广东
最近深圳市场显然有回暖。
前两天，前海豪宅前海时代三期开盘即售罄，
而本月深圳的二手房成交量，截止到24号已经达到2784套，有望再次冲击3000套。
但是当下市场上最火的房子，不是新房也不是普通二手房，而是大家本以为会一直下跌的学区房。
为了让大家更加详细地了解深圳当下的楼市，我找到了一份乐有家公布的有关深圳学区房的详细数据。
数据显示：
重点学区房的成交量环比涨幅近7成。
根据乐有家研究中心数据，2023年1-11月深圳全市二手住宅过户2.9万套，预计全年过户将在3.3万套左右。
按这个数据环比2022年，上涨34%左右。
也就是说，重点学区楼盘70%的涨幅，远高于全市的涨幅，领跑大市 。
来具体看看数据。
乐有家研究中心数据显示，从各区重点学区2023年的成交量来看：
福田成交量第一，宝安和罗湖排名二三。
图源：乐有家
简单分析一下这个数据：
1.福田和罗湖是老牌名校聚集地，优质教育资源丰富，为了学位买学区房的不胜枚举，成交量高属于情理之中。
2.宝安是近几年学区房的后起之秀，近几年的发展最快，人口数量也很大，学校成长的也很快。
宝安中学位居深圳十大名校，成交量也处于高位。
3.龙岗也有一部分名校，比如龙中的深中龙初、比如大运的深外龙，而且有名校的位置还都是核心的居住区，居住人口数量很大。
所以龙岗排名第四，一点也不奇怪。
图源： 乐有家
价格方面。
当前各区重点学区楼盘价格对比最高点时期的2021年，跌幅都在20%以上。 整体回到了 2019-2020 年的水平。
与5年前比，反而是西部比东部要“抗跌”一些。
这多少和大家印象中的西部跌得多、东部跌得少的刻板印象有点不一样。
身处东部的龙岗罗湖学区房的跌幅反而很大；
南山、宝安及 龙华的价格跌幅则很少，均价还未完全回到2019年。
其实当下很多板块、小区的价格都和大伙预想的完全不一样。
你以为西部的房子都在大跌，其实西部还有不少小区的价格非常坚挺。
说白了其实就是大家不了解市场价格，对市场的判断出了偏差。
我们最近整理了深圳各个区域以及板块的房价数据，能够帮助大家了解最新的市场状况。
详细的市场价格数据，我们准备在本周的闭门直播中展示给大家，想要了解的朋友可以扫码来听闭门直播。
具体来看 看深圳第一梯队的学区房。
第一梯队的学区房主要集中为六大名校片区：
福田的百花片区
福田香蜜湖片区
罗湖深中周边（深圳中学初中部）
南山南二外周边（南山第二外国语海德学校）
宝安宝中周边（宝安中学初部）
龙华深高北周边（深圳市高级中学北校区）
图源：乐有家
名校片区在 2022年过户成交量跌 至谷底后，2023年有所反弹复苏，成交量环比上涨77%。
这个涨幅不仅超越全市成交量涨幅，还超过了各区重点学区的涨幅。
可见市场回暖时，名校资源能支撑楼盘行情跑在大势前面。
成交价来看，2019-2021年持续上涨，2022年开始下滑，2023年价格对比最高点跌幅24%，比起大趋势来说跌幅面窄一些。
图源：乐有家
从房价层面看，深圳六大名校片区分为3个梯队：
第一梯队：南二外海德学校周边、福田香蜜湖片区，2023年四季度成交均价约10-15万元/㎡。
第二梯队：福田百花、龙华深高北，最高价格在10万/㎡以上，个别房源8-9万远/㎡可入手。
第三梯队：罗湖深中、宝安宝中，房源价格不高在6-9万元/㎡之间，上车门槛较低。
上述这六个名校片区，我们可以简单的做一个分类。
第一梯队的南二外以及福田香蜜湖片区是既有居住价值又有学区价值；
百花以及深中的学区房只有学区价值但是没有居住价值；
宝安宝中学区房以及龙华深高北，学区价值相对逊色，但是居住价值不弱。
真正最值得入手的学区房肯定是南二外以及香蜜湖的学区房。
很多深圳的朋友脑子里的刻板印象可能还觉得罗湖福田的那些老破小学区房值得入手。
但未来深圳的楼市将会是一个越来越注重居住的市场。
没有居住价值的房子，甭管是学区房还是正常住宅，都会逐渐失去市场青睐。
当下深圳学区房中的笋盘不少，但是当下各个区真正有价值的学区房楼盘有哪些呢？
我们会在最近的闭门直播中详细给大家整理和分析。
关注学区房又不想被坑的朋友，可以扫码来听我们最新的闭门直播。
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