北京买房：理清思路，购房建议1090

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我家有俩娃，大的三年级，小的中班，前两天亏本刚把朝阳的房子卖了想去东城换学区房，总房价预算就是600内最好，两居，纠结是和平里片区还是北东，东崇前片区，对比两边小学和初中不知道怎么选择，另外学区房未来还有这么强的竞争力吗？

我们是不是东城占位后老二上一年级后立即卖出合适？这样是不是就得考虑要买房子的竞争力和保值增值能力。

现在看了和平里安外花园电梯楼一套双南两居，但是对口地坛小学，纠结学校，中介都说升171的比例很大，具体多少不知道，因为还有个宏志不太好。七区和一还有民旺园两居基本都在600稍多，也能够一够，但是楼层就不是很满意。

另外那边就是西中街和雍和宫小学的房子，东西朝向的多，担心以后不好出手，加上是朝阳边界，未来发展不知怎样。另外不知24年房价什么情况，我们是春节前出手还是可以继续等等？

A：

1、怎么选小学和初中，转学生除非是政保，否则选不了，都是派位看运气。常规首选就是和平里，转学生也公平对待，直升都享受同等待遇。然后是注重房子保值就先看北城北东，注重房子的居住体验看南城东崇前，房龄新的相对多。

2、学区房的未来参考现在的韩国和台湾省吧，都人口下降很多年了，学区房从整体来讲溢价率降低。但是对口牛校的宜居房产仍然占优，不仅保持了一部分溢价，而且还领涨抗跌呢。也就是两极分化，好资源永远稀缺，普通的在风口过去之后就回归普通了。

房子是用来住的，学区功能减弱后，居住的功能就会更被重视。也可以参照西城金融街和海淀万柳的学区房，豪宅没受什么影响，占坑儿房的波动相对大。

3、如果是买占坑儿房，那用完学位就看行情了，出现溢价走弱的情况就出手，换成非学区房能降低风险，而且换租的模式也能占学区房30%的便宜。

无论何时出手都得考虑竞争力和保值能力啊，也就是流动性和投资性。流动性是尽量买房龄新的，至少是不影响贷款的。投资性就是居住体验好的，越宜居的越保值。

4、学校我不敢说，没人敢保证。房源我也不好建议，这只能问当地中介。

5、东西向不算硬伤，北向的才算。市区成熟板块都没什么所谓的发展，没有待建用地就不可能引入大型配套，所以都是惯性而已。基础部分跟随大盘，因为本身就是大盘的最重要部分。溢价部分看人口趋势和政策，高峰期之后如果没有利好政策就有受影响的可能。

是否两区交界也无所谓了，不太可能放开跨区招生。2014年之前是可以的，但之后就锁区了。而且这是东城，没什么影响。2014年朝阳砖角楼曾经被取消学区，学区房一夜之间溢价全部丧失，但之后就稳定了，互不影响。

6、2024的房价情况，我是认为至少不下跌，上涨的可能性大。一是入学高峰没结束，二是政府救市，参照之前历次救市没有下跌的先例。这回忆一下2014930-2016217的政策与行情吧，我觉得和这次很像。当然不太可能再像前几次那么猛了，只是对照一下而已。

仅供参考。

二

Q:

我家庭有两套房，一套海淀翠微40平的老破小，一套丰台久敬佳园92平的两居，我目前工作在通州，后期可能会调整，媳妇工作在西城，老大2024年9月份计划去海淀上学，老二刚出去，近期想换房。

换房思路：

1、把海淀和丰台的都卖了，手上能有650左右，贷款在翠微买个700-800的小三居，去过军博、翠微看过二手房，宜居性太差了，而且学区房目前价格波动太大，不敢入手，想着不行就租房住。

2、把丰台久敬佳园的房子卖了，手上能有个230多万，买个自住偏保值的房子，去朝阳管庄看过远洋一方，在通州看过新通国际、金隅香溪家园、瑞都公园世家，想买个大点的三居，又看了新盘，招商璀璨公元和万科冬庐，对比了感觉璀璨公元更宜居，但是买了以后孩子在海淀，只能周末或者节假日回来住，利用率不太高。

