天津
无疑，2024年，天津房价还涨不了。
受制于多方因素的牵绊：
供需关系短期难反转；二代产品出逃，以价换量；地价优惠，好地不贵；存量资产盘活；城市更新项目入市刺激……
“既然不涨价，那别买房了。”
买涨不买跌，是多数人的心理惯性。
当房地产进入“瓷器时代”，投资属性弱，消费属性强，买房反而更应追求“实惠”。
别看房价不涨，但2024年天津买房却能得到“四大便宜”。
第一大便宜：房价便宜。
房价便宜分两种：绝对便宜和相对便宜。
绝对便宜：实打实的从数字上看出房价低。
金融街融府，高层放风价3万7，旁边保利云禧4万。
中建理想城，高层放风价2万左右，旁边万科仕林苑挂牌2万2。
河东津龙湾地块，预计单价也比上实仰山低……
相对便宜：单价与周边盘一样，但产品有后发优势。
且不说铝板、落地窗的外檐成本，仅赠送面积这一项，即变相降单价。
保利西棠和煦、中铁建花语天宸，洋房1万9，锦绣大家洋房也1万9。
前两者赠送面积能达10%，房价相当于1万7。
格调西营门地块，高层预计4万左右，旁边鹏飞南开学苑高层也4万。
格调项目既是精装，又是新产品，赠送面积、开放式阳台……房价更实惠。
2024年，优惠大酬宾/加量不加价，将非常普遍。
第二大便宜：钱便宜。
2024年，是降利率大年。
2023年LPR只降了10个基点，远不够。
天津首套3.8%，二套4.4%，房贷利率还是高，尤其二套房，并非鼓励更似惩罚。
实际利率（LPR-CPI）至少降到3%以下，才能引发增量需求。
楼市起势需要4件套+2条件：
【认房不认贷、解除限购、降低首付、降低房贷利率】+【一线城市示范效应+宏观经济】
4个一线城市都动手了，就差降利率了。
2月5日已降准1万亿，预计2月20日LPR下调5-10个基点。
2024全年LPR预期下降30个基点，LPR至少降至3.5%。
相比于之前房贷利率4.9%、5.5%，现在“钱的成本”已大幅降低，还会继续降。
是不是经常接到电话“大哥需要借钱吗”，JYD最低能到2.85%。
M2逼近300万亿，钱很多，需要找出路。
第三大便宜：税便宜。
救市周期中，税是降低/减免的趋势。
“卖一买一”可退1%的个税。
买新房给购房补贴，西青给0.5%，北辰给1%。
相当于退半个点或1个点的契税。
全国很多城市都喊出了契税补贴，从30%-100%。
火候差不多了，今年天津也有跟进的预期。
第四大便宜：费便宜。
这个费，主要指买方要付的中介费。
从卖方市场到买方市场，买方负担全部中介费的惯例，被打破了。
天津链家顺应市场，已做出调整：买方付1.5%，卖方付1%。
但是，2.5%的中介费依然不低。
北京已从2.7%降到2%，天津还有调整空间。
不过，买房人完全具备谈条件的资格，卖方承担全部中介费也很普遍。
“房钱税费”这“四大便宜”，都将在2024年出现。
房和钱同时都便宜，是很难的。
房价与房贷利率大部分时间“反频”，只在很短的时间段能“同频”。
买房回归居住，从务实的角度说：
2024年，是很好的买房时机。
问题来了，2024年房价不会涨，那还有多大的下跌空间？
天津的房价基本到底了！
房价，本质是货币效应的体现。
判断房价是否还有泡沫，一个城市的“钱”最能说明问题。
用2015年（房价还没涨起来，比较健康）做横向对比。
2015年M2大约139万亿，2023年292万亿，涨幅110%。
来看几个二线城市2015-2023年的存款。
南京涨112%，成都涨100%，宁波涨113%，与M2同频，很标准。
杭州涨157%，超涨了，为啥人家房价一直涨，因为钱多啊。
天津涨60%，青岛涨69%，受经济影响，没跟上大势。
再看房价涨幅，都与存款涨幅同步。
南京存款涨112%，房价涨94%；成都存款涨100%，房价涨126%。
天津呢？
存款涨60%，房价涨51%。
“房价与钱”已经完全同步，甚至有些回调。
所以，天津房价的泡沫挤得很干净，跌到位了。
2023年，很多二线城市一年房价就跌30%，天津跌的比较少，也说明房价提前触底了。
如果再跌，就属于超跌，更多来自情绪化。
只要预期扭转，很容易被修正。
房价，与存款呈正相关。
那天津的存款会降低么？
当然不会，社会财富是不断增加的，只是涨的快慢而已。
2023年，全国人民币存款又增加25.74万亿。
这也在酝酿下一轮房价上涨，在2030年之前。
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