市场风险出清已接近尾声

以“好房子”目标，房地产将进入高质量、新模式的发展阶段。转型成长必然会有阵痛，这是任何领域任何事物都会存在的规律。我们要正视2023年的市场调整，包括新房市场规模的下降、房价的全面调整、房企爆发的债务风险等等，这正是行业转型成长过程中的阵痛。

我们也要理性认识到，供需关系发生变化但并不会无限失衡。

我们尝试回答2个问题：如何看待二手房挂牌增长快、总量大的问题？购房需求减少了吗？

1、如何看待二手房挂牌

增长快、总量大的问题？

从宏观视角看，二手房挂牌量增长是住房市场发展和改善换房需求释放的必然结果。从变化视角看，二手房挂牌量增长本质是受改善换房需求加速兑现的驱动，调研数据显示，2023年9月初“认房不认贷”政策落地后，挂牌业主卖房主要目的是换房改善，一线城市中换房业主占比74%；二线城市换房业主占比47%。

图1：业主换房目的

数据来源：贝壳研究院

从在售房源数据本身看，虽然二手房挂牌量增长较快，在售总量大，但部分房源成交的概率较低。分析发现，所有成交房源中，挂牌价合理的房源成交周期较高价房源节省近1个月。但挂牌房源中一定比例的房源挂牌价不合理、业主调价不积极。重点50城中，二手房价格偏高的房源占比接近30%，90天以内无调价房源占比达35%。

2、购房需求减少了吗？

我们认为，购房需求并未减少，当前市场并不缺乏购房需求。一方面，市场上有大量的看房人。贝壳研究院数据显示，2023年重点50城二手房带看量同比增长超过20%，较2020年增长近六成。从走势上看，除了2021年市场较热阶段，近年二手房带看量整体保持增势，历年一季度带看高峰的季节性规律也未改变。从总量数据看，贝壳平台2023全年新增委托购房数量超过新增委托售房数量约10%，购房需求仍然充沛。另一方面，大部分城市的换房和改善需求占比已经超过60%，二手房挂牌业主可近似等同于购房需求。

从交易结果看，贝壳研究院估算，2023年全国新房和二手房销售面积约15.1亿平方米、销售金额约17.4万亿元，同比分别增长6.3%、5.8%；其中全国二手房市场成交套数约596万套，面积约5.7亿平方米，成交金额约7.1万亿元，成交面积和成交金额比2022年分别增长44%和30%。这也说明购房总需求并没减少。

统计局数据显示，2023年全国新建商品住宅销售面积为9.5亿平方米，同比下降8.2%，销售金额约10.3万亿元，同比下降6.0%。新房交易规模的下降，二手房交易量增长，背后的原因是受新房交付不确定性的影响，居民在购房选择时更偏好所见即所得的二手房，这是消费者理性决策的表现。

图2：重点城市消费者购房倾向

数据来源：贝壳研究院

我们更要理性的认识到，价格的深度调整本质上是风险出清、预期回归理性的结果，这将为房地产市场稳定发展打开空间。

市场“以价换量”在一定程度上表明以真实的刚需和改善为支撑的需求结构具有较强的需求韧性，价格下调强化了交易层面的匹配效率。住房资产品属性进一步弱化，逐步回归居住和消费属性。

每一轮新质生产力的产生都会伴随落后产能的出清和杠杆的收缩，依靠房价持续上涨所实现的所谓稳定具有高度的掠夺性、透支性和不可持续性。摆脱高增长和高负债的范式，满足多元化住房需求的高质量模式才是房地产未来的标准答案。

总的来讲，2023年政策累积效应已经临近量变到质变的临界点，一、二手房总量回升已经释放行业触底信号。

对于2024年，我们认为，过去两年新开工和拿地收缩将对有效供给形成一定程度的制约，叠加房企信用风险有序出清，居民对期房的信任缓慢修复，预计2024年新房销售量将保持N型筑底态势。随着房价调整接近合意水平，市场供需匹配效率继续提升，预计2024年二手房成交量稳中有升。

长期来看，我国房地产发展正在经历关键性转型期，从过去以房为中心、追求数量扩张转向以人为中心、追求品质改善阶段。

房地产作为宏观经济发展的支柱地位没有改变，但未来发展也存在新的挑战。房地产市场供需关系发生深刻变化，从卖方市场转向买方市场，新房库存多、去化难、投资少，二手房挂牌在售总量持续增加。

老百姓对于住房品质提升的期待没有改变，但供给侧品质上仍存在较大的提升空间。消费者对 “好房子”的需求强烈，贝壳二手房成交中90平以上大户型房源占比逐年提升，一线城市卖出二手房买新房的比例达到40%。但大城市房子偏老，北京存量房子中20年以上的比例达到57%，配套设施不足，房屋交易、租赁、装修等服务的供给品质还有提升空间。

我国房地产的风险总体可控，但化解风险仍然需要较长的过程，需要付出艰辛的努力。

站在房地产新模式起点，我们相信，未来的房地产市场是供需均衡、房价平稳的市场，居民更安心地持有住房资产，更放心、更安全买到好房子。

中国房地产未来重心在三个“10亿”。一是10亿平的新房增量，是未来5—10年的市场“新中枢”，也是房地产行业转型升级的适度规模。二是10亿人的改善需求，在城镇350亿平方米的存量房屋基础上，围绕居住全生命周期的服务将会衍生出装修、租赁、社区食堂、照护医疗等服务。三是超过10亿平方米的城中村改造和保障房建设，将会推动我国房地产、城镇化和经济发展方式转变。

大国好房是房地产保持韧性增长的现实基础，更代表房地产高质量发展的美好未来。我们拥有全世界最大的住房市场，围绕350万亿元存量住房的更新、交易、服务、保障空间巨大，大市场催生更加多元化的住房需求，支撑大居住产业的创新和韧性。随着中国式现代化的稳步推进，好房子与好服务将成为广大居民平等提升幸福感、共同为美好生活奋斗的空间寄托。