5年期LPR，下降！

超预期利好。

2月18日，人民银行开展1050亿公开市场逆回购操作（OMO）和一年期5000亿元中期借贷便利（MLF）操作，1年期MLF中标利率为2.5%，与此前持平。彼时，LPR下调的预期亦下降。然而，昨天，这一预期再度释放。

2月20日早上，中国人民银行发布消息，将一年期贷款市场报价利率（LPR）维持在3.45%不变，五年期贷款市场报价利率（LPR）从4.20%下调至3.95%。这是继去年8月，1年期LPR下降10基点之后，LPR首次下降。值得注意的是，与挂钩房贷利率的5年期以上LPR，创下2019年来的最大降幅。

图片来源：央行官网

结合央行前期对外表态释放的信号，金融时报此前发文称，市场人士综合分析认为，MLF连续超额续作，银行体系流动性合理充裕，过两天贷款市场报价利率（LPR）还可能下行，5年期以上LPR下降可能性更大。

LPR下调，意义何在？

此次LPR下调，首先，意味着“货币政策传导途径发生重要变化，未来将进一步淡化LPR与MLF利率之间的关系”这一论断已经实现；其次，在刺激经济、提振信心和物价，降低实体经济成本上已体出现一定倾向；第三，央行可能继续推动存款利率改革，切实压降银行负债端成本，以此缓和银行的净息差压力。

其次，此次五年期幅度明显大幅超出市场预期，这也意味着整个房地产业迎来超重磅利好。据券商中国报道，有知名券商昨天表示，历史上MLF不降，LPR单独下调仅出现过两次，如果LPR独立下调，降息开启，那么未来有望持续1个多月的躁动行情将可以确认。

与此同时，此前MLF没有下调，经常性地会预期LPR也不会调。但这次不一样。光大证券认为，2月MLF未调的原因依然是主要考虑了人民币汇率约束。这对市场是一个有效的信号，甚至决定了未来一段时期的利率政策选择。去年8月份以来，受美联储连续加息，美债收益率上行影响，“三元悖论”约束加大，人民银行需要面对跨境资本运动不确定性增加、境内美元流动性缺失与成本管控难度上升、人民币汇率稳定等多重问题。人民银行在进行系列对冲操作之后，以“三有三坚决”向市场注入信心，有效维持了人民币汇率基本稳定。

天风证券则认为，央行可能继续推动存款利率改革，切实压降银行负债端成本，以此缓和银行的净息差压力。虽然主要银行的活期存款利率有所回落，但对公定期存款平均成本率相比于2021年小幅上行，叠加存款定期化（活期存款占比从2021年末的34.7%下行至2022年的32.7%），样本银行存款平均成本率不降反升。在这样的情况下，继续推动存款利率市场化是缓和银行净息差压力的必要举措。央行2023年四季度货币政策执行报告也多次提及要继续推动落实存款利率市场化调整机制、督促银行持续健全存贷款利率定价机制、继续推进存款利率市场化带动整体利率水平下行等。

房贷会下降多少？

相信房贷一族们最关心的话题应该是：LPR下调了，我的房贷能下调多少？这个问题值得好好说说。

自2019年LPR改革以来，LPR已经成为我国商业银行贷款的定价基准。其中，5年期以上LPR是绝大多数个人住房贷款利率的定价“锚”。本次5年期以上LPR下调意味着，等到了房贷合同约定的“重定价日”，个人的房贷利率和对应的月供会随之下行。

以北京为例，对于首套房贷，如果购买城六区内住房，为当期LPR+10个基点，之前为4.3%；如果购买城六区外住房，则为当期LPR，之前是4.2%。对于二套房贷，如果购买城六区内住房，为当期LPR+60个基点，之前为4.8%；如果购买城六区外住房，则为当期LPR+55个基点，之前是4.75%。

此次LPR下调后，如果是首套房贷，购买城六区内的住房贷款利率降至4.05%，购买城六区外住房贷款利率则降至3.95%。如果是二套住房，购买城六区内的住房贷款利率则降至4.55%，购买城六区外住房利率则降至4.5%。

简单的计算表明，此次5年期LPR利率下调25个基点，以首套房贷100万元贷款20年为例计算，每月房贷可以少还约133元，总的贷款利息可以省约31888元。

需要注意的是，LPR调整后，用户的房贷利率并非立即调整。一般来说，房贷利率的重定价日是每年的1月1日或贷款的发放日（不同银行政策不同，用户可在签订贷款协议时进行选择）。所以，对于存量房贷来说，会在利率重定价日当天，按照最新LPR报价利率加上合同约定的基点得出新的利率，在下一周期执行。

而且也并非所有人都能享受到房贷下调：对于此前放弃转为LPR、选择固定利率的购房者来说，房贷利率和LPR调整无关，房贷不会发生变化；对于已转换为LPR定价利率的存量客户，需把重新定价周期和重定价日考虑在内，在重新定价日前月供不变。

后续还会降息吗？

至于预测后续是否存在降息的可能，光大银行金融市场部宏观研究员周茂华认为，本次在MLF利率保持稳定情况下，央行主要是通过数量工具+改革手段，引导实体经济融资成本进一步下调。主要原因是央行根据宏观经济实际情况以及内外环境变化，灵活运用多种工具，提升政策质效，更好兼顾内外均衡。

尽管1年期LPR利率保持稳定，但央行通过结构性工具，依然可以推动金融机构挖掘利率市场化改革潜力，降低小微、三农等实体经济薄弱环节，重点新兴领域融资成本。

从趋势来看，国内通胀温和可控，国际收支保持基本平衡，央行政策空间足，同时，银行资产质量和盈利整体保持良好，LPR仍有调降空间。由于目前经济处于复苏关键阶段，后续降息等工具仍在工具箱，但具体实施需要看国内需求恢复进度、物价回升节奏，以及房地产复苏情况等。如果消费、物价、房地产复苏进度不够理想，不排除央行进一步通过降息、降准、结构工具等，引导市场利率中枢下移，为消费和投资复苏提供额外动力。

在东方金诚首席宏观分析师王青看来，之所以同步下调10个基点，背后是二季度以来楼市再度转弱，有必要通过引导居民房贷利率较大幅度下调来降低购房成本，扭转市场预期。

东方金诚首席宏观分析师王青则认为，主要受房地产行业下滑、消费需求不振等因素影响，2023年四季度以来官方制造业PMI指数持续运行在收缩区间。这意味着近期宏观经济运行稳中见弱，宏观政策实施逆周期调节的必要性上升。回顾历史可以看到，一旦官方制造业PMI指数连续3个月以上运行在收缩区间，货币政策做出反应的可能性就会显著加大，除降准外，下降政策利率也是常见的应对措施。

由此，综合当前经济和物价走势，判断短期内MLF利率下降的可能性仍然较大。这将带动两个期限品种的LPR报价继续下降，进而带动企业和居民贷款利率持续下行，提振宏观经济总需求。与此同时，LPR报价持续下调带动贷款利率下行，也将为今年地方债务风险化解提供更为有利的条件。

本文综合自：金融时报、券商中国、北京日报、大众日报