商办空置严重，该解决了

　　其实，最近一年，我们一直在思考市中心商业办公楼市场的挑战与发展。

　　众所周知，我们建设的高潮已经过去，如果做一个不成熟的粗略统计，很多城市市中心CBD的15年楼龄以上的写字楼市场大概会占据40%的份额，

　　而根据牛津大学商学院对英国伦敦的办公市场的研究，当回归模型缺乏便利设施这个变量时候，楼龄系数估计为b=-2.95。

　　换句话说，办公楼楼龄每增加一年，预计租金平均每平方英尺将减少2.95英镑(0.75人民币/平米/天）。这一数据虽然说的是伦敦，但对全球市场同样具有参考价值：

　　主要原因是，随着办公楼的老化，其设施和空间产品难以满足现代的商业需求，进而导致租金下滑。

　　同时，随着大批新增写字楼入市，现有的老旧办公楼和商务楼的去化将会面临着更大的市场压力。

　　CBD普遍面临的

　　3大挑战

　　其实，许多城市中心商务区（CBD）普遍面临着3大挑战：

　　首先，CBD的成本高昂是一个普遍问题。

　　由于地段稀缺且位于市中心，CBD的空间主要被利润丰厚的金融等中介服务类公司和跨国巨头总部占据，因为只有它们能够负担得起高昂的租金。这导致CBD空间的可负担性变得有限。

　　第二个问题是，因为生活/工作方式的更迭，传统的CBD空间无法完全满足现代需求。

　　随着大规模建设时代的结束，过去10至20年间所建造的空间产品与当前需求产生了矛盾。特别是，随着产业的转型，比如金融、服务业和高端中介服务曾是主导行业，但2000年之后，科技行业的崛起改变了空间需求。科技公司与传统金融行业相比，对空间的需求有很大的不同，它们通常寻求更开放、灵活的工作环境。因此，许多CBD和产业园区都在积极吸引这类行业，但对于这些科技公司在CBD中的确切空间需求，仍有待深入探究。

　　第三个问题是产业的单一性。

　　由于办公楼带来的资产价值和税收能力通常高于公共设施、学校、医院甚至高端住宅，许多CBD过分依赖办公物业，导致多样性的严重缺失。这种单一性不仅限制了CBD的生活和娱乐功能，也削弱了其整体活力和吸引力。

　　面对这些挑战，如何有效应对成为了关键议题。

　　1，如何对核心区域的老旧办公楼进行功能和定位的调整，确保它们能够满足现代商业的需求？

　　2，如何提升这些建筑的品质、设施和服务，以便在竞争激烈的市场中保持优势？

　　3，如何进行区域的整体产业转型，进而得到活力提升？尤其是对区域的产业结构和空间结构进行调整上，这些调整转型对于维持和提升商务区的竞争力至关重要。

　　CBD会失去其地位吗?

　　特别是在疫情后，一些观点担忧：随着时间的推移，CBD可能会失去其重要性。

　　然而，我们坚定地认为：在全球化时代，CBD仍将保持其核心地位。

　　原因首先在于，无论是高端中介服务还是科技创新产业，这些行业都倾向于在特定地点集中。物理上的集聚能够促进信息的快速交流和降低交易成本，这对于整个产业生态系统至关重要。其次，面对面交流在促进信任和推动创新方面发挥着关键作用。

　　正如《Science》杂志的研究所指出，直接的人际交流能够带来颠覆性的科学创新，以及更牢固的商业伙伴关系。

　　另外，如果一个人或企业不在特定的社交圈子中，它们很可能会被边缘化。因此，在一个有限的区域内，产业的高度聚集是人类社会的一种自然需求。这种集聚不仅促进了产业的多元化，还加强了行业间的互动和合作。

