北京买房：理清思路，购房建议1099

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我2021年为了积分落户，把万年花城的房卖了，加贷款换了庄维花园的三居（一层西南向）和大兴天宫院小区的一居，现在一家三代5口人住在庄维这边，也算比较方便。天宫院的出租，一个月租金3000，不够房贷的一半。

现在的问题是，我们总觉得和老人住一起，不是特别自由，很多芝麻小事，老人总要发表下意见，反驳吧，怕伤感情，不反驳，听多了心里也是有点疙瘩。再加上之前您说过，塔楼不受欢迎了，所以我就动了心思，想把两套都卖了，再换换，换成离得近的两套房，一套两居一套一居，或者两套小两居。

我看了几个月房，东城海淀朝阳，没啥明确目标，一开始还想兼顾把学区改善改善，但子弹太少了，上次换房之后，已经没啥存款，再换房，基本只能靠卖房的钱，如果兼顾学区，那房子都是老破小，没有电梯的顶层，想想未来至少十年要住这样的房子，十年后还不一定能卖得出去，我怎么也下不了决心。

现在我看上苹果派的一套loft，上下两层面积一样，南北通透的两居，有两个入户门，可做两个独立两居。目前报价809，基本上在我的预算范围内，这是能换到的最好的房子了，如果卖房顺利，我基本不用再贷款了。而且小区里只有这一套这样的房子。可是，我有几个顾虑：

1、在苹果派，4居室的loft算不算错配？将来保值性和流通性会怎样？

2、我的房子刚挂出去半个月，关注和带看都比较少，如果我现在先锁定目标房，又担心交了定金，年后房子卖的不顺，带来损失；您对24年的房价走势怎么看？

3、我为了一些小事，又一次兴师动众地换房，从西南四环内换到东五环外，是否值得？常营和七里庄版块相比，哪个更好一点？您觉得我的这个换房决策对吗？

A：

1、呵呵，谁家跟老人相处都有不自由的地方，过几年孩子瞅咱也一样。

2、苹果派的Loft，到目前为止保值还行，不算错配。错配指的是产品和本区域内的主流用户不匹配，这个范围可大可小。从大了说，朝阳区本来就年轻人多，定福庄管庄常营一带的占比更多。往小了说苹果派也本身就是年轻定位，所以虽然Loft不算主流产品，但在这个区域内还行。

到目前为止，Loft在北京大多数板块走弱，但在朝阳的朝青常营望京等地都还行，可以说流通性不占优，但保值不算落后，借助了板块的力量。将来至少七八年应该还是这趋势，直到小区更老或维护下降，Loft有可能保值走弱。

3、我对2024的走势，还是那句话，既然是明确的救市期间，北京作为标杆没什么下跌的空间，否则对全国的信心都不利。

参考2014-2016年的救市吧。2014是楼市寒冬，930出的新政，没什么太大影响。之后是2015年330新政，效果有限，北京还是横盘。股市崩盘之后又是个930新政，北京执行了一部分政策，也没什么起色。棚改货币化和去库存也跟北京这种城市关系不大，直到年底和年初的217（初十）新政之后，北京行情才开始启动。

所以我觉得这次和上次有点儿像，都是管理层很着急，但百姓们不配合。那就等着呗，看是政策和央行的力量大，还是民间的力量大。我是相信中国政府的，更相信未来经济，等着看后续政策和成交量吧。快过年了，过了年再说。

4、房子是用来住的，能做到改善就是值啊。

从庄维换到苹果派，从投资讲，无论从地段还是小区来说都至少不亏。到目前为止，常营的价格走势和行情排序都在七里庄前面。这随便问个中介就行，常营一带超出大盘行情的好几个小区呢，苹果派就是，而七里庄能说出哪个？就算是丽泽的概念好，对这种距离也没什么影响。再者还是塔楼小区的一层，各项不太占优吧。

对不对的没标准，房子是用来住的，得到了改善就是对的。

仅供参考。

二

Q:

现在对于是否买学区房、怎么买，思绪繁杂，还恳请赐教。背景：朝阳户口，孩子25年上小学，目前居住朝阳，家边上有九年一贯制的清华附中管庄学校。预算金额650-950（上下限取决于一套小房子能不能卖掉）。我的工作地点在西直门，爱人在朝阳门，想买兼顾通勤和学区。

孩子目前没体现牛娃特征，所以想在东城下手，重点关注老东城片区。爱人单位可能能有zb，但不确定。所以我的目标是买东城的话，不一定买一流一类的学校附近，买个一流二类附近学区也行。看了该片区的房子，不太能接受经适房，但是该片区的公房又特别有限。因此非常纠结。

