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老房子为何被疯抢了?只因住建部官宣:2024年起三类人或统统受益

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不知道大家有没有注意到贝壳研究院发布的一组数据,说是2023年全年的住房成交面积、成交金额同比2022年,竟然还是正增长的,分别有6.3和5.8个百分点的增幅。

都说2023年楼市不行,没想到住房交易还如此火爆,有自媒体就明确透露,他们所在城市不乏有年入200W的房产中介员,从侧面也证实了市场并不是一些人想象的那么差。那么,这个数据是真的吗?我们可从官方发布的两个数据中得到印证。



一是国家统计局监测的代表性城市房地产运行情况显示,2023年全年70个大中型城市的二手房成交量已经超过了新房成交量。

二是住建部发布的2023年1-11月新房和二手房成交数据显示,二者合计成交同比增长了6.9个百分点,新房成交面积、金额同比下降8.2和6.0个百分点,二手房成交面积、成交金额则同比分别增长了44和30个百分点。

看到这里,我们可得出两个信息点:一方面,无论是机构还是官方,都确认2023年住房成交量真的挺不错。另一方面,新房市场不济,但二手房成交量异军突起,3到4成的增长,这可能是很多人此前都无法想象的事,说明新房市场虽萎靡,但房产中介在2023年没少赚,知道为什么很多高学历的人也加入房产中介行业了吧。

实际上,2024年开年仍旧延续了这一趋势。根据机构发布的数据显示,春节期间50个全国重点城市二手房成交量继续爆发,一线、二线、三线城市成交量同比2023年春节分别上涨90%、180%、140%。



不由得让专家直呼,比如国投证券首席经济学家高善文就明确表示,如果说新房市场价格修正还不确定的话,二手房市场已经看到比较确定的迹象,价格修正已经结束。意思很明确,二手房市场即将迎来逆转。

虽然说,二手房未必绝对等于老房子,但我们必须承认一点,成交的二手房中有非常大比例属于老房子。那么,很多人不禁要问,为什么二手房市场在最近一年多时间突然火爆起来了呢?对此,看看住建部对2024年房地产工作的部署就明白了。

根据倪部长公开发声表态,加快城中村改造、保障性住房、“平急两用”公共基础设施等3大工程建设,是根据房地产市场新形势推出的重要举措,是中央作出的重大决策部署,相关工作已经启动。

看到没有,三大工程已经上升为国家战略,正如倪部长所言,是房地产新模式的重要组成部分。不得不说,探索了多年的房地产新模式,现在终于落地实施。但估计一些人会认为,三大工程跟咱们老房子有多少关系呢?貌似八竿子打不着啊。下面结合相关政策脉络简要分析一下,看看就有数了。



首先,明确一个结论:三大工程其实均是有利于二手房市场的。比如城中村改造,其实要么是改造,要么是拆迁重建,这个没什么好说的。而且,从开始提出的在全国超大、特大城市中实施,但从前不久的各地两会来看,其他大大小小城市事实上也被纳入了,一并推动。

而规划建设保障性住房呢,其实非常利于二手商品房的,这可从国发14号文《关于规划建设保障性住房的指导意见》。这个被业内视为“二次房改”的文件,提到了两件事

一是加大保障房供应,让工薪阶层居者有其屋,二是推动房地产新模式建立,让商品房回归商品属性。

很明显,供应保障房,并不是大家侧重理解的,房子多了会对商品房市场形成挤压,而是为松绑房地产抑制政策铺路,保障房充分供应,无房群体不会为无房住而发愁、对买不起高价房而抱怨。这一点,正好与住建部提出在2024年开始试点建设好房子的措施对上了,正如官方的表态所言,满足不同层次的改善需求,好房子对应好的价格。

当然了,一些担心保障房会对商品房市场产生影响的观点,貌似有道理,其实这不是初衷,事实也不是那么回事。这类保障房无论是租还是售,都是封闭运行的,不会流向商品房市场。而且,保障房在户型、面积等方面都有特殊要求的,与市面上的商品房不是一个概念。

如果非要说有影响的话,其实就是暂时分流一部分潜在商品房市场需求。但是,这类保障房用户,当他们的经济收入上来以后,最终还是会走向商品房市场的,毕竟,谁不想有真正属于自己的商品房呢?



此外,“平急两用”基础设施建设,是典型的老房子加分项,为什么这么说呢?先看看概念。

用白话说,平时作为康养、旅游等功能之用,遇到突发事件时则立即转为应急设施,比如在小区附近建设的休闲、文化、娱乐、科技等设施,到地方落实时,又附加了完善交通、物流、医疗、教育等公共服务设施,其实就是补齐基础设施短板,提升居民生活水平和幸福感。很显然,这是实实在在地为附近小区提供更多溢价。

现在知道为什么各城二手房成交量突然齐刷刷的大幅增长了吧,不是因为没有新房可买,因为新房库存量已创2018年以来的新高,但大家不约而同的进入二手房市场,显然是受到政策利好刺激,这个利好政策有税费优惠原因、业主急需用钱变现有议价空间等原因,但最重要的还是国家对老房子带来的实实在在的政策利好,让老小区房子性价比更高、持有潜力增加所致。

那么,鉴于官宣的房地产新模式内涵和趋势,哪些人能率先受益呢?归纳一下,起码有这三类:

第一类,城中村居民。这个不用多说,城中村改造嘛,首先受益的自然是城中村居民。按照最新数据统计,在开年短短的一个多月时间,各大行授信城中村改造的资金就超8000亿,推进力度前所未有,就如住建部倪部长所说,“实施一批、储备一批、谋划一批”实行滚动操作,可见推进的效率要求之高。从各地发布的改造方式看,要么全拆重建,要么改造出新,也有的地方统一收储,经改造后用于出租,收益归原居民。



第二类,有低密度无电梯房子业主。这类房子本身就具有得天独厚的优势,往往位于老城区,地段好,配套优质,但随着老龄化的到来,上下楼成了业主和租客的难题,其价值因没有电梯而被明显低估。随着无障碍环境建设法的实施生效,加装电梯的法律障碍得以扫除,要求房屋所有权人依法配合既有多层建筑加装电梯。

我们知道,自去年9月份该法实施以后,一些先知先觉的买房人专门瞄准了这类低密无电梯的老房子,用他们的话说,装了电梯,房产价值明显上升,这类房子由于密度低,后面拆迁往往也是优先的,只要有利可图,人家都是求着你拆。而且,在为什么加快三大工程推进,一些地方已经开始修订相关法规,以降低拆迁门槛,比如有地方将拆迁业主同意率降至2/3就可启动拆迁工作,无疑加快了拆迁进程。

第三类,有满20年房龄的房子业主。旧改跟城中村改造类似,或拆或改,但不同的是,以改造为主、拆迁为辅。像影响城市规划、经整治环境仍旧脏乱差、危房等被列入优先拆迁范围,大家关心的预制板房,其实就属于危房范畴,按照共富示范区浙江的做法,已列入全拆重建之列。

而其他房子更多的是改造出新,不过,现在老房子的改造可不像过去,仅仅刷刷墙、弄弄路,而是按照现代社区的要求,增设相关社区配套并进行管网改造等全方位的更新。可以说,经改造后,除了房子结构、位置不能改变外,其他方面的功能与我们的新建房子差不多。毫无疑问,经改造的老房子价值重新焕发,宜居也保值增值。

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