杨宽：写字楼资产经营管理的内核和外核

2023年12月28日－29日，中国写字楼产业园发展论坛第二十届年会在北京富力万丽酒店举办。年会由北京市投资促进服务中心、北京商务中心区管理委员会、全联房地产商会指导，全联房地产商会写字楼分会、首都会展（集团）有限公司、房讯网FUNXUN联合主办。

在"解构：写字楼的运营管理与资产管理"为主题的圆桌对话环节，特邀戴德梁行中国资本市场总经理刘兵担任主持，国贸物业酒店管理有限公司总经理魏凯、北京中海地产商业管理公司副总经理张存理、大家保险大家置业副总经理杨宽、京印国际中心总经理王荣芳展开了思想的交流与碰撞，通过对写字楼运营管理与资产管理的讨论交流，来找寻出行业在过去一年的新模式、新玩法、新案例。

以下是全联房地产商会写字楼分会副会长、大家保险大家置业副总经理杨宽先生在圆桌对话环节的发言实录：

大家都知道今年市场不好，但是大家肯定注意到了，今年商业地产主要的买家应该是保险资金为主。大家保险在整个2023年运营得比较好的产业园区、商场，还有一些商办综合体、办公楼、工业物流，还是有十几个项目的投资。

大家保险是2019年重新挂牌成立的，它承接了原来安邦保险的相当比例的业务，目前资产规模大概在1.2万亿人民币。今年最新的财年的保费收入大概在1000到1500亿的当量。大家置业实际上是在大家保险的一级架构的大家投控平台。除了三大保险公司之外，大家保险集团还有资产管理公司、大家投控和建投，建投就是单一地做养老社区，品牌是大家的家，现在全国有三个社区已经开放，友谊社区、朝阳社区、阜外社区。大家投控统筹下大家置业，我们所承载的是保险资金的另类投资，包括了不动产的投资、基础设施类投资、股权投资，投资的主要职能在大家投控。原来安邦留下来的在北京CBD的核心的三块土地资产，Z5、Z9、Z7。还有深圳的后海，目前深圳和福田区最成熟的两个片区之一，在深圳后海有两个地块，其中包含了一座接近300米超高层的写字楼。包括其他的苏州、成都、温州、沈阳，几百万平米的规模，都是超高层的写字楼物业。这些的开发建设、持有经营和大宗处置，都是在大家置业平台里面，也都是我来分管的主要工作。

倒过来说，大家保险在另类方面，尤其在另类的不动产领域投资的方向，因为保险资金肯定不能碰住宅相关的投资，就是运营状态良好的、有稳定的还不错的收益水平的项目，商场也好，办公楼也好，运营的园区也好，长租公寓也好，工业物流也好，经营型的资产，大家保险的资金都是有兴趣的。因为整个市场变化，所以在当前我们可能更多的偏重于长租公寓和工业物流地产和一些特色产业园区的机会，目前确实写字楼和商业市场的机会不好。

回归到我现在手上的这些项目，像CBD的三块地，每一个项目可能都是在15、16万平米左右地上面积。深圳项目大概也是这个当量，270米的主楼也是12万平米，都处在前期。我理解写字楼类的资产经营管理，首先应该把它分成前期和运营期。前期我觉得更多的可能是因为一个项目的周期比较长，我们要从拿地、从原始的设计启动、定位启动，到整个漫长的建设过程，因为我们都是超高层，要不断地去修正、不断地去确认市场新的变化、用户新的变化，然后在交付之前、在投入运营之前尽可能地去以客户的思维和视角，最新的这些变化，要尽可能再去做一些补足和补充。因为大家置业都会把基本的得分得到，写字楼常规的硬件、常规的服务都会做得很好，可能就是最后的10%、20%，像魏总说的国贸，现在是马太效应，2023年更好。但是我们去探究它背后，可能它就有很多细节确实做得比区域内的其他楼盘要好。

第二，谈一个心态问题。说实话，包括今天一些交流的时候，大家现在都没信心，都在抱怨环境的问题，但是我觉得现在提出房地产要建立新模式，其实这里面包含商业地产，我其实过去20多年的从业经验，可能住宅地产接触得更多一些，但是我们应该对商业地产的认识也尽快扭转过来。那个追求规模和比较顺境的时代确实阶段性地过去了，但是我们自己可能确实从心态上没有做好准备，我们更多的还是在一些客观方面去给自己找一些借口，找一些理由。但是在主观方面，我们可能没有那个心情或者没有那个心态再去做很多扎实的同理心于客户端的一些很细腻的产品或者服务方面的事情。所以我觉得第二点心态，我跟大家一块共勉，我们一块去调整。相信有好的心态，才可能有好的工作方式，才可能有好的对于产品、对于服务的一些新的想法、创意、创新。

最后一点，合作体系。我今天来参加这个活动，我是觉得对于整个像保险资金在写字楼、在商业地产会有很多资产沉淀，我们力求建立非常好的合作体系。像今天的论坛也是一样，所以我们需要行业多交流、多互动、多沟通，然后偶然的信息交互可能变成了一个必然的生意。其实平常我们很目的性强的去谈合作、去谈生意，未必比这样行业交流的时候不自然地带出来的信息成功率更高。所以我觉得这种合作体系的建立，包括保险资金，我们大家保险集团的特点，本身存量项目就很多，另外投控承载的投资、保险资金，拿出10个点就150亿，每年肯定至少是百亿级以上当量的投资，而且这个是保险公司的自有资金。如果我们做得好的时候，我们甚至会有加倍的三方资金进来。可想而知，以后我在投控体系里置业的整个经营管理，我们压力很大。所以，我们必须要有一个大家保险的资产管理的内核和外部的生态合作体系。当然这需要过程，需要像房讯网和商会合作的机构伙伴，也需要很多独立的合作伙伴，这样我觉得可能能把这个事业慢慢做得越来越好。

来 源：房讯网