2024年，南京新房市场怎么走？

来源|启明星楼市（ID：zznjw025）

作者|住小星

图片来源|受访者供图

江核研创园仁恒城市星皓首开去化85成、城南软件谷保利荷雨瑧悦首开劲销2亿、纯新盘嘉和华府盛大公开，让2024年开年沉寂了大半个月的南京楼市迎来一波热度。

2024年新年第一个月已近尾声，往年的这个时候，正是年底置业热潮，年前住新家、返乡置业等都是年前楼市的热门话题。今年开年的第一个月，上半场比较冷清，下半场市场热度渐渐好转。

结合去年南京新房市场的表现来看，年前的这波表现倒也是在意料之中。回看过去，展望未来，2024年，南京楼市的新房市场会怎么走呢？

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2023年新房先扬后抑，2024年后市场值得期待

在2023年全年中，开年市场热度很高，疫情结束后，买房人情绪很高，迎来一波购房需求高峰。

2023年南京全市住宅月度供求量价走势：一季度小阳春成交200万方，丹若园以14.8%的综合中签率收官、保利六子连发展现央企实力，市场购房需求提升明显 ； 二季度成交166万方，各项政策利好一定程度刺激了楼市，也使得买房人的 观望情绪加剧； 三季度成交97万方，8、9月新政频出，限购取消、购新房补贴等，政策刺激性效果不明显； 四季度迎来年终冲刺，共成交141万方，主要是以价换量、补贴到期、集中签约等因素影响。

总体而言，上半年短暂的“小阳春”后市场继续进入平淡期，下半年发布“宁八条”、新房补贴以及全面放开限购，在购房政策上迎来2014年以来最宽松的时候，但居民对未来预期不明、信心不足，仍旧持观望态度，政策未取得显著效果。

再来看2024年，开年市场方面前半个月没有过热的表现，只有少数优质项目关注度比较高，开发商积极性也不明显，年前入市的项目较少。

截至目前仅12个项目领销许入市，总计1713套房源，主要集中在本月的中下旬。从入市项目的分布上来看，主城区热度较高的板块上市较少，目前仅有雨核、软件谷、南部新城板块有项目在年前入市。

目前入市的项目中，仁恒城市星皓和保利荷雨瑧悦的表现较好，品质房企的市场认可度仍旧很高。仁恒城市星皓是开年首个摇号的项目，综合中签率约52%，上周末已开盘，首开去化85成！

保利荷雨瑧悦也在上周末迎来开盘，首开劲销2个亿，再现“保利式热度”！

2024年的第一个月还剩一周，从前三周的认购与成交量来看，从第二周开始，认购与成交都呈上升趋势。

（数据来源于南京网上房地产）

虽然今年开年的整体热度稍逊于去年，但上周末两个纯新盘的热销，在开年表现平静的楼市，无疑是炸场的存在。在地产深度调整期，可靠信任的房企、物超所值的产品，仍然是王炸。

从目前来看，预计春节前新房市场不再有现象级的项目入市，表现大概会趋于平静，但节后的市场表现还是很值得期待的。

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楼市分化继续存在，市场需求差异明显

2023年也是楼市分化加剧的一年，板块之间、产品之间、购房群体之间都存在分化加剧的现象。

板块：南京楼市的各板块之间差异化比较大，以河西、南部新城等为代表的高改板块和以江宁、板桥等为代表的刚需板块，都有其客户基础。

通过对比南京楼市各板块近两年供求量价，城南、江宁、江北为成交主力，城中、河西为价格高地，各板块之间分化比较明显。同比2022年，仅六合、溧水成交量上升，城中、城东、河西、仙林板块，均价均有所上涨，其余板块价格下跌。

产品：2023年是南京楼市豪宅产品全面爆发的一年，众多高端项目入场，顶豪项目的配置越来越高端，产品打造极致化。在当下的豪宅市场，产品力是唯一筹码。

全年比较有代表性的作品有中宁府、天琴华樟、颐和天晟府、伟星长江之歌、金基瞻月府，主要分布在头部改善板块中，以河西为最。其中中宁府入市最早，抢占一波上半年的市场先机，后续几个项目则在竞争中内卷越发加剧。

在市场迭代下，各家房企产品不断推陈出新，在品质上卷出天际，外立面、社区设计、会所等各个方面齐下功夫，户型也更具创新性，注重资源最大化，从公区到室内，都给了买房人眼前一亮的感觉。

展望2024年，豪宅市场将更有看点。去年拍出的几幅优质地块市场关注度都很高，当然还是主要集中在河西。可以预见，新的一年，高端市场仍旧很卷。公开时的设计亮点，到了交付的时候大概率会被新的设计超越。

2024年南京楼市预计最具关注度的豪宅：

在豪宅的市场里，会所、架空层、下沉式庭院已成标配。据了解，河西中绿城华发G55地块部分产品将打造端厅+挑高跃厅，河西南中海G53地块将打造6.6米挑高大平层，2024的豪宅市场注定争奇斗艳！

购房群体：购房群体中，分化也很明显，形成高端改善和刚需首置的两极分化。

高端改善项目客户购买力依然强劲，他们注重居住体验、注重圈层，在地段、社区打造、户型设计等方面都比较挑剔，主要关注160-350㎡的大户型，偏好大平层、洋房、叠墅等豪宅产品，优中选优，愿意为品质、圈层买单，价格不是最重要的考虑因素。

简言之：不差钱，只要好的。

刚需客户一般为首套置业群体，对地段、品质等虽然也有一定要求，但价格是其首要考虑因素，会多方对比考虑性价比。这类群体主要关注的是建面约80-110㎡产品，一般为两室、三室，精打细算，面积够住就行，价格主要集中在150-350万，心理上观望、对比较多，出手非常谨慎小心。

展望2024年，购房群体的分化预计会继续存在。高改群体仍旧追求品质、圈层；刚需也更关注房子的性价比。

从2023年的土拍成交看，今年高改市场整体可控，河西、江心洲、南部新城、鼓楼滨江等头部板块出让地块仅十多幅，市场存量不会很高；刚需市场存量不容乐观，江宁、江北、城南城北部分刚需板块在土地市场上都很活跃，去年也有不少新地块入市，刚需市场的竞争会进一步加剧。

总体而言，2024年，南京的新房存量能够满足买房人挑挑选选的心理，同时政策上也比较宽松，购房成本相对前几年来说有所减轻，对于有居住需求的买房人来说仍然是出手的好时机。

新房、二手房价格的下滑，一定程度上影响了楼市情绪，但经过了暴涨后的楼市，“挤泡沫”阶段是难免的，面对未来不必过分担忧。

看待楼市时，需要保持情绪稳定。价格要稳，情绪也要稳。

政策层面看，现在是2014年以来最为宽松的时候，且央行近日官宣降准，房贷利率还有下降的可能，买房人的成本将进一步减轻；

在近日的国新办发布会上，金融监督管理总局也宣布：将支持各地城市市政府和住建部门因城施策，进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策；

近日住建部召开的城市房地产融资协调机制部署会上，也表明要充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。

新房市场看，目前仍活跃在市场上的开发商基本都是安全性更高的优质房企，开年仁恒、保利、奥体建设等品牌房企带来的市场热度，一定程度上提振了市场信心。

未来仍旧是以高改和刚需购房群体为主，豪宅市场和刚需市场存量也都很大，供应端大于需求端。房企竞争加剧，恰恰是于购房者有利的，从“不担心卖不出去”到“要以质取胜，赢取买房人的心”，楼市品质向好，对市场形成良性竞争、良性循环大有助益，让房子真正回归居住本质。

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