1月的房地产成交令人不安

1月份的房地产成交，令我很担忧，担忧是否验证了我先前的一个判断：2024年（至少上半年）可能不会比2023年好，而是更差。

原因在于，那个所谓的“债务-通S螺旋”会不会出现，或者说是不是已经出现了。这个我水平有限，回答不了。但是单看房地产，很不妙，感觉是比较可能陷入“债越还越多”这样的陷阱。大家不敢消费、不敢投资——价格总水平下降——那企业就没有收入——然后他们就会继续裁员降薪——进而大家就更不敢消费、不敢投资……过去几个季度的情况就是这样。房地产现在纯粹靠刚需消费支撑，他们现在担忧的正是这个。

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1月份的成交，展现了去年12月信贷政策放宽尤其是今年1月“超级周”的政策效果，值得跟进。但跟进的结论是：市场不乐观。

看深圳，1月新房网签1788套，环降30%，同升10%；二手房过户3463套，环比微降2.3%，同升1.5倍。

如果只是看同比，双双上升，很容易得出市场还不错的理解。但这要结合特殊因素看，去年1月有春节的因素，所以，这导致同比变化的表现意义不大——上升是正常，下降才是反常的，毕竟今年1月比去年1月多了好些个交易日。

看上图，去年9月份大幅放宽政策之后，第四季度开始，深圳二手房成交量连续“三连升”，距离2023年高点3949套一步之遥，但1月份又掉下来了。新房自9月当月以来也是“三连升”，但12月开始，也掉头向下。

这说明了，上一轮给药的效果已经到了强弩之末，政策的边际效果降低的速度比想象的快，每一次大政策只管一两个月。如果下面不给更猛的新药，那1月的市场就是明证——意味着市场反弹出现了中止。这是第一个值得我们担忧的地方。

02

有一个“好消息”是：居民部门的杠杆率下来了——这个降低了金融系统的风险，但是同时也从侧面说明了大家的消费意愿真的很低。

看上图，深圳居民杠杆率在2023年降低到了85.5%，这个达到了“债务阈值”——2011年，根据18个OECD国1980～2010年的资金流量表研究结论，居民部门的债务阈值是85％（债务/GDP）。这是深圳居民杠杆率至少是自2000年代以来的连续三年下降，3年时间下降了6个多百分点。

回头看历史，我们能看出本轮调整和2015、2020都不同的一点特征：在2015年“去库存”、2020货币大补贴的时候，深圳都出现了居民快速加杠杆的现象，历史上也是如此，货币放水=居民上杠杆。但是2022-2023不一样，是极为罕见的货币政策持续宽松而居民持续降杠杆周期。这是非常非常不同的一点，再一次证明了通S预期下货币政策的效果很差。

杠杆率的快速下降，背后是深圳居民负债增幅大大低于GDP增幅。在上述接近3万亿的深圳居民债务里，主体为房贷的中长期债务占比高达84.5%（说明深圳居民债务主体都是房贷）。而这类贷款在2018-2023年的增加值分别为：2174.82亿、1725.50亿、2316.02亿、2385.63亿、822.90亿、264.12亿……新增中长贷从2000多亿掉到200多亿，自由落体一般。

兄弟们，一斑窥豹，你怕不怕？方不方？

03

再看全国市场。

克而瑞统计，百强房企1月销售金额2350.6亿，同降34.2%，环降47.9%，单月销售额为疫情以来最低。

这令人不安。环比下降是可以理解的，但是同比去年有春节的1月，还能大跌3成。更何况，1月份我们还放出了那么多的大喇叭，新一轮政策宽松都在明摆着启动了，还这样下跌。我所说的市场危险，表现在此。

看我昨天发的这张图，绿油油一片。

我当时看到顿时就想起了许巍的那首歌《曾经的你》：绿绿绿绿绿绿绿绿绿……跌跌跌跌跌跌跌跌跌……

拿万科来举例看，万科1月销售额为193亿，和2023年同比跌30.6%，和2022年同比跌42.4%，和2021年同比跌去了多少呢？72.5%。

夸张一点说，不说全部，绝大部分房企的经营性现金流，1月份都会是负的。靠这个，开发商们肯定还不起外债。这里还都是上市房企，我之前强调过，我更关注的是本土非上市的那些民营房企，他们的信息更加不透明，这导致风险也更加隐蔽，几乎难以测量水有多深。

04

综上，这些说明了什么？我的看法有三个：

1）市场在用脚投票。买家在表达对自我未来预期的不安，也在表达对政策磨磨蹭蹭、不及预期的不满，“超级周”没有超级降息、没有超级放限购、没有超级财政政策，只有一个降准。所以，我上次说，降准能有什么用，没有大力的猛药，该跌还是会跌。

2）二手房比新房越来越有性价比。二手房的成交持续好过新房。这个在去年的全国市场表现了出来，在深圳的市场尤其的明显，持续如此，说明了：二手房的持续降价，已经令其整体比新房更有性价比了。虽然人们一般会选择产品迭代更好的新盘，但是鉴于交付危机+价格管制，“不是新房买不起，二手房更有性价比”。是以，我个人期待，2024年新房限价政策有必要尽速放开，把价格主导权还给企业。否则，在价格管制的条件下，企业没有办法打过二手房。政策不能够一边捏着开发商的脖子，一边喂药。

3）市场逼近危险值。1月份的成交，是在政策宽松的条件下出现的。但这样的成交，会导致两个结果：第一，那个“白名单”会越拉越长，会不断有楼盘陷入困顿。第二，持续低迷，房企的继续暴雷将不可避免。房子卖不动，谁也挡不住，光靠银行能救一时，还能救一世？

2月，必须给“超级政策”，LPR要是降少了，我连头都不去剃了。

改一下古歌，送给在煎熬中的打工人们：寒风萧萧愁杀人，出也愁，入也愁。座中何人，谁不怀忧？令我白头。

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