　　所以，只要全球化的时代持续，CBD区域都将保持其强大的生命力，继续作为全球化和产业创新的重要枢纽，发挥其不可替代的作用。

　　但是前提是，我们能确保CBD能够满足未来的需求和挑战。

　　毕竟，空间本身是一项服务，它服务于产业，是产业发展的载体，

　　如果你承载的是具有竞争力的产业活动，那这片区域也将会有竞争优势。

　　而随着产业的发展和变化，能够适应并提供有竞争力空间的区域将显示出强大的韧性，并在未来保持强劲的生命力。

　　接下来，我们分享三个金融中心的案例：

　　第一个案例是纽约的曼哈顿金融区，

　　接下来是来自伦敦的两个对比案例：伦敦金融城和金丝雀码头。

　　当然，每个金融区的情况不尽相同，但它们都面临着一些共同的问题及调整，特别是如何适应产业变化和保持竞争力。我们希望通过对这些不同金融区面临的问题及其应对策略的比较，更好地理解在全球化和技术快速发展的背景下，城市空间如何服务于产业，以及如何通过创新来应对新的挑战和机遇。

　　案例1

　　纽约的金融区(FiDi)

　　提到纽约的金融区(FiDi)，我们会想到它是世界上最具实力的金融中心。这里有大名鼎鼎的华尔街、纽约证券交易所、纳斯达克、纽约贸易委员会、纽约联邦储备银行，全球主要金融机构的办公总部/分支也聚集于此。

　　不过，在20多年前，9/11事件让金融区一度陷入崩溃危机。双子塔的倒塌不仅带走了无辜的生命，也让整个金融区乃至纽约陷入了一片混乱和恐慌，交通系统瘫痪，惊恐的情绪持续在这座城中弥漫。

　　之后很长一段时间里，这里几乎是一片荒凉——

　　金融机构、银行、律所等相继离开，城中写字楼空置率高企；不仅如此，911也改变了金融界的“信念”——他们深刻认识到，过度集中在一个地区存在着潜在的风险，必须通过分散布局来降低风险并增强业务的韧性。

　　信念的改变意味着：即使这片区域重建了，以前的租户也不一定全部都会回来。

　　总之，老租户的需求一定是降低的，未来有太多的不确定性。

　　然而来到现在，时间与智慧愈合了伤痛，甚至让金融区更加强大，更加有魅力——

　　早上6点左右，你看到一群住在附近的人在纽约证交所前遛狗；随后孩子们走路去上学，居民们在口袋公园里散步；8点左右，上班族们从各处赶来金融区开始一天的工作，餐饮零售店等次第开们迎接第一批客人，街道上充满了来自全球旅客的喧嚣；而夜晚的金融区也不再像之前一样静悄悄，而是焕发出新的生机，街道上的霓虹灯和灯光艺术装置点亮了整个区域，餐厅酒吧、舞台剧院、露天音乐会等等激活了丰富的夜生活，引领着全球时尚。

　　早上遛狗的人，有些是自己遛狗，上图是专门帮人遛狗的，生意不错

　　问题来了，这个转变是如何发生的？

　　作为内行人以及见证人，Rudin一针见血地说道，纽约重建了市中心的基础设施，修建了连接布鲁克林、史泰登岛、霍博肯和泽西城的渡轮，让私有开发商介入重建世贸中心等等都非常重要。

　　而最重要的是——金融区内产业生态组合的变化！
blackrock租赁的这栋楼，就是rudin家族的

　　从FIRE转向TAMI

　　9/11之前，金融区的产业形态比较单一，主要是金融服务公司：投资银行、房地产和保险公司占据了近60%的空间，其余空间要么是专业服务如律所，要么是政府办公室。

　　9/11之后，金融区的写字楼租赁发生了转变——

　　从传统的金融、地产、保险租户(FIRE)转向新兴的技术、广告、媒体和信息(TAMI)租户，许多9/11之前的华尔街巨头现在都从金融区消失了，取而代之的是 Uber、Spotify、Conde Nast、Vox Media 和 ESPN 等媒体和科技公司。

