东二环、鼓楼、金山，降价百万，二手同样难卖？

年底继续二手房的素材，选取一些部分楼盘的二手挂牌里面价格低于均价，但是依然没有成交的案例，看看市场的残酷。

当然为了更好的体现，选取这几年房价坚挺的板块，或者部分次新等。

鼓楼溢价被打破

融信澜郡：中层精装，120平，挂牌单价4.1W，总价499W。

走势：2023年8月开始降价，从最早640W挂牌，一路降价到499W，降价141W。

分析：对于这个划片怡山小，过渡杨桥中的鼓楼次新，前2年依靠这个过渡，房价做到上涨。

从历史成交来看，这个120平房源，2022年成交单价4.7W，2023年成交4.59W。

通过数据对比，可以发现目前这套挂牌，对比这2年成交，已经下跌4-6K，不过依然没有成交。

通过挂牌走势也可以发现，当初业主溢价过高，经过不到半年时间的市场考验，可能才会明白，半年前和半年后，市场已经完全不同。

对于这个项目的下跌，原因很多，除了楼市下行外，整个溢价逻辑也存在疑问。

对于澜郡，分成ABC三个区，其中C区是安置房。

对于商品房的两个区，面积段相对更广，有两栋主打刚需70左右的产品，剩余楼栋以端头120、160，中户110复式，澜郡的户型更一般，除了160平的做到方正通透四房布局外，其他的都存在得房率偏低，不通透等。

放在目前的市场来说，这个项目只能说是门槛不高的刚改盘，户型还很一般，周边配套，除了华润商圈外，也看不到其他过硬的点。

最大的优势，就是依靠鼓楼断供，成为最大的溢价卖点。

如今，鼓台开启供应，新盘的户型得房率布局，完全不是一个级别，门槛也无法匹敌，当初的高价面对新盘的冲击，下行也就变得情理之中。

新盘二手降价不及时

则徐道壹号A区：中层简装，130平，挂牌单价3.16W，总价412W。

走势：2023年5月开始降价，从最早480W挂牌，一路降价到412W，降价68W。

分析：对于这个三叉街的次新改善盘，虽然目前南二环板块楼市低迷，不过项目交房后的二手表现并不算差，A区作为纯商改善，非低层房源，挂牌都在3W以上，大部分在3.5W左右。

可以说相比于目前在售新盘的价格，高出不少。

从成交案例来看，2023年，幸福里成交2套，其中一套高层，131平米，3.2W。

虽然对比当初开盘价，做不到跑赢利率，但是至少没有出现大幅亏损等情况，算是这2年新盘里面，表现不错的一个。

从目前这套单价最低的挂牌来看，虽然低于同楼盘其他房源，降价力度也够大，不过依然未成交，同样说明板块有点难。

对于则徐道壹号，目前最容易对比就是在售的建总江南尚璟，这个主打洋房的改善盘，最大优势就是户型布局和得房率。

这点也是则徐道最大的劣势，当然区位来看，则徐道更有优势，不过目前对比新盘，存在价格差，板块改善客源，溢价买入二手的情况，可能并不大。

榕心映月：中层毛坯，126平，挂牌单价3.47W，总价439W。

走势：2023年5月开始降价，从最早490W挂牌，一路降价到439W，降价51W。

分析：这个金山的网红盘，同样是依靠划片优势做溢价，交房后二手表现尚可，不过依然低于之前的预期。

这套中层的房源，挂牌半年以上，一路降价，无法成交。

按目前成交数据来看，这套房源还要降。

从历史成交来看，这个网红盘，也开始降价：

最早交房的时候，低楼层成交达到3.32W，后来中楼层3.43W，近期高楼层3.29W。

虽然看上去价格波动不大，但是这里涉及到楼层的差异。

相当于年初和年尾，更低的价格，可以从低楼层买到高楼层。

实际的价格最少下跌2K以上。

对于这个网红盘，挂牌房源一直不低，即便成交不少，但是出货量还是很大，加上未满二的额外支出，连廊高层居住的不便，社区狭长，两边马路的噪音等。

比如上面这套126平，目前新盘市场，这个面积段，已经可以选择一梯一户，户型布局得房率都远强于该盘。

总价超过400W，买一个刚需盘的连廊端头，仅仅为了一个新建小学，对口金山中，今年金山中中考数据还出现了下滑，周边金山小学区房也大面积房价下跌。

可以说一系列的背景下，整体溢价后的吸引力并不高，此时再去对比还未交房前，给出划片那时，部分挂牌到4W的局面。

可以说1年时间，也是天差地别。

东二环核心盘同样跌

融侨悦城：中层复式精装，109平，挂牌单价3.73W，总价410W。

走势：2022年6月开始降价，从最早500W挂牌，一路降价到410W，降价90W。

泰禾金尊府：高层精装，73平，挂牌单价3.41W，总价249W。

走势：2023年12月挂牌，降价116W，可能当初的挂牌也是随便乱挂。

融信后海：中层精装，88平，挂牌单价3.35W，总价298W。

走势：2023年7月开始降价，从最早350W挂牌，一路降价到298W，降价52W。

分析：对于东二环泰禾商圈的次新房，一直以来都是这几年楼市的传奇，对比当初开盘价，涨幅领跑全福州。

巅峰期，这三个楼盘，成交都突破4W。

今年，周边的保利香槟，香开新城，出现部分小户型大幅度下跌的情况。

如今查看二手挂牌，这些房源也都出现不同程度的挂牌降价，不过依然还未成交。

对比历史成交数据来看：

目前这套复式挂牌，对比前2年，4.5W左右的成交，已经下跌8K左右，后续真正的成交数据，可能更低。

目前金尊府的小户型挂牌，对比历史成交3.8W左右，下跌4K，成交房源，部分还是低楼层，目前挂牌是高楼层，实际差价更大。

当然对于东二环这些次新，部分出现较高溢价，还有一点在于，存在额外的户型面积赠送。

从楼盘属性来说，清一色都是非改善盘，甚至部分可以说是较刚需的项目。

只不过这里的房价，在前2年突破4W，让很多人误以为这里是改善盘，实际很多房源都是刚需户型。

这也导致很多人无法理解，这些高溢价刚需户型，到底为何有这种魔力。

如今回首来看，整个板块的刚需户型，都出现了一定幅度下滑，目前不管哪个楼盘，3.5W已经是天花板。

这里面原因很多，楼市下行，除此之外，就是晋三中数据偏差，榕博小要求提前三年落户。

虽然六年一学位，会拉长住房持有周期，但是非头部学区房的三年政策，是更加致命打击。

很多购房者，可能并非意向买学区，但是可能会面临无法入读的问题，导致成交走低。

这样的数据表现，也让整个东区的购房者，心里应该又一个底牌，差不多的户型下，什么样的单价才值得购买？

盘点总结

对于上面这些房源，在以往都算是这几年楼市，非常坚挺的项目，部分甚至出现了房价上涨等情况。

从如今二手挂牌的表现来看，部分有意向出售的房源，对比挂牌价都出现50-100W降价。

不过即便如此，依然还未成交。

对比前2年的成交价，同样出现不小程度的下滑。

这里面楼市下行是主要原因，但是每个项目还有其他因素影响。

相关板块的购房者，可以更加关注，挖掘背后原因。

2023年，高新区的崩盘是典型，2024年，是否还有下一个？

热点板块，热点楼盘，价格更要多注意！