A：

1、常规建议是既然有了占坑儿房就没必要再买了，尤其是总价千万以下的，都算普通学区房，在这种高峰期的溢价都不低，居住的性价比也就不高了。另外2025年之后就是入学低谷期了，如果没有针对学区房的鼓励政策，溢价部分有可能受影响。

所以如果能接受租房，一般建议是换租，用非学区房换，能占学区房30%左右的便宜。

2、自住偏保值，自住看自己的喜好，没标准。保值的话远洋一方北边的还行，没落后大盘，南边的就弱点儿了。主要这地段儿实在一般，远洋一方能达到现在的水平已经很不错了。所以自住挺好，也可以算偏保值。

通州的几个自住为主，算偏保值也行。不过郊区的一般都有区位溢价，没市区的性价比高。可以跟物资学院周边的比较一下，比如天赐良园是跟市区同等走势的，租金也差不多，比这几个强点儿。所以用这几个跟学区房换租肯定是不吃亏，但也占不到多大便宜。

3、新盘我不熟，不方便点评人家，他们卖房的更熟悉。

仅供参考。

三

Q:

本人京户，一直住单位公寓房，之前说能卖给个人，但现在看希望渺茫了，尤其我还面临退休，或许还会被要求搬离。目前是有说法，说是以后每个月给补贴的公租房，现有公房收回。我们要孩子很晚，现在刚刚毕业参加工作，有公积金，但年头短还贷不了什么，所以只能用银行的。

我们积蓄200多万，如果在每月1.5万月供的条件下，想买在市区比较好的地段有可能吗？孩子工作地点在崇文门附近，但周边的学区房买不起，他想买南四环的，但都说丰台的保值差，您怎么看？

A：

1、给公租房但有补贴，那不是跟住现在的公房差不多吗，或许条件还更好呢。

2、首付200+贷款300，买500万左右的差不多。市区比较好的地段儿，这怎么说呢？只能说在绝大多数板块都能买到，但面积和品质就有区别了。核心区500万一般就是老房的40平左右，南城50平吧，最多小两居，俗称老破小。

如果把范围扩大到四环就选择多一些，朝阳和丰台都能买到面积大些的小两居，或者商品房标准一居室，品质好些的。

3、南部确实有“南三北五”的说法，但这也看小区，这几年品质高的有逆转的趋势，至少不落后了。或者去东部朝阳看看吧，四环外的选择多些，比如朝青四惠等地，大多数小区都算相对兼顾。丰台也有挺好的板块，但西边的居多，比如草桥首经贸和丰科园等地，这看通勤是否方便吧。

仅供参考。

四

Q:

预算首付300万，总价不超500万，买东西城60到80平的两居室或小三居，不要回迁房就行，最好带电梯和停车位。我对学区不太重视，有了更好，但不要求多好的，中等以上就行。当然前提是别有溢价，或者说买东西城的非学区房也行，怎么都比丰台朝阳的强吧？现在我的房就在丰台***，地段太差太乱了，我实在是忍不了了。

A：

1、这让我说什么呢？感觉有点儿像许愿，又有点儿像酒后调侃，这是几个好菜啊？

2、东西城60-80平的两居三居，还不要回迁房，带电梯和停车位，这家伙，就出500万？这真是一分钱掰成两瓣儿花啊。东西城不是没7/8万的房子，而是没有符合你要求的。

另外一点，东西城所有的普宅都是学区房，全部都带有学区溢价。尤其是500万以下的属于占坑儿房，溢价率更高，至少在30%以上。如果是中上等的学区就更高了，40%都正常。

所以这什么东西城的非学区房和别有溢价都没意义，相当于拿着几百块钱去LV店里买包儿，点名要没有品牌溢价或不是LV牌子的，这让导购怎么回答呢？

3、其他没什么说的，简单一句话就是东西城没有符合幻想的，买不到。帮不上忙。

仅供参考。

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