转头看了西直门附近展览路片区的房子，公房央产房较多，和老东城片区同样的价格，大概率能买到房屋质量稍好一点的房子。但是考虑到25年上学，派位是不是还是会在最后顺位，读片区呢好学校的可能性较小。

所以现在自己也想不明，想听听您的建议，如要兼顾学区和保值，应该锁定老东城片区的房子，还是干脆就在西城买？

A：

1、有政保就尽量争取吧，2025年入学孩子减少的不多，那政保在小升初的时候就会很占优势。

2、东城没什么经适房啊，很少的。一般就两种，回迁性质的二类经适和福利性质的定向经适。福利房等同于商品房或公房，回迁房就自住为主呗。

3、派位顺位和房子性质没关系，同一学区内和位置都无关，都是看运气。2025年理论上应该学位不太紧张了，至少比这几年宽松，没必要纠结。

4、兼顾学区和保值，一般都是高总价的相对好做到些，千万左右的溢价率都差不太多，不太好买到。

我建议看西城吧，东城近期的政策有些变化，似乎是也要走“培优”的路子了，也就是掐尖儿。否则有可能高分段真的就被朝阳超越，面子上不好看。那如果真的如此，溢价率就有可能降一些。毕竟近四年的溢价是被众多不想鸡娃的家长推高的，政策变化有可能导致这部分家长减少，所以至少不如西城稳妥了。

仅供参考。

三

Q:

我最近在看房子，一是南太平庄顶层复式，对应的汇星苑学校（小学初中都在一起，）二是美然动力复式，对应的是传媒大学附小（一二年级一个校区，三四年级一个校区，五六年级一个校区）。老大9岁，四年级，老二5岁，马上6岁，今年9月份就要上小学了。

我看的两套，两边房价都差不多，400左右，考虑自住，加孩子上学，加小区潜力值，请帮忙分析一下，都是楼梯，谢谢！或者有其他小区推荐吗？

A：

1、自住看自己的喜好，这没标准。尤其是复式更是看喜好了，这属于小众产品，适应面相对有些窄，真喜欢室内有楼梯的才合适。

从投资角度说这种产品主要是流动性弱些，出手时不是太好卖。其他的倒没什么，房龄新的时候有可能走弱，一般十多年后就稳定了，跟平层户型的波动幅度基本上一致。

也就是多数不吃亏，只是不占便宜而已。比如现在如果和中间楼层平层的单价差率是15%，那十年后就算房价都涨了，差率仍然是15%左右，只是挂牌期长些罢了。

2、从学校讲那一般是首选南太平庄了，八十管分汇星校区，我看过前两年的初中成绩很不错，只是不太出名而已。当然连80管分本校都低调，对口的房子算性价比高的，本校的有些溢价也不高，汇星的没溢价。

中传的应该也挺好，但我没太注意过成绩，高中录取分数线应该不高，必定低于前几个头部校，那中考成绩大概率也低于管分的。反正肯定不算学区房，学校不算太热门，没溢价。

3、小区潜力都谈不上什么，只能说从地段儿的发展惯性来说是五环内到目前为止占优，升值超出大盘的小区的比例高于五环外的。不过这一般都是房龄新品质高的占优，对于普通小区来说基本就是得到平均值。

所以单从地段儿来说是五环内，毕竟中传附近也没什么土地了，很难说引进大型配套，不好聊潜力。

4、简单就是这情况，复式考虑好，确定是长期自住的才合适，自住为主的产品。投资角度未必吃亏，但一般都流动性弱点儿，不占便宜。

仅供参考。

四

Q:

那再问您一下，我听说北京有几个部委公务员小区，广华新城、广园居、中新家园、荣辉家园、新鑫园、长河园、首科园、风和园，这些小区是什么性质的？能否有分房的希望？

A：

1、这名字打的，除了广华新城全打错了。是广源居，中新佳园，新馨苑，这四个是央产房，如果有人退房出来就有可能以内部价格购买呗。但这跟个人没什么关系，都得看国管局的统一调配，目前还不能公开上市交易。

2、戎晖嘉园，这我不清楚，军产房。

3、长河湾是商品房性质，当年有一部分定向卖给大学教职工的。首科花园是经适房，定向科技部和首都科技工作者的。丰和园是中石油的团购房，也是商品房性质。这仨都可以买，但都是公开交易的市场价，都不便宜。

4、您家孩子既然是参加国考，那按照现在的政策，一般只能是排队等着配售，配售之前住周转房宿舍或公租房。如果资金充足的话自己买商品房，但自己买房的话一般就得迁出集体户了，也纳入考虑范围吧。

仅供参考。

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