　　我们拿2011 年第一季度到 2015 年第一季度的数据来看，47%搬迁到金融区的是 TaMi 租户，远远超出传统的FIRE租户(12%)：

　　从某个角度来说，这是一次TAMI对FIRE的取代——

　　过去，相较于TAMI租户，FIRE租户因其现金流稳定、租期长以及在市场上的可持续，而被认为更具吸引力和可靠性。然而，随着科技初创公司的价值不断上升，同时风投资金对TAMI租户提供了坚实的财务支持，使得TAMI租户对于办公地产和物业团队来说非常受欢迎。特别在新冠疫情的影响下，许多行业受到冲击，但TAMI仍在持续增长——

　　微软的一份报告预测，技术工作岗位将从2020年的4100万个增加到2025年的1.9亿个，TAMI行业的未来潜力无限、充满希望。

　　更有趣的是，之前这些TAMI租户通常寻求次级写字楼（b级或c级），但现在正在寻找更多的 a 级写字楼——他们越来越看重高品质的办公空间，为人才提供舒适和创新的工作环境。

　　比如，成立于2012年后被罗氏收购的生物医药公司Flatiron Health，其总部位于纽约金融区的One SoHo Square。

　　疫情前它签了一份108,000平方英尺的长期租约，而One SoHo Square则是一处翻新甲级办公资产。

　　为什么Flatiron Health会选择金融区作为总部所在地？

　　首先是因为公司能够充分利用这个独特的生态系统，获得金融、技术和医疗保健领域的协同效应。当然，Flatiron Health等生物技术企业还能基于绩效的税收抵免。

　　产业生态组合的转变也为金融区带来了更加多样化的经济生态系统，不仅提高了金融区的活力，还促进了经济的稳定，为下一阶段的发展奠定了基础。

　　又一个疑问出现了，金融区是如何吸引这些TAMI租户的呢？

　　2009年，在911事件一年后，纽约发布《多元化城市：纽约经济多样化项目》并启动「东部硅谷」发展计划，此后发布的《一个新的纽约市：2014—2025》中，再次明确了「全球创新之都」的城市发展定位。

　　1）首先，纽约本身的条件很不错，有大学，有知识源头：

　　根据英国《自然》杂志增刊《2020自然指数—科研城市》的调查显示，纽约都市圈在全球科研城市中排名第二。（第一名是北京都市圈，小嘚瑟一下）

　　毕竟，这个城市有居住着118名诺贝尔奖获得者。

　　纽约好好地利用了自身的优势：前任纽约市长布隆伯格在2009年推出了“应用科学”计划，具体来说，就是通过与全球著名大学合作，包括康奈尔大学、纽约市立大学、哥伦比亚大学、以色列理工学院等等，共同开展科技创新项目，实现对科技创新人才和企业的吸引。

　　2）降低创新门槛

　　纽约很贵：纽约的高房价高举世闻名，生活成本极其昂贵，对于初创公司与科技人才而言，的确是是一个不小的负担。

　　在曼哈顿的美元跟美国平均美元的汇率差不多是2 ：1的关系。

　　相当于上海与东北的人民币汇率。

　　而初创企业需要低成本的试错环境，怎么办？

　　2010年，纽约市经济发展局（NYCEDC）推出了“众创空间”计划，目的是通过提供环境良好、租金低廉的工作、实验空间，孵化创新企业。

　　数据显示：从2010到2021年，纽约的联合办公空间数量从仅有1个增长到200 多个以及 100 个加速器和孵化器，有超过 25,000 家初创公司，估值超过 1,890 亿美元，过去十年的爆炸性增长推动纽约市成为世界第二大科技中心。

　　3）政策支持

　　咱们拿生物医药行业举例：

　　2016年，纽约州宣布投入6.5亿美元用于促进纽约形成一个新兴的世界级生命科学研究集群。

　　其中将为新建和现有生命科学公司提供2.5亿美元的税收优惠，为支持实验室和创新空间投资提供2亿美元的财政资助，为早期生命科学项目提供1亿美元的风险投资，另外至少将1亿美元用于支持私营部门伙伴关系的运营。

