原租赁合同约定违约金条款是否沿用于新的不定期租赁关系？

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案情简介

原告南京某投资管理有限公司诉被告王某房屋租赁合同纠纷一案，原告以原被告签订租赁合同后，原告出租房屋给被告使用，后被告拖欠房租及管理费未付， 原被告协商不成为由，诉至南京市建邺区人民法院。

原告提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即向原告支付租金及管理费，总计人民币 2,034,301.9 元；2、请求法院判令被告按照四倍央行同期贷款利率（2019 年 8 月 20 日前）、四倍 LPR（2019 年 8 月 20 日后）向原告支付欠款期间（计算至债务全部清偿之日止）的违约金（暂计至 2023 年 2 月 3 日为人民币 2,325,997.20 元，详见附件违约金计算明细）；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。

本所李英、窦红律师代理本案被告王某抗辩上述《租赁合同》已于2015年5月9日终止，双方在此后的租赁期内并未签订书面租赁合同，被告根据原告的口头告知缴纳租金，原被告关于租金支付方式已经发生变更。合同约定的租赁期限内租金已结清，原租赁合同是针对特定租赁期限合同的违约金约定，并不适用合同到期后的租赁关系。即便要支付违约金，也应自原告2022年11月发函之日起计算。同时主张在2020年1月至2022年2月14日期间，多次经历疫情，应根据南京市政府相关政策文件，为被告减免租金。

经法院审理查明：2013年5月9日，原被告签订了《租赁合同》（以下简称“合同”），合同期限两年，从 2013 年 5 月 10 日至 2015年 5 月 9 日。约定被告承租原告坐落于南京市建邺区某处房屋。合同约定了第一年租金金额，自第二年起租金按 6%递增，并约定除首期租金外，乙方应于每年4月10日前预交下年度的租金。管理费暂按 27 元/天计算，乙方应于缴付各期租金同时缴纳管理费。合同另约定：如乙方未按本合同约定的时间足额支付租金及保证金的，每延期一日，应承担应付租金及保证金总额的百分之一的违约金。如乙方未按本合同约定的时间足额支付管理费或其他各项费用的， 每拖延一日，应承担应付未付金额的百分之三的违约金。

合同到期后，被告继续使用原告的案涉房屋，原被告没有再签订书面合同，原被告之间形成不定期房屋租赁关系。至 2022 年 2 月 14 日因为案涉房屋产权人与被告直接签约，原告与被告之间的房屋租赁关系终止。

原告于2022年11月发函给被告，要求被告缴纳租金及违约金。

争议焦点

案件经过四次谈话、开庭，经双方核对账目，原被告对于租金及管理费计算标准基本达成一致意见，但对于被告是否应承担违约金，如果承担违约金，是否沿用原租赁合同违约金条款约定，争议较大。

裁判要旨

原被告签订的房屋租赁合同合法有效，但在合同到期后，原被告没有重新签订书面合同，原被告之间形成不定期的房屋租赁关系。本案租赁关系履行至2022年2月14日期间，原告从未向被告催要过租金及管理费，原告直到 2022 年 11 月才发函催要租金等款项。

在2015年5月10日后，被告陆续向原告支付租金，原告没有提出任何异议，所以原被告对房租的付款期限以实际行为发生了变更，所以不应按照原合同约定的付款期限来要求被告支付款项及承担违约金，被告的付款期限已经实际变更，原告再按照原合同约定的付款期限要求被告付款已缺乏事实依据，扣除被告已付款项及保证金后，被告欠付原告租金及管理费共163万余元。

由于在原被告房屋租赁期间发生疫情，法院通过关联案件查询发现原告已经从原房主享受了相应的房租减免优惠，根据国家、江苏省及南京市疫情减免房租政策，本案被告在 2020 年应享受 2、3、4 三个月的房租减免，应享受 2021 年 7 月份的房租减免，原告共计应为被告减免房租18万余元。扣除因疫情减免的房租后，被告应支付原告 145万余元。

在合同履行终止（2022年2月14日）后，被告应付清款项，被告没有付清应承担相应违约责任。原告主张违约金为 4 倍 LPR，但该标准仍然过高，法院认为被告应从合同终止之日即 2022 年 2 月 14 日承担违约责任直至付清款项之日为宜，违约金按照同期 LPR 标准计算为宜。

本案中，原告要求严格按照原合同自2015年4月10日起计算违约金缺乏事实依据，未获支持。被告认为即便支付违约金，也应自原告2022年11月发函催缴之日，未获法院采信。一审法院判决后，双方当事人均服判未提起上诉，被告亦在判决确定的期限内履行了租金145万余元及违约金15万余元的清偿责任。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第七百三十四条第一款租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

结语建议

笔者通过案例检索，发现司法实践中，关于租赁合同期限届满后，形成不定期租赁关系，原租赁合同中约定的违约金条款是否适用，存在较大争议。

如（2016）桂7102民初336号民事判决书裁判“因原、被告双方未再续签新的租赁合同，该不定期租赁合同的内容应按双方实际履行情况来确定。而违约金是一种特殊的严格责任，在双方没有明确约定的情况下，原租赁合同关于违约金的条款不能延续于不定期租赁合同。而原告未能提供其他证据证明被告承诺向原告支付违约金，故原告要求被告支付违约金75000元，本院不予支持。”而该案二审2016桂民终124号民事判决书裁判“关于违约金问题。2012年2月23日，双方的《房屋租赁合同》到期后，没有续签书面合同，仍继续租赁关系，双方也没有就原合同约定的其他内容作出更改。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此可认定此时双方关系除租赁期限变为不定期之外，其他仍应按原合同约定的内容履行。2015年5月28日，担保公司向银行出具的《承诺函》，也认可原《房屋租赁合同》。故依照原《房屋租赁合同》第十条第1项租赁期间，担保公司拖欠房屋租金一个月以上的，应向银行支付当年三个月的租金作为违约金之约定，银行起诉要求担保公司支付75000元违约金有事实和法律依据，依法应予支持。”

本案中，不定期租赁合同违约金是否沿用原租赁合同约定？如适用原租赁合同中违约金条款约定，计算至起诉之日，被告已需承担200多万元违约金。法院查明租赁期间原告未就被告支付租金金额及期限提出异议，在租赁关系终止后一段时间，方发函主张。最终以租赁关系终止之日，作为被告应付清租金及违约金的起算日期，并将违约金数额由LPR的四倍调整为一倍，违约金为15万余元，有效地定纷止争，平衡化解了矛盾。

为避免房屋租赁过程中，出现类似争议，因约定不明产生的法律风险，建议出租人与承租人续签租赁合同，就合同所涉租金、租赁期限、租金支付期限、违约责任等条款进行书面明确约定，以免诉累。

律师简介

李英律师

李英律师，民革成员，京师律所侨联副主席，江苏省法护童心青少年权益保护中心志愿者，南京市建邺区第十三届政协委员，南京市浦口区2020年度十佳优秀青年律师，2020年度律所业务创收之星，2023年度律所专业贡献之星。

联系方式：18936895566

窦红律师

窦红律师，医学学士和法律硕士，现为北京市京师（南京）律师事务所执业律师，南京市第八届律协监事会监事委员、2020年度律所优秀青年律师、2021年度律所优秀共产党员。执业以来，参与和办理了大量刑事辩护业务和民商事诉讼业务，为多家大型公司提供法律顾问等非诉业务，主要研究及执业领域为企业刑事合规和刑事辩护业务、民商事纠纷、合同纠纷、金融借贷及不良资产处置等。

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