北京通洲璀璨公元(优势、劣势)分析，璀璨公元一文读懂

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01新政落地

受更低的首付比例外，还可以享受更低的贷款利率及较高的贷款额度，将有效降低购房者置业成本，减轻购房者置业压力，提振购房者置业情绪，对刚需客群释放友好，大批潜在购房者闻风而动，预计新房市场在没打开双限的前提下将出现回暖，如果打开双限通州将再无阻挡。

02刚需客户痛点

• 资金情况：
• 客群资金能力有限，大部分客户预算在400-500万之间。
• 投资刚需：
• 哪怕是纯刚需也兼顾投资，那么选着产业就是必不可少得了，产业是北京楼市发展的重要支撑力，有产业的区域才能有人才，因为房子本质也是商品，如果人越来越少那么他的需求量也会越来越少，供应链不变，供应量新增那么价格是掉的，所以有人才能支撑房价。
• 二手流通：
• 纯刚需也担心房子的流通性，包括影响通性因素采光、房龄、地铁、学区、园林、项目位置、周边配套等等，这些要素都会影响房子未来的流通性。
• 通勤价值：
• 毕竟交通是否便捷能决定您的通勤时间，影响您一天工作整体心情与居住舒适度。
• 总结：有的朋友就问了，您说了这么多，满足400-500万之间的楼盘，北京可太多了，没有对北京板块如何选择进行分析啊？
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• 其实没有去进行逐个板块去分析的原因有二：
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1. 大部分在北京刚需购房客户大部分是在北京工作了一段时间，在北京已经有过居住经历，也有自己喜欢的板块区域，所以对购房有自己独特想法和区域，比如海淀。
2. 第二个原因也是最主要的原因，随着土地市场的变化，市场上刚需优质盘还在变少，改善盘在逐渐多并占绝对主力，价格合适&位置不错的刚需项目越来越少，基本一个北京区域刚需盘屈指可数。
3. 总结：想在北京通州板块购房的客户可以看一下，京东房产给大家精心挑选招商璀璨公元项目洋房两居77㎡户型推荐给有需要的朋友！

• 招商璀璨公元项目基础信息：

• 招商璀璨公元项目介绍：

1. 璀璨公元项目由招商蛇口开发，紧邻地铁7号线，周边道路通达，交通便捷，有丰富的空间资源和发展前景，紧靠一个环球影城是无法承接所有的发展需求的，北部产业带将作为北京环球度假区溢出效应的直接承载地。考虑到北京环球度假区的外溢需求，该片区借助环球影城资源，引入体验式、沉浸式文旅商融合发展产业项目，打造具有国际影响力的高品质新商圈。商圈功能高度混合，品质生活、创新文旅、全栖消费三大功能板块相呼应，体现文旅商高度融合的发展理念。

• 价格合适&产品稀缺&优质产品

（1）价格合适

招商璀璨公元项目精装交付77㎡户型总价约为430-450万，符合400-500万预算区间，在新政《公积金“认房不认贷”》政策影响下，购房费用将进一步降低，迎合刚需客群。

（2）产品稀缺（招商璀璨公元项目具有九大唯一）：

1. 唯一由150年央企开发的项目
2. 唯一有会所和健康智能化住宅项目
3. 唯一客厅拥有270度转角飘窗的项目
4. 唯一143㎡做高标准住宅项目
5. 唯一卫生间配备高压水枪和三个地漏的项目
6. 唯一1.2米地砖通铺的项目
7. 通州唯一净现房比例达到50%的项目（保增值，保质量）
8. 通州唯一窗墙比最高，且开窗设计二八分割的项目
9. 通州唯一7-11层纯洋房社区

（3）优质产品：

招商蛇口首次入住北京打造“招商系”3.0产品，项目整体布局南北通透，77㎡产品双卧夹客厅朝东，入户私密玄关，餐客一体，家政间，卫生间干湿分离，整体基本没有浪费面积，空间搭配合理，很适合刚需上车。一个具有性价比+区域利好+稀缺低密77㎡洋房产品+招商品牌品质新房+主打刚改根本无法拒绝。

77㎡户型图

• 产业集群&周边配套&区域位置得天独厚&房价稳固有升

（1）招商璀璨公元项目位于通州区梨园镇，梨园板块的未来，受益于环球影城后续的建设、六环入地工程、城市绿心三大建筑的投入运营，这里将成为通州未来的“消费中心”、“生态中心”、“文化中心”，价值前景无限。

（2）按照今年3月，通州发布《北京城市副中心文化旅游区发展建设三年行动计划（2023-2025年）》，环球主题公园一期持续完善，二期工程加快推进，同时打造“环球影城×大运河”国际消费体验区，在公园北部、东部预计筹建两个大型消费中心项目。环球影城东侧将新起一座总建筑面积超16万平方米的奥特莱斯购物中心，这将是城市副中心首个地铁上盖一体化商业，总建面达50万平方米，包含奥特莱斯购物中心、高端酒店、livehouse演出、汤泉生活馆和文旅民宿小镇业态的国际级商业、文化、旅游、娱乐综合体。未来副中心文化旅游区将以北环球影城为中心，引入一批高品质的文化旅游、商业服务、休闲体育等业态，形成一个高消费、功能集中、活力多元的产业融合发展板块。

环球影城

奥特莱斯效果图

（3）与梨园板块相邻的东六环，全长16公里的入地改造工程计划于2023年12月建成通车。完工后，东六环地面上将改造成空中“高线公园”，增加绿化面积约50公顷，建设为六个主题段落，成为东西缝合、南北贯通、上下一体的世界级城市公共活力空间。

（4）璀璨公元项目相距不远的城市绿心，是区域内最大的生态公园，拥有4个颐和园大小，自2020年开园以来吸引了600多万游人来休闲打卡。绿心公园内三大建筑“图书馆、剧院、博物馆”已进入内部装修阶段，将在2023年底全面建成投用，建成以后会成为集文艺演出、展陈展示、共享交流、文化娱乐为一体的城市活力中心，也是副中心最具表达性的文化地标。

（5）项目项目北侧400米北京育才学校通州分校、通州新华医院1.1公里，教育、医疗配套依然不可小看，足够满足日常业主需求。

总结：由此看到，璀璨公元项目周边发展后劲十足，“三大中心”闪耀，势必会带动板块房价稳固有升。

• 新房、流通性强

（1）从楼市供应数据看，通州新房供应在持续下滑，从2020年高点11695套，到去年2370套，供应下降约80%，但是城市副中心流入人口在增加，居住需求在上升，因此导致近三年成交量大于供应量，出现了供不应求的局面。

北京通州住宅供销组合分析图

（2）另外，从供应结构上看，通州去年供应的新房以100㎡以下小户型为主，占到了接近一半的比重，而120㎡以上户型仅占不到15%，其中120-140㎡供应只有220套，但成交却达到688套，是供应量的三倍，可见供需矛盾十分突出。

北京通州住宅面积段供应套数分析饼图

北京通州住宅面积段成交套数分析饼图

总结：由此可见，当下想在通州买到改善住宅并不容易，招商璀璨公元的入市，恰好填补了市场空白，为满足升级需求提供了一个窗口期，足够解决本项目流通性问题。

• 交通便捷基本满足日常需求

（1）璀璨公元项目原本有1号线地铁，现又有了地铁7号线，项目距群芳站仅约800米，是通州罕见拥有双轨加持的地块。如果在CBD上班，不用换乘，大约35分钟就能到达国贸站，通勤优势十分明显。

总结：工作在通州，或周边置换改善人群，或刚需人群，这个楼盘可以买！

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