最高院：涉及房产的强制执行6个裁判规则

来源：民法典之家 建领城达

一、预查封与正式查封效力相同，预查封后签订房屋买卖合同亦不能排除执行

裁判要旨：预查封与正式查封效力相同，执行标的“被人民法院查封”应理解为既包括正式查封亦包括预查封；《执行异议和复议规定》第29条（及第28条等）规定既适用正式查封的情形，亦适用预查封的情形；标的物被查封后，非经法院允许不得对其进行毁损变动、设定权利负担等有违查封目的的处分行为。

最高人民法院联合相关中央国家机关发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第18条规定，预查封的效力等同于正式查封。因此，无论预查封与正式查封在具体实施阶段系采取何种形式实现，两者在限制标的物转让的法律效力上是相同的，即执行标的一旦被人民法院查封（包括预查封、正式查封），非经人民法院允许，任何人不得对其进行毁损变动、设定权利负担等有违查封目的的处分行为。

参考案例：肖鸣、重庆建工集团股份有限公司等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书，（2021）最高法民终1298号

二、施工方以冲抵工程款的方式购买的房屋系工程款债权的物化载体，可排除强制执行

裁判要旨：承包人享有的建设工程价款优先受偿权系法定权利,承包人行使优先受偿权的形式包括且不限于通知、协商、诉讼、仲裁等方式,承包人在除斥期间内以上述形式主张过建设工程价款优先受偿权的,应当认定其主张未超过优先受偿权行使的法定期限。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定,在发包人逾期不支付工程价款的情形下,承包人既可以通过法院拍卖程序就建设工程拍卖价款优先受偿,也可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。建机工程公司与大邑银都公司以案涉房屋折价抵偿欠付工程款,符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式。

《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”紫杰投资公司对大邑银都公司享有的是普通借贷债权,而建机工程公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权,建机工程公司工程款债权优先于紫杰投资公司的普通债权得到受偿,案涉房屋系工程款债权的物化载体,本案不适用执行异议和复议规定第二十八条,建机工程公司就案涉房屋享有的权利足以排除紫杰投资公司的强制执行。

参考案例：四川省建筑机械化工程有限公司、成都紫杰投资管理有限公司申请执行人执行异议之诉再审民事判决书，（2020）最高法民再352号

三、购房人尚未取得房屋产权而与他人订立租赁合同，承租人能否据此对抗强制执行

裁判要旨：考虑当前我国房地产领域实行“预售＋按揭”模式，购房人往往要间隔相当长的时间内才能通过办理房屋过户登记手续成为法律意义上的所有权人的现实情况，购房人从开发商处取得房屋后未办理产权证书与他人订立《房屋租赁合同》进行出租的行为，实质上是向承租人让渡其从开发商所取得的房屋占有、使用权，在出租人合法拥有房产使用权期间发生的租赁关系，且该租赁关系不违反法律法规的情况下，不应因后发生的物权变动、合同解除等事实而否定或影响已合法建立的租赁权。

参考案例：《天水恒顺房地产开发有限公司与天水市麦积区桥南茗香阁苑茶餐厅执行异议之诉民事裁定书》，（2022）最高法民申302号。

四、预告登记下，如果涉案不动产被法院采取强制执行措施，出卖人（开发商）可基于房屋所有权人请求排除执行或就拍卖价款优先受偿

裁判要旨：贵州银行花溪支行基于贵州省高级人民法院（2014）黔高民商初字第35号民事调解书，取得了请求保证人苏立加承担连带清偿责任的债权请求权。基于该债权请求权，贵州银行花溪支行申请人民法院查封了苏立加购买的房屋。如前所述，人民法院查封、扣押、冻结被执行人财产，其前提为该被查封财产从权利上属于被执行人所有的财产。本案中，案涉房屋的所有权尚未登记转移至苏立加。根据贵州银行花溪支行的申请，贵州省高级人民法院查封并已将案涉房屋进行了拍卖，客观上导致宏立城公司提起执行异议之目的不能达成，即本案已无停止对案涉房屋执行的可能。但宏立城公司基于物上请求权主张对房屋拍卖价款优先受偿的权利并未消灭，其请求人民法院将已拍卖案涉房屋的价款得以优先受偿，虽有退而求其次的目的，但宏立城公司对案涉房屋的权利基于物权，效力上优先于贵州银行花溪支行基于对苏立加享有的债权。

参考案例：《贵州银行股份有限公司贵阳花溪支行、执行案外人）二审民事判决书》，（2020）最高法民终690号。

五、已预告登记的商品房被法院查封后，开发商可诉请解除该商品房买卖合同，从而成为房屋所有权人并排除强制执行

裁判要旨：人民法院的查封措施固定的是房屋预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等。房屋预查封的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。案涉《商品房买卖合同》及补充协议解除后，预告登记失效，孙丹丹不再享有相应的物权期待权。而领运公司作为诉争房屋开发企业有权向人民法院申请解除查封，排除执行。

参考案例：《长春市领运房地产开发有限公司、黄湛轩案外人执行异议之诉再审民事判决书》（2019）最高法民再299号。

六、未首次登记的经济适用房，查封登记或者预查封登记协助执行无法律效力，以在先协助执行对抗公告查封不予支持

裁判要旨：查扣冻规定第七条规定：“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。”第八条规定：“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。”据此，确定查封不动产或建筑物的登记情况是判断查封顺位的前提。本案中，根据查明事实，案涉房产至今未办理不动产首次登记，结合《不动产登记暂行条例》第三条“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例”和《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外”的规定，案涉房产无法办理查封登记，而且，案涉房产又不属于《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定的可以预查封的“（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”三种情形，故案涉房产亦无法办理预查封登记。因此，案涉房产不属于可在有关登记机关办理登记手续进行查封或预查封的房产，驻马店中院在郭×丽申请执行一案中通过公告查封方式查封案涉房产并进行续封，于法有据。

况且，高×花申请执行案，驻马店中院于2015年12月29日向交易所送达协助执行通知书，工作人员在送达回证备注“轮候查封，未办证，我单位无楼盘信息”，与驻马店市不动产登记服务中心《关于调查万家花园小区有关事项的复函》所载案涉房产未办理不动产首次登记，不能办理正式查封相印证。因此，高×花所提其申请执行案向相关部门送达协助执行通知书在先，郭×丽申请执行案公告查封不得对抗其登记查封，理据不足，本院不予支持。

参考案例：最高人民法院（2022）最高法执监50号“高×花、郭×丽等借款合同纠纷执行监督执行裁定书”