新规！广州危破房改造项目，可按要求增加套内面积！

1月25日，广州市住房和城乡建设局公开征求《广州市城镇危破房改造实施办法》公众意见。

广州市城镇危破房改造实施办法

（征求意见稿）

为推进我市城镇危破房改造工作，消除房屋安全隐患，保障人民生命财产安全，改善人民群众居住条件，完善配套功能，切实解决民生问题，根据《广州市城乡规划条例》《广州市城乡规划技术规定》《广州市房屋使用安全管理规定》《广州市城市更新办法》等文件规定，结合我市实际，制定本办法。

一、 适用范围

本办法适用于广州市行政区域范围内国有土地上危破房改造工程。（不含救灾和非人员密集场所的临时性建筑）。

砖木结构房屋、经备案的房屋使用安全鉴定单位根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ 125-2016）鉴定危险等级为B级、C级和D级，或根据《房屋完损等级评定标准（试行）》（城住字〔1984〕第678号》鉴定为一般损坏房、严重损坏房、危险房的房屋适用本办法。

涉及不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑、革命遗存、古树名木及其后续资源、非物质文化遗产、传统地名、工业遗产等法律、法规规定的保护对象及预先保护对象或位于历史文化名镇、历史文化名村、历史文化街区、历史风貌区、传统村落、历史名园、特色风貌林荫路、军事保护区以及宗教活动场所内的危破房改造还应按相关法律、法规、规章和保护规划执行。

对纳入土地储备计划、征收计划的国有土地上危破房屋，按照我市国有土地上房屋征收与补偿有关规定执行，不适用本办法。

二、 基本原则

危破房改造工作应当遵循“尊重历史、实事求是、多措并举、分类实施、因地制宜、绿色安全、优化简化”的原则。

三、基本要求

为改善人民群众居住条件，完善功能配套，危破房屋可按不增加户数、不改变原规划用途、不扩大原建筑基底、不改变四至关系（“四不”）的标准进行改造提升，与周边环境相协调，并鼓励与周围相邻建筑开展连片集中改造，完善配套设施，优化使用功能和空间布局，提升居住环境与品质。

四、改造模式

（一）单独改造

单独改造是指对不具备成片改造条件的单幢危破房屋、单个老旧小区或小范围集中连片的城镇危破房屋，砖木结构、鉴定为B级或一般损坏房按照“愿改则改”原则，鉴定为C、D级或严重损坏房、危险房按照“应改尽改”原则，在符合规划用途管控和风貌保护要求，且周边条件允许的情况下，视条件采取维修加固、拆除翻建等方式实现解危目的，推动建筑绿色化改造，提升居住环境与品质的自主改造活动。

1.维修加固。是指在不影响房屋结构安全前提下，通过局部拆换（或加固）建筑组成部分、完善使用功能和配套设施、强化安全防护措施等方式予以改造；

2.拆除翻建。是对建筑结构差、安全隐患大、使用年限久且已无修缮价值的危破房屋，采取拆除翻建的方式予以改造，并优化相关使用功能和配套设施。

其中，危破房鉴定为B级或一般损坏房的，原则上采取维修加固的方式实施改造。

（二）成片改造

成片改造是指根据我市城市更新相关政策统筹划定的城镇区域内的更新片区的成片连片危破房改造，按照我市旧城镇更新改造规定推进实施成片改造提升，提升城市品质及改善人居环境的改造活动。

五、资金筹措

城镇危破房改造项目由房屋使用安全责任人自主筹资实施，也可依法引入市场主体合作改造实施。其中，政府公房改造资金根据我市国有资产管理规定，分别纳入市、区有关业务主管部门预算统筹解决。

六、政策支持

（一）支持改善居住条件

城镇危破房改造项目，可依程序报批后适度改善原有居民的居住条件，并按如下原则控制套内增加的面积。

1.对于非成套住宅进行成套化改造，在确保安全的前提下，套内可完善厨房、卫生间等必备设施功能，具体使用面积厨房约4平方米，卫生间约3平方米。

2.对于成套住宅，应尽量在原有套内建筑面积的基础上通过内部调整进行优化，原则上原建筑面积大于70平方米的套型不再增加套内建筑面积，原建筑面积小于70平方米的套型，且原厨房、卫生间面积小于《住宅设计规范》(GB50096-2011)最低标准的，可以按厨房约4平方米，卫生间约3平方米适当增加使用面积。

