79.6万套！法拍房数量再创历史新高，常州......

　　法拍房数量，又爆了！

　　近期，根据网络数据显示，2023年全国法拍房挂拍总量达79.6万套创新高，较上一年增加36.7%。

　　其中，仅住宅2023年挂拍量38.9万套，占总体48.9%，绝对量增加11.7万套，同比2022年增长43.01%。

　　PART 1

　　根据中指研究院监测全国355个城市得出的数据，2023年，各物业类型（含住宅、商业、土地、工厂、车位等）法拍房挂拍量达到79.6万套，同比增长36.7%。

　　其中成交拍品数量14.9万套，较2022年全年增加2.02万套，成交总金额3004.1亿元，基本与上一年持平。

　　从挂拍物业类型来看，住宅、商业占主流，二者法拍套数合计占比超过77%。其中，住宅2023年挂拍量达到了38.9万套，占比48.9%，绝对量增加11.7万套；商业法拍房源挂拍22.4万套，同比增长22.5%。

　　从2020年到2022年，法拍房物业类型中，住宅类增长并不明显，直到2023年，法拍住宅挂拍市场份额明显扩大。

　　这背后既有房企因经营不善导致资产被执行，也有房屋业主无力还贷或债务纠纷导致住房被法拍等因素。

　　与法拍房数量增长相对应的，是银行房地产不良贷款的增加。

　　截至2023年年中，18家重点上市银行对公的房地产业不良贷款余额已达2970亿元，较2022年末增加209亿元。以招商银行为例，截至2023年6月末，房地产行业不良贷款达到196亿，不良率大增至5.52%。

　　PART 2

　　何为法拍房？

　　法拍房即“法院拍卖房产”，是被法院强制执行拍卖的房屋。房子被法拍主要两点原因：贷款断供，借贷担保。

　　每套法拍房背后或许有着不同的故事，但每个故事背后却有着相似的结局——房主资金链断了。

　　说白了就是欠钱还不上，房子就被强制拍卖用来还债。法拍房越多，意味着欠债情况越多。

　　2023年全国挂拍量TOP50城共计挂拍超18万套房，主要城市集中在重庆、成都、郑州、南宁、长沙、广州、惠州、佛山、沈阳、武汉等城市。

　　其中挂牌量最高的城市是重庆，其次是成都。两个城市挂牌量都超过了1万套。

　　不过于此同时，还有一些城市在法拍房的成交率，折价率上也表现出色。

　　如温州的法拍住宅，成交率约60.4%，折价率约95.0%；杭州的法拍住宅，成交率约57.8%，折价率约79.4%；北京的法拍住宅，成交率约51.1%，折价率约83.4%......

　　这些成交率、折价率出色的城市，主要集中在长三角、珠三角，以及一些头部省市地区，居住需求旺盛，购买力强劲。

　　随着法拍房市场的活跃，房价逐渐回归到一个更为稳固和现实的水平，这是市场自我调节、寻找平衡点的过程，有助于构建一个更为健康和可持续的房地产市场环境。

　　PART 3

　　常州法拍房市场的关注度，一直也比较高，甚至经常会出现一些“天价”房源。

　　比如在2023年10月27日，位于武进区西太湖板块的高端改善小区天安别墅，出现了一套热度极高的法拍房源。

　　首先是该套房源起拍价高达2170万，是常州法拍房历史上起拍单价最高的房源。

　　而最终在1.7万多人的围观之下，11位大佬竞拍89轮，最终以3554万元成交，溢价率64%，折合单价约4.35万/㎡。

　　天安别墅是常州的老牌豪宅，最早在2004年就已经首次开盘，项目占地710亩，总计规划372栋独栋别墅，分五期开发建设。

　　整体容积率约0.3，绿化率超65%，一线靠近西太湖的位置，都让天安别墅成为了常州富豪置业的首选之一。

　　且该套法拍房源为整个小区湖心中的孤岛独栋，堪称“墅王”，其稀缺性相比普通独栋更加突出。

　　此外，该套房源最终成交单价4.35万/㎡，单价甚至还略低于小区整体挂牌均价，对于这样的孤品房源也是堪称捡漏的价格。

　　再比如凯纳华侨城二期，此前也有8套法拍房源流入市场，总计价值约3500万，其中最贵的为11层小高层的7层毛坯房源，7幢702室，起拍价537万，总建面约212.6㎡。

　　算下来，这一套毛坯小高层单价约为25267元/㎡。根据安居客数据，目前二期挂牌均价已经达到34510元/㎡，这套房源单价相比挂牌均价便宜了9243元/㎡！

　　PART 4

　　关于买法拍房，捡到“大漏”的新闻还真不少，但对于真想入手的买家而言，一定要做好承担相应风险的准备，不要当“冤大头”。

　　第一，明确产权是否明晰。即房本是否为房主本人，另外房主的继承人家庭共有、夫妻共有能否保障交易的顺利进行。

　　第二，是否有债务问题。如果被拍卖的房屋当初是以民间借贷方式购买，那么买受人有一定概率在竞拍之后遭到其他债权人的追讨，所以在购买之前要了解房屋有没有债务问题。

　　第三，确认房屋有无租赁。根据我国法律规定“买卖不破租赁”，如果竞拍房屋正在租赁中，就算拍到了房子，也无权赶走租客。为了保障及时入住，需要了解房屋租赁情况。

　　第四，是否能顺利落户。目前，法拍房涉及的户口迁出问题不属于法院处理范围，奔着学区购买法拍房的人，一定要在参与竞拍之前了解户口能否迁入的情况，以免影响孩子入学。

　　第五，确认拖欠水电费、物业费金额。通常情况下，拍卖公告会写明被执行人拖欠的水电、物业费由买受人自行承担，在进行法拍房竞拍时，也需要考虑这部分成本。

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