　　4）空间更新

　　在 20 年前，几乎没有人住在纽约金融区，因为没有地方可以住；而今天，有近7万人居住在市中心。

　　随着区域内人口的增长和城市更新计划的实施，市中心逐渐从一个单一的商业金融中心转变为一个充满生活、文化娱乐和社区活动的综合创新区。

　　能聚集人气的第一步，就是要有足够的住房。

　　金融区的关键词在于“适应再利用(adaptive reuse)”。比如在2022年初完成改造的曼哈顿下城的One Wall Street—— 项目持续了 5 年，耗资 15 亿美元，将原本的办公空间改造成为了一栋公寓大楼，据说是纽约历史上规模最大的此类改造项目。

　　自2003年到2017年新增的住宅

　　这个“转换”的动作为区域多容纳了成几万名居民，有力地重振了区域的发展。

　　此外，市政府致力于提升市中心的公共空间，包括公园广场和街道，为居民提供更宜居的生活工作环境。

　　案例2/3

　　伦敦金融城

　　金丝雀码头

　　金融城有个很霸气的英文名：The City of London。听到名字，很多人都会以为The City of London是伦敦城的意思，但它指代的却是一个1平方英里 (2.6平方公里) 左右的地块，所以又被称为“The Square Mile”，伦敦市最初就是从这里开始建立，慢慢扩张开来的。

　　金融城及其城徽

　　金融城内大大小小一共有近25000家公司，比如英格兰银行（相当于英国的央行，发行英镑、调节利率）、伦敦证券交易所（London Stock Exchange），劳埃德银行集团（Lloyds Banking Group），渣打银行（Standard Charter），宝诚保险公司(Prudential)，Aviva、UBS Capital、MacQuarie Bank、还有各大公司总部、律所、咨询机构等聚集于此。

　　据统计，伦敦金融城这个小小的一平方公里就占英国国内生产总值的近3%。

　　金融街做的好的地方之一，

　　就是：注重用好“邻居”的力量，让跨界创新生发在跨界处！

　　在金融城附近，就是科技中心， 也就是伦敦人说的Tech City——

　　这个地区的发展历程值得说道：

　　新事物总是出现在上一轮的衰落之时——

　　与伦敦金融城相比，Tech City曾经相对“贫穷”，被认为是“城市边缘”。但2008年的金融危机导致许多公司倒闭，进一步降低了此地的租金，需要试错的科技初创企业纷纷在此落脚。

　　同时，金融服务公司的大量裁员释放了一批有创业兴趣且经验丰富的人才，他们没有走远，就在旁边的Tech City找到了事业第二春，眨眼之间，一些科技公司如Dopplr、Last.fm、Tinker.it、TweetDeck都聚集于此。

　　看到这个不错的趋势，2010年11月4日，英国首相卡梅伦宣布了加速该集群发展的计划，

　　计划提出，需要更有针对性地帮助该地区的初创企业和中小企业成长，吸引外国直接投资，改造空置的公共建筑，将其转变为联合办公空间，以支持初创企业和中小企业，伦敦城市大学、伦敦帝国理工学院、伦敦玛丽女王大学和伦敦大学学院等都成为了该集群项目的学术合作伙伴，

　　这些政策吸引了不少科技巨头如思科、Facebook、谷歌、英特尔、麦肯锡和微软等都在该区域进行了投资。

　　此后Tech City的发展就进入了快车道，到2011年，约有200家公司入驻该地区。2012年，《连线》杂志更新了这一数字到大约有5000家科技公司。亚马逊欧洲总部大楼就在Shoreditch(Tech City)，在2017年底竣工后，也新增了5000个工作岗位。

　　亚马逊欧洲总部大楼实景，4万平米

　　因为在紧凑的空间内，不同的公司、不同的行业彼此碰撞，行业的交叉融合也在进一步发展，新的多样化商业生态逐渐形成。

　　比如：许多颇具规模的金融服务组织现在已经雇佣了相当数量的技术专家，一些管理咨询公司设立了技术支持部门——“金融技术”(Fintech)行业的公司逐渐崛起伦敦历来被视为金融科技领域的据点，长期排名全球前3位。