（二）优化规划办理条件

采取拆除翻建的危破房改造项目，受各种客观历史条件限制，满足现行相关建筑设计技术标准确有困难的，在保障公共利益，妥善考虑相邻关系人利益的前提下，间距、建筑退让、绿化等指标和要求可按不低于现状水平控制，但应综合运用新技术、新设备、新材料、加强性管理等保障措施提高结构、消防安全水平。

（三）分类实施消防管理

危破房改造项目按《广东省住房和城乡建设厅关于调整房屋建筑和市政基础设施工程施工许可证办理限额的通知》属于限额以上非特殊建设工程的，项目竣工验收合格后，项目建设单位依法报区住房城乡建设行政主管部门备案抽查，无需办理建设工程消防审查意见。

危破房改造项目属于限额以下小型非特殊工程且属于我市其他建设工程分类管理目录清单内一般项目的，可采用告知承诺制的方式申请备案，消防设计审查验收主管部门依据承诺书出具备案凭证。对告知承诺制的项目，各职能部门要加强事中事后监管。该工程的建设、设计、施工、工程监理、技术服务等单位及其从业人员按照《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》（中华人民共和国住房和城乡建设部令第58号）第八条及其它法律法规规定依法承担相应责任。

改造工程原则上应按现行国家工程建设消防技术标准进行设计。若受各种客观历史条件限制，建筑防火间距和消防车道、消防救援场地设置等难以满足现行国家工程建设消防技术标准的，可维持现状或执行原消防技术标准，但应根据实际情况，采取提高建筑外围护结构防火性能、增设室外消火栓以及加强后期使用管理等加强性措施。

（四）妥善处理历史遗留问题

对用地手续不全的危破房改造项目，区政府应首先组织认定排除违法建设，按照尊重历史、尊重现状原则，在权属无争议前提下，可先行办理审批手续，实施改造。

七、改造程序

（一）明确项目建设单位

项目建设单位原则上为《广州市房屋使用安全管理规定》（广州市人民政府令第164号）规定的房屋使用安全责任人。单独改造但房屋使用安全责任人系多人或涉及两个及以上危破房小规模联合改造的，由房屋使用安全责任人协商一致确定项目建设单位或依法委托第三方负责具体改造实施。

采取成片改造的，房屋使用安全责任人应按《中华人民共和国民法典》规定依法履行改造意愿、改造方案等共同决定事项的表决程序，并依法依规委托相应资质专业机构作为项目建设单位。

由项目建设单位或其委托的实施主体代表房屋使用安全责任人开展意愿征求、改造项目设计方案编制、报建报批、工程建设（工程设计）等具体工作。

（二）开展现状测绘

危破房屋申请改造前，项目建设单位应委托具有相应资质的机构开展房屋现状测绘工作，明确房屋现状基底面积、建筑面积、建筑层数、建筑高度及四至界址等，并出具房屋测绘报告，作为后续编制改造设计方案和办理相关手续的审查依据。

（三）编制设计方案

项目建设单位应当委托有资质的设计单位依据现状测绘结果编制危破房改造项目设计方案。

设计方案应包括现状建筑情况说明（含现状照片）、节能专篇、建筑设计方案图及施工图。进行拆除翻建的，还需包括房屋翻建前现状图以及翻建后的设计对比图(平、立、剖面图)，翻建前现状照片以及翻建后的效果图对比。方案的消防、结构、规划等相关技术指标应不低于原房屋建成时标准，满足结构、消防安全需要，符合建筑风貌管理要求，达到施工图纸深度。

(四)办理报建手续

1.单独改造的危破房项目持改造申请书、改造设计方案、不动产权属证明、房地产现状图、房屋安全鉴定报告（涉及结构改变、消防系统改造的项目还需提供第三方审图机构出具的审图合格书）等材料按以下程序办理相关报建手续：

（1）对维修加固项目，不增加建筑面积、建筑高度、建筑层数且不涉及修改外立面、建筑结构和变更规划用途的，项目建设单位持申请材料直接到所属街道（镇）办理“开工信息录入”手续后即可组织实施，无需办理规划手续。项目完工后由项目建设单位自行完成验收。

