出险房企也进了“白名单”，但仍有三大担忧

新年开局，1月销售业绩惨淡收官，数据实实在在的反映着市场体感之冰冻，跌的少降两成，跌的多的腰斩者众，众人皆叹市场差、生存苦、希望弱，从怀揣希望到渐渐接受现实，不再抱有期待，一种认命的宿命感袭来。

无出意外，2023年行业的总量还是在往下探，到了不足12万亿的量，行业也渐渐达成共识，即使是到了2024年，市场可能仍很难止跌企稳，还得往下走。看到如此情景，大家也开始心灰意冷，即使是未出险的、实力强劲的国央企也耐不住消费者无消费力，不买单。

而进入1月后，是巧合，还是偶然，各地各部门变的积极起来，欲扭转房地产市场持续近三年的颓势，上海、广州、苏州等一线及二线城市或全面解除限购，或放松限购政策约束；官方多次表态支持房企合理融资，从房企“白名单”到房地产项目“白名单”，直接从企业到项目，区别对待企业端和项目端风险。1月底开始，成都、青岛、重庆、南宁、昆明等城市第一批的“白名单”已经出来，所覆盖的群体既有万科、龙湖等稳健型企业，也有已承受巨大压力的出险企业，像碧桂园、奥园集团、世茂集团等，其实各个房企也都在努力争取更快更多进入到白名单内，以获得更实际的资金支持，更快推动企业经营运转正常。

项目“白名单”的四项内容

五大重点

1月12日，住房城乡建设部、金融监管总局发布关于建立城市房地产融资协调机制的通知，26日，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，会上部长倪虹强调要加快推动城市房地产融资协调机制落地见效，支持房地产项目开发建设，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

具体到房地产融资协调机制，主要内容有四项：

其一、建立城市房地产融资协调机制。保障金融机构合法权益，指导金融机构与房地产开发企业平等协商，按照市场化、法治化原则自主决策和实施。

其二、筛选确定支持对象。协调机制根据房地产项目的开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况，按照公平公正原则，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，向本行政区域内金融机构推送。

其三、满足合理融资需求。明确了能够获得资金支持的项目需要满足五大条件，一、项目处于在建施工状态，如果项目短期停工，但资金到位就能复工建设和交付的，也可以纳入；二、有与融资额基本匹配的抵押物；三、确定一家贷款主办银行，并建立贷款资金封闭监管制度；四、预售资金未被抽挪或抽挪的预售资金已追回；五、制订贷款使用计划和项目完工计划。

其四、做好融资保障工作。

我们可以划划重点：

支不支持，救不救的决定权在金融机构

外力无法强制干涉

协调机制可以向金融机构报送名单，但是金融机构还是在保障自身合法权益的基础上，按照市场化、法治化原则自主决策，也就是说支不支持，支持多少，决定权还在金融机构身上，外力无法强制指导决策。

官方不做背书，不做增信

只是搭建桥梁，让沟通更顺畅

此次的“白名单”并不涉及官方背书和增信，协调机制事实上是搭建了一个桥梁，让企业跟金融机构之间的交流更顺畅，让信息更对称，降低其中的沟通成本和时间 成本，能不能获得支持还是得看企业本身的项目情况，项目质量不达标，官方也不可能给背书，企业也不要指望官方来救助。

金融机构求助的核心原则是

救能救，救可救

金融机构救不救的核心还是取决于项目本身的情况，如果说项目本身优质，在官方的协调下，或能更快获得支持，如果说本身项目就不能满足基本的五项条件，“白名单”是进不去的，更不要提及救助。

切实区分企业和项目

独立开来，不再一刀切

此次的“白名单”区别于2023年年末传出的“房企白名单”，关注的只是项目端，不管企业主体情况怎样，只要项目满足条件就有可能进入到“白名单”里，进而获得融资支持。相对于一刀切看主体放款，是个明显利好的信号，企业获得了一些生的希望。

政策的初衷是为实现“社会稳定”

而非救助企业

针对于项目端的金融支持是为了进一步落实“保交付”，侧重于“社会稳定”这一目标，而不是救助企业于水火。从政策本身的逻辑和导向看，底线一直很清晰：企业既已身处困境中，就要按照市场化的原则来，不要指望由政府，由政策来托底（看似合理，但实则并不利于社会稳定），本身市场当前的困境也并非完全由市场因素导致。

各地“白名单”接连出炉

出险房企也位列其中

协调机制出来后，各地也开始积极跟进，青岛、成都、重庆、南宁、昆明等地第一批“白名单”已经确认完成，青岛第一批白名单涉及84个项目，总金额250亿元，昆明第一批白名单则覆盖了212个项目，总金额达到916亿元，万科、龙湖、奥园、金地、雅居乐、碧桂园、世茂集团、金科股份等都或成为第一批受益者。各企业也在把握机会，积极上报项目名单，尽可能争取获得支持。

局面已经拉开，从当前来看，换了个思路不失为一种有益的尝试，倘若能从中受益，于企业而言总归是大有裨益。

市场调整有惯性

“白名单”仍有三大担忧

宏观经济承压的背景下，其实我们很难期待某一项单一的政策或者说星星点点的政策就能让市场好起来，市场的调整有惯性在，这个过程必然是要经历的。我们也不能期待说单单靠企业的力量完成自救，现实的环境已经超出了企业可掌控的范畴，企业没有能力让金融机构给自己放款；没有能力让债权人都能有耐心给企业足够的时间自救；也没有能力让投资人相信自己，愿意对其投资，愿意支持其发行债券；更没有能力让消费者甘冒风险购买房屋。政策的力量要及时发出，以配合市场降低风险。大家也不要期待说，我就尽管躺，反正有政策救，有这种想法的结局只能是就此跌落谷底，无翻身之地，该主动积极努力的时候就要勇敢冲出去。

但即使出险房企项目进入到“白名单”内，我们也不免心生担忧，毕竟大家都不能去挑战人性，不能去挑战商业世界里的理性和利益导向：

其一、即使有免责，有住建部等部门提供信息支持，是否就能打消金融机构的担忧，将贷款给到项目或者给予贷款展期？

其二、即使对出险企业有支持，支持的力度有多大，倘若只是星星点点的资金支持，那于企业而言又会有多大作用？

从市场化的角度说，且不论作用几何，最终受益的群体大概率还是经营稳健的房企，比如国央企，像保利发展、中海地产、华润置地、越秀地产、招商蛇口等，以及稳健型民企，诸如龙湖集团、滨江集团、卓越集团等，无论是人性，还是理性角度出发，独立经营的主体首要考虑一定是利益第一，是风险避规的，眼下的行情，金融机构对稳健的企业都未必有足够的信心，更不用再提及出险的企业，必然是避之不及，能躲多远躲多远。

其三、资金是否又会集中流向不缺钱，或者说资金并不紧张的企业身上，比如国资，比如央企，这于改善整个市场的预期，化解风险可能作用也并不大，那么这一政策与其他的金融政策是否也会殊途同归？

任何政策只有真正落下去、执行好、不单落于纸面、不局限于口头，才能真正有作用、有时效、维稳、增信心、强预期。

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