　　值得一提的是，金融城也开始为中小企业提供可负担的空间——

　　比如，最新落成的伦敦最高楼：22 Bishopsgate，在第七层楼就提供了整层的共享办公空间，以低廉的价格租给中小企业。而这一措施（提供廉价的共享空间）今后可能会作为金融城办公建筑的强制要求。

　　图片来源：bishopsgate官网

　　咱们再来看伦敦的金丝雀码头。

　　金丝雀码头占地28.7公顷，为英国继伦敦金融城后新兴的中央商务区，其中包括曾为全英第一高楼的加拿大广场一号。

　　金丝雀码头的空间规模占到了伦敦2200万平方米写字楼市场的十分之一，

　　但一直是做为金融城的“外溢空间”——就像夹层债券一样，危机来了，夹层债券是最先受影响。

　　对于“外溢空间”来说，韧性是一个大问题。

　　这次新冠疫情，金丝雀码头碰到了巨大的危机：

　　新冠疫情推动了混合工作模式的兴起与自动化技术的应用，金融机构对空间的需求也在锐减：如巴克莱银行和花旗集团已经将金丝雀码头的两座大楼缩减为一座。还有一些公司，比如汇丰，同样的租赁预算，需要的面积更小了，就直接搬回了更核心的金融城。

　　面临危机，金丝雀码头这一资产的开发、管理、运营商CWG(Canary Wharf Group)的“自救方案”分为3步：

　　1）提升活力

　　其实近年来，金丝雀码头地区经历了显著的变化。

　　商店、酒吧和餐馆的数量是明显增加了，CWG也加大了投资力度，对玻璃和钢构成的塔楼之间区域的景观美化，还新建了一条公共艺术步道的，这条步道据称是伦敦最大的户外公共艺术收藏地。

　　夏季，这里还会举办各种针对家庭的免费活动，包括露天电影放映、音乐和戏剧节。 此外，为了增加该地区的活力，还引入了开放水域游泳、桨板冲浪和卡丁车等活动。

　　但是，这些活动的效果并不尽如人意。

　　原因在于，围绕金丝雀码头车站建造的蜿蜒地下商场空间体验不佳，而且户外空间也相对有限。

　　2）增加住房

　　金丝雀码头虽然四分之三的区域是办公空间，近五分之一设有商店和餐馆，但CWG（金丝雀码头集团）目前还在建设一些住宅楼，其中包括3900套住宅。现在，这里已经有超过3500人居住，而就在三年前，这里还没有居民。

　　其实，这两项举措都是为了提升区域活力。

　　正如Green Street欧洲办公室分析师 Marie Dormeuil所说：

　　“一个地区的活力非常重要，

　　甚至比一栋好建筑所提供的一流设施还要重要。”

　　3）当然，长远的计划是引入新的产业：生命科学产业

　　CWG（金丝雀码头集团）正致力于打造一个主要的生命科学集群，其目标是打造一个能与牛津剑桥生命科学集群齐名的金丝雀生物集群。

　　它已经成功吸引了英国卫生监管机构和Genomics England这样的重要机构。据说目前欧洲最大的商业实验室大楼也正在建设中，其面积达到了750,000平方英尺。开发商希望这座大楼能够吸引小型生物技术公司，期望这些生命健康的专家大佬，以及其背后的机构能够为该地区带来新的活力。

　　回顾不同城市的当下挑战、发展经验，我们可以看到，其实原则都是一致的，提升活力，创新新的发展空间，

　　其关键的问题是：执行团队的组织文化。

　　有人说，culture can eat strategy for breakfast

　　也就是说，文化可以吞噬战略。

　　无论一个计划设计得多么好，如果没有适合的文化，没有合适的制度流程去支撑，那么它最终可能会失败。

　　这也同样适用于城市转型的情况。