其中，维修加固项目达到限额以上工程的，项目建设单位持申请材料到区建设主管部门依法办理建筑工程施工许可证。

（2）对拆除翻建项目，由区住房城乡建设行政主管部门牵头受理改造申请，并组织区规划和自然资源部门、属地街道（镇）等相关单位进行联合会审。经审查通过的，区规划和自然资源部门应当会同项目属地街道（镇），将设计方案在改造现场公示（公示时间不小于15日）。公示期满无异议、异议不成立或异议已妥善处理的，其中达到限额以上工程的拆除翻建项目，区规划和自然资源、建设主管部门依法核发建设工程规划许可证、施工许可证；属于限额以下小型工程的拆除翻建项目，区规划和自然资源主管部门依法核发建设工程规划许可证后，建设单位到所属街道（镇）办理“开工信息录入”手续。

（3）危破房改造项目地上建筑规模增量原则上不超过30%。超过30%的，改造项目设计方案还需经区政府审定后报市规划和自然资源行政主管部门会同市住房城乡建设行政主管部门审定。

增加的建筑面积须按本市出让金计收规则补缴土地出让金后，办理不动产登记。

（4）各区政府可在本办法基础上，参照优化营商环境政策要求，结合实际进一步明确和优化单独改造危破房项目审批程序，简化审批前置要件，压缩审批时间。

2.成片改造项目依照我市旧城镇更新改造程序按规定办理相关手续。

（五）组织实施

危破房改造项目依法完成相关建设手续办理后，依据经批准的项目设计方案实施改造。工程完工后，项目建设单位应当按规定办理竣工验收，验收合格方可交付使用。

八、监督管理

按照属地管理责任，各区人民政府和规划、建设、城管执法等部门应按照“谁主管，谁负责”原则，建立联合监管与执法衔接机制，落实全过程监管，加强日常巡查工作，依法拆除存在重大安全隐患的违法危破房，制止和查处改造过程中违法建设行为，确保公共安全。街（镇）应做好相关工程质量安全管理工作。房屋使用安全责任人应当定期检查、维修房屋，及时消除房屋安全隐患，配合各级政府、有关部门等做好房屋使用安全普查、巡查和应急抢险等活动。

九、组织保障

（一）建立工作协调机制

建立城镇危破房改造的统筹协调机制，指导、监督项目实施，及时研究、协调解决项目重大难题，明确各有关部门、单位责任分工，形成工作合力，共同破解难题，指导开展危破房屋维修加固及拆除翻建工作，确保改造项目顺利推进，取得预期效果。

（二）明确职责分工

市住房城乡建设行政主管部门负责本市范围内危破房改造综合协调及相应建设管理工作。

各区人民政府应组织协调有关部门做好辖区范围内的危破房改造、房屋使用安全监督及管理工作。

区住房城乡建设行政主管部门负责统筹辖区范围内的危破房普查、督促治理和指导项目建设单位组织实施改造，指导属地镇街对限额以下项目进行方案审查和备案，对无主危破房实施代管并治理，承担建设工程的消防设计审查、验收、备案和抽查工作，并负责达到施工许可证办理限额的危破房工程建设审批及施工质量安全监督工作。

区规划和自然资源行政主管部门负责管理辖区范围内危破房改造工程规划管理工作，依职责核发建设工程规划许可证。

区发改、城管、财政、环保、水务等相关部门依职能配合和指导辖区范围内危破房改造实施的相关工作。

镇人民政府、街道办事处应当协助上级人民政府和有关部门开展危破房普查，依法拆除存在重大安全隐患的违法危破房，依法制止和查处改造过程中违法建设行为，承担辖区范围内危破房督促治理以及应急抢险的具体组织实施，并负责办理未达到施工许可证办理限额的房屋建筑工程的开工建设信息录入手续及工程质量安全管理等工作。

（三）强化宣传引导

充分利用传统媒体和新媒体广泛宣传城镇危破房改造的相关法律、法规和政策，主动、及时回应群众关注的热点问题，在取得群众理解和支持的同时，增强群众自原、自主、自觉参与的意识，促进群众从“要我改”向“我要改”转变。

十、其他

本办法自X年X月X日起施行，有效期3年。

--THE END--

本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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