今年就已经发放了32个城市223个项目的借款360亿。这么短时间，这个力度是前所未有的。

当然，这些资金显然是远不能满足各城城中村改造的资金需求的。比如广州，仅仅在2024年就需要改造494个项目，投资1800亿。所以，地方如西安、天津、上海、无锡、郑州、北京等地引入PPP模式、开展ABS融资、设立专项基金等等，从一二级联动转为做土地模式，由此可以看出为什么需要这么多资金？

一方面是加大了改造范围和力度，项目多嘛，另一方面改变过去的单个项目改造模式，现在实行成片综合改造，把一片土地都用起来了，能获得更多土地收益，开发商也愿意参与。这样其实是多方受益的，对拆迁户来说，起码能拿到更多拆迁补偿款。

第三，二手房交易支出已开始明显下降。

在房价方面，统计部门数据显示，全国一、二、三线城市二手房均价同比分别下降3.5%、4%、4.2%。100万的房子，就减少了3-4万的支出，像大城市几百万房子，那就节省了几十万了，购房者当然更青睐二手房了。而且，有的小区的降幅还是比这个均价低不少，那就省更多的钱了。

到了2024年，1月份的四大一线城市的二手房价格降幅还在进一步扩大，北京、上海、广州、深圳的二手房价格同比降幅分别扩大了-1.5、-1.1、-0.9、-2.1个百分点。这正好与开篇的数据对应起来了，说明这是二手房成交量放大的重要原因之一。

二手房交易成本大幅下降。早在2023年5月份，住建部和市场监管总局就发布了要求二手房中介服务费用适当降低，随后各大中介对中介佣金进行了调整。值得一提的是，越来越多的业主开始自己卖房了，更是省去一大笔中介费，操作其实也不难，挂在互联网平台上售卖，然后在办理签合同、完税和过户等手续的时候，找一家房产中介帮办理一下，给点辛苦费就可搞定。

此外还有各地推行“卖旧换新”补贴政策、房贷利率下调政策，都让购房者成本进一步降低。

在国家政策多方促成下，房地产市场确实发生了翻天覆地的变化，我们不能再以惯性思维来看待身边发生的一切。总体说来，这些政策有国家考虑带动就业、发展经济的初衷，但实际确实也带来了很多实惠，这两类人大概率获益。

一类是有无电梯的老房子。这个已经多次说过，国家已经对加装电梯立法，住建部和最高院还专门发布了加装电梯的多个典型案例，由此也作为地方审判类似官司的参考依据，其实就是能装尽装，业主提需求，相关部门走流程即可。所以，无电梯的老房子除非安全上有问题，其他绝大部分都会迎来电梯加装机会。有电梯比没电梯的小区，其价值就不多说了，按业内专家的话说，往往都有10-30%的提升。

二类是有安全隐患、影响城市规划等需要拆迁的房子。这类房子往往处于城市的老城区，地段较好、配套较完善，但老城区发展地理空间有限，往往只能通过规划拆迁建筑物来实现相关公共设施的提升，这是老小区容易被拆迁的重要原因。此外，像那种建设时间久远，还有那种特殊时代留下的多孔板材预制板建筑物等，往往都有安全隐患，这是国家和地方明确优先拆迁的对象，只要地方财力达到，都会迎来拆迁机会，这也是为什么总有人专挑这类房子下手的原因。