楼市的灵魂三问！

最近有关房地产的话题又热了起来，其实对于未来房地产的发展，主要三大核心问题，也是老百姓最关心的几个问题。

一、房地产还是支柱产业吗？

虽然去年高层公开宣称房地产仍是支柱产业，但是仍有很多人将信将疑。有不少人有疑惑，既然是支柱产业，为何还有很多开发商濒临倒闭？还有很多楼盘无法交楼？房价仍然萎靡不振、没有继续上涨？

首先，我想亮明自己的观点：房地产行业仍是支柱产业。但这里讲支柱产业与以上几点疑惑关联性并不必然很大。为何要强调房地产是支柱产业？核心问题在于房地产的整个盘子很大，老百姓大大部分财富都沉淀在房子里，因为它体量足够大，在国民财富的占比大，所以它仍是支柱产业，也正是支柱产业，所以也不能崩盘。

但一个行业的体量大，不代表其未来仍有很大的发展空间。一个存量的问题，另一个增量的问题。存量很大，所以不能崩；增量有限，所以发展不及。这也是导致房价无法再向过去一样继续上涨的原因之一。

至于说房企濒临倒闭和部分楼盘无法交房的问题，这个比较微观一些。且与房地产行业的经营模式和部分房企过度激进有关系。房地产行业是高杠杆、资金密集型的行业，一旦增长不及预期，资金链断裂，那么亏损将会因杠杆而放大，问题也是一样会放大。未来，必然会有一些更多的房企会退出这个行业，风险也会慢慢出清，届时可能只剩下少数玩家在市场中，问题也就慢慢解决了。

二、房价还会涨吗？

房价是否还是继续上涨？

这个问题，我在很多文章里都直接或是间接的回答过。经过我的分析，主要结论如下：

一线和强二线城市的核心区域的房价有望继续缓慢上涨，但也不会有大涨，总体来说跑赢通胀问题不大；部分二线和发展比较好的三线城市的房价会呈现波动时企稳，大涨大跌都很难；其他城市的房价难免会出现不同程度的下跌，或是流动性枯竭、有价无市。

至于为何得到这个结论，原因也不复杂：

人口因素：人口数量增长放缓、人口结构老龄化来临

供求关系：国内人均居住面积已接近或是超过发达国家，除一线城市和部分二线城市之外，基本上都会呈现供大于求的局面；

政策因素：短期调控政策将会陆陆续续退出，但影响更深远的长期政策会陆续出台，比如房地产税。

三、现在可以买房了吗？

前段时间我写了篇文章，对在当前时点该不该买房作了详细的解答，主要结论如下：

刚需客户，在资金安排没有大问题的情况下，可以考虑入手；房价虽然不会大涨，但大跌也很难，对于刚需自住型客户在当前时点上没有必要去等下一个低点；

资产配置型客户，可以重点关注一线城市及强二线城市的核心区域；上文也说过，这些区域的房价会趋稳，中长期跑赢通胀问题不大；

投资型/投机型客户，还是悠着点，很多人就是这样从千万富翁变成千万